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晨报讯(见习记者 王春生) 半年前买了第二套房子的李先生现在陷入两难境地：继续“以租养贷”难以为继，把房子出售又得支付5.8%的营业税，他为此遭遇了“经济危机”。
每月贴800元还贷很吃力
李先生月收入2000元，半年前手中有15万元存款。他用按揭方式首付9万元，在常青花
园买了一套100平方米的商品房，打算用来出租，七成贷款30年还清，月还款1600元。
一朋友给他算了笔账：如果出租每月可得1300元，自己每年只要还3600元银行贷款，30年后房子便是自己的了。
不巧的是，该小区40%的购房户都有和他同样的想法，出租时实际租金跌到800元。这样一来，李先生每月得贴800元还贷，生活受到影响。
“以租养贷”要算账
业内人士表示，“以租养贷”要看收益与支出的比较，算算按揭利息和资金收入之比。
从今年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%，也就是说目前房产投资的资金成本最低为5.51%。如果出租房产的年收益率低于5.51%，出租显然不如出售。反之，如果出租房产年收益率高于5.51%，则可以采用“以租养贷”的方式。
以李先生为例，不考虑房屋的空置率，其年收益率为3.2%。而银行一年期存款利率为2.25%，五年期利率为3.6%，显然作为长期投资，“以租养贷”会越养越亏，更谈不上会有投资回报了。
要慎重考虑投资收益
武汉科技大学蔡祖国副教授认为，不少投资者都想“以租养贷”，做长线投资。但由于对市场分析不全面，最终房子租不出去或租金较低，导致“以租养贷”失败。他建议投资者在准备“以租养贷”时，要仔细算账，慎重考虑自己的还贷能力，同时还要考虑投资收益。
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