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文/李逸
近期市政府新闻发言人焦扬介绍了审议通过的《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》(以下简称《办法》)相关内容。据悉，《办法》将对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理，并将于今年10月1日起实施。
综观整个《办法》内容，将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为五个等级,每一等级都有相对应的收费标准(最高限价)。
“菜单式”收费管理更透明
对于物业服务分等收费管理这样一个概念，很多业主还不是很明白，到底该如何去理解呢？
其实物业服务分等收费管理是一种“菜单式”、“间接化”的收费管理方式。
在确定各小区具体的物业服务收费标准时，业主大会(业主委员会)和物业管理企业可根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。价格部门对住宅物业服务收费的管理也将逐步由事前审批转为事后监管，重点是加强协调服务和监督检查。采用菜单式的收费管理后，原先纷争较多的物业收费将更透明。
物业收费项目分级到“点”
既然《办法》把服务内容、服务过程和服务结果等方面分为五个等级，并且将根据等级进行收费。那么分级是否会出现难以界定的情况呢？
这样的情况不会发生，因为《办法》对分类每一级标准都详细加以注明。以“公共区域清洁卫生服务”为例：在“服务内容”方面，四级服务相对于三级服务，在“楼外公共区域保洁”中增加“水景保洁”的内容；在“服务过程”方面，三级中规定楼梯扶手、栏杆和窗台需每周擦抹两次，而四级则规定为隔日擦抹一次；在“服务结果”方面，三级要求垃圾箱(房)及其周围“基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味”，而四级则要求箱(房)整体清洁、无异味，要求更进一步。
业主大会选菜单
既然《办法》规定了菜单式的收费管理，那么谁来选菜单呢？根据《办法》规定还是由业主大会选择小区的物业管理，就像业主大会表决选聘物业公司一样。
在按照物业服务”收费菜单”选择服务标准时，业主大会(业主委员会)和物业管理公司可以根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准，然后在具体的物业服务合同中确定。
特别提醒
1.售后公房何时执行新政策？
很多市民在阅读了相关的报道后发现，对于自己居住的售后公房没有任何提及，那么售后公房何时才执行新政策呢？
的确上海现在还有很多工人新村，其中一部分租赁房经过改造成为售后公房，体量也非常大，这些小区物业管理概念相对也比较迷糊。不过根据有关部分负责人表示，考虑到售后公房的特殊性，执行《办法》的时间及有关事项将另行研究后确定。
那么是否代表所有商品房业主都将从10月1日开始缴纳新的物业管理费呢？其实《暂行办法》虽将于10月1日起施行。但其中新建商品住房将先行实施；成立业主大会的商品住房在现行物业服务合同到期后再按本暂行办法规定执行；《暂行办法》实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于暂行办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。也就是说如果你所在小区成立时间较长肯定已成立了业主委员会，且原有物业服务合同暂时还没到期的，在合同到期前还将继续按照原有价格缴纳物业管理费，不过前提是费用不超过新规定的最高标准。
2.物业费涨了吗？
刘小姐家住嘉定江桥，原本的物业管理费不是很高，实行菜单式收费后刘小姐惊叹：“我的物业费涨了？”很多人都会有着相同的想法，尤其是市郊地区的业主。其实不必对此过于担忧，相关部门人士在接受相关媒体采访时表示，在制订《办法》时已经考虑到上海区县之间的地区差异。规定各区县可以在市最高收费标准范围内制订区县的最高收费标准，这样就能避免郊区的物业收费水平出现大幅上涨。同时，由于倡导质价相符，对小区物业服务要求更高，因此会导致一些收费标准明显偏低的小区物业管理费适当上涨，相反有些收费标准偏高的小区，物业服务费也会下调，或者促进其服务水平相应提高。总的来说，上海的物业收费总体水平将保持基本稳定。
疑惑解答区
新的规定出台后，对于部分细节方面很多业主还有着较多的疑问，比如收费怎么算？不管怎样物业收费不会超过2.3元/平方米/月等等。在此我们对这些问题进行解答：
菜单式收费＝简单加法？
根据上海市房地产科学研究院副院长王青兰博士在接受相关媒体采访时的回答中，我们知道在上海市住宅物业服务分等收费标准中，主要是针对面积为5万-6万平方米的小区来测算的，不过在计算时还要看清楚每一大类服务项目后的注释。
例如在综合管理服务大类就有小于2万平方米的小区该项服务收费标准增加5%；保安服务大类另外也有建筑面积小于1.5万平方米，则费用增加10%，小区建筑面积在1.5万-3万平方米之间，则费用增加5%。小区面积9万-15万平方米，费用减少5%。小区面积大于15万平方米，费用减少10%的备注解释。
收费不会高于2.3元？
周小姐现居住在龙柏地区的高档住宅小区，对于物业管理她一直希望有着最高档的服务。当看到《办法》上对于物业收费最高标准为2.3元/平方米
后，她想在开业主代表大会的时候建议选择所有最高标准的服务，反正每月的物业管理费用不需要多缴纳很多。
和周小姐有着相同想法的不在少数，但是有些细节还是需要注意。《办法》所规定的分等收费标准，则具体对应每一项服务内容的每一等级。具体住宅的物业管理费就是各项服务项目收费之和，以此类推业主和物业管理公司就可以分别选择服务项目和服务等级后，组合确定具体的物业管理费，原则上不超过《办法》所规定本市住宅物业服务最高收费标准2.3元/平方米。
值得注意的是，对于容积率等于或低于0.5的住宅物业小区，或纯别墅，其物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业参照《办法》的有关原则协商确定。
对照《办法》中2.3元/平方米的最高收费标准，事实上现在有很多高档小区收费都已超标。对于此类情况，相关人士表示，《办法》允许在物业服务双方充分协商的基础上，通过一定的程序确定相应的收费标准。
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