购房定金未必不能返还 开发商擅自变更可索赔

　　“房子”在大多数人的心中，已经抽象为了“家”。作为老百姓生活当中的一项最必要，也是最昂贵的消费品之一，“房屋”自然成为了百姓家庭理财的重中之重。但是，在商品房的买卖过程中，因房屋定金、开发商欺诈等原因产生的纠纷屡见不鲜，这些问题让众多购房者束手无策。再难的事情也有解决之道。本报特邀北京公元律师事务所的翟浩杰律师，为准备买房的准业主和已经成为业主的您，详解商品房买卖中的常见纠纷。

　　律师坐堂

　　购房是现代家庭生活中的一件大事，但是由于很多购房者并不了解房屋买卖中涉及的法律规定，因此，当纠纷发生时，不清楚自己的权益能否得到保护，甚至发生“自认倒霉”的情况。

　　定金未必不能返还

　　购房过程中最先出现问题的是定金环节。购房者与开发商达成初步的购房意向后，开发商往往要求购房者签署认购协议，并向其交付定金，约定双方在一定期限内签署正式的商品房买卖(预售)合同。购房者交付定金后，若因某些原因未能与开发商签署正式的商品房买卖(预售)合同，开发商通常会拒绝退还定金。那么未能签约的情况下，是否购房者的定金一律无权要求返还呢？

　　其实，开发商在认购协议中要求购房者支付的定金属于“立约定金”。关于“立约定金”的处理，应根据不同情况适用定金罚则。当双方未能签署正式的商品房买卖(预售)合同是由于购房者的原因，则购房者无权要求返还定金；如果是由于开发商的原因，则开发商应双倍返还定金；如果原因不能归责于任何一方，即开发商和购房者因认购协议未涉及的事项达不成一致意见，而导致商品房买卖(预售)合同无法签署的，应属于不可归责于双方的事由，则不能适用定金罚则，开发商应返还定金。

　　因此，购房者未能与开发商签署正式的商品房买卖(预售)合同并不意味着一定无权要回已交付的定金，购房者不必因为已经交付定金，而接受开发商的不合理条款，但购房者最好与开发商就商品房买卖(预售)合同或补充协议中的条款进行协商，注明“若因合同条款协商不成而导致商品房买卖(预售)合同未能签署，开发商应将定金返还给购房者”，同时还应注意保存就合同条款在认购协议约定的期限和地点与开发商进行协商而未达成一致意见的证据。

　　开发商擅自变更规划可以索赔

　　在商品房买卖纠纷中，开发商擅自变更规划引起的纠纷占有很大比例。比如，开发商承诺的绿地变成了停车场、幼儿园变成了商品房、会所变成了商业用房等情况。

　　对于规划变更纠纷，建议大家根据不同的情况，采取不同的处理方式。如果开发商变更规划未经有关规划主管部门批准，购房者可向规划主管部门举报，由规划主管部门对开发商进行行政处罚，同时业主也可以追究开发商的违约责任，要求开发商予以赔偿。如果开发商变更规划是经过有关规划主管部门批准的，开发商应在规划变更确立之日起10日内书面通知受到影响的购房者，如果因规划变更达到合同约定的退房条件，购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任，当然，购房者也可以选择不退房，单独要求开发商赔偿因规划变更而遭受的经济损失。

　　在处理规划变更纠纷中，购房者承担的举证责任较大，建议购房者在签署商品房买卖(预售)合同时就应注意小区规划图纸等证据的固化和收集，以备不时之需。

　　五种情况开发商必须赔偿

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将惩罚性赔偿原则引入了商品房买卖纠纷，并明确规定了开发商的五种恶意违约、欺诈行为，购房者可以要求其承担赔偿责任。这五种情形为：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得

商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。并且，前两种行为应导致商品房买卖合同目的不能实现，购房者无法取得房屋；后三种行为应导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除。

　　另外，开发商适用的惩罚性赔偿的标准为“不超过已付购房款一倍”，而具体数额由人民法院依据案件具体情况自由裁量。

　　商报记者 苗燕