赚钱效应促使更多美国人高利贷购房 风险增大

　　本报记者 于杉　　文章来源:经济参考报

　　说华金·汤姆森是位多面手并不为过。这位美国乔治亚州的年轻人既是面包师，又是保险公司的保洁员，最新的身份则是成功的房地产投资者。就在8月3日，他将一座仅仅购买了53天的房子转手卖出，净赚1.45万美元。不过汤姆森并不是大资本家，他手中也没有大笔的资金，他的购房全款由一家亚特兰大的小银行提供，在这笔交易中汤姆森付出的仅仅是从 定金中扣除的、作为契约费用的1200美元。在短短的两个月内，汤姆森获得的纯利润就达到了1100%。

　　购房资金举债比例加大

　　最新一期出版的《商业周刊》借汤姆森的故事指出，许多购房者发现，当房市处于牛市的时候，利用借入的资金扩大本金、增加利润是一条绝佳的致富之路，这就是经济学家提出的“杠杆作用”。借入资金在购房资金中所占的比例迅速上升，直接导致

房价的水涨船高。借款购房或是炒房的利润是可观的，但人们在追逐利润的同时却总是忽略往往与高利润同行的高风险。一旦房价下跌，借款购房者为价值大不如前的房子所要背负的不仅是长年的分期贷款。信义房产公司的首席执行官詹姆斯·吉莱斯皮曾劝告购房者，必须做好最坏的准备，但是仍有许多狂热份子对他的话置之不理。

　　目前有多少借贷资金被用于房屋转卖，尚未有具体的统计数字。但根据赛立信研究公司的调查数据，从2004年至今，全美范围内有200万起购房交易的资金是通过举债方式筹措的，其中超过60万起的交易，发生在今年的5月至8月。赛立信还发现，购房资金中借入资金的比例占95.1%或以上的购房交易占今年成交的购房买卖总数的38%，而去年这一比例为34%。换句话说，当前超过1/3的购房者在购房的时候手头仅有很少或是没有任何资金。

　　何谓80/20附带贷款

　　赛立信创始人兼总裁斯图尔特·费尔德斯坦，将狂热的购房潮归咎于容易获得的80/20附带贷款。

　　过去，如果购房者支付的首笔付款未超过房价的20%，就必须额外支付每月多达数百美元的私人抵押贷款保险。这种保险的年费相当于贷款总额的0.5%，等到房贷付清，大约有相当于超过贷款金额80%的保险费要流入范妮·梅公司或弗雷迪·马克公司的口袋。现在的80/20附带贷款则为囊中羞涩、难以支付20%首付的购房者提供了更理想的选择。80/20附带贷款由房价的80%和卖出价的20%两重抵押贷款组合而成。

　　举例来说，当人们想要购买一套20美元的房子，但只能支付1万美元首付的时候，就可以利用80/20的附带贷款，按照传统的30年固定抵押利率将相当于房价80%的16万美元抵押出去，然后贷方以高于固定抵押利率的7.75%的利率为购房者提供3万美元的第二笔附带贷款。尽管附带贷款的利率略高，但既可避免昂贵的私人抵押贷款保险，又能减少首笔房款的支付。根据赛立信即将公布的报告，以成交金额计算，今年48%的购房交易款项是由80/20附带贷款支付的，而在2001年这一数字仅为20%。

　　虽然主要借贷机构只会为信用指数极高、有偿还能力的贷款者提供全部购房资金，但次要借贷机构会为争取利润而为信用指数较低的贷款者提供融资，同时收取更高的利息。许多人对此趋之若鹜，但他们似乎都没有考虑到，假如现行房价下跌至低于此前的购买价，这些资产有限的购房者想要出售房子都将变得极为困难。

　　借贷购房者风险巨大

　　可以预见，一旦房市降温，房价不再继续攀升，风险最大的实际上是那些过于狂热的借贷购房者。当他们无法负担贷款，被迫丧失抵押品赎回权，个人信用指数便会下跌，若想再次获得贷款或是购买保险便极为困难，甚至连找工作都会受到影响。因为在美国，应聘者的信用指数往往是雇主作为参考的重要指标之一。相反的，对于借贷机构来说，他们已将抵押以金融衍生工具的形式向二级市场出售，因此不必再承担任何潜在风险。而AAA级抵押债券的买主同样是安全的，因为标普等信用评级机构能够保证充足的流动资金，以便这些债券持有者提取款项，尽管评级较低债券的持有者可能要承担一些风险，但总体来说这些抵押债券的持有者的利益基本上不会受到太大的冲击。房价下跌，受伤的更多的仍是过度投入的购房者。

　　但从当前来说，购房贷款仍然在持续攀升。回到我们最初提及的那位“多面手”汤姆森，他已经达成了第二笔交易，而这一回他手头的创始资金更少——只有100美元。