取消期房预售不会使房价上涨 专家学者提建议

　　见习记者 章永哲

　　一石激起千层浪。央行日前发布的一份报告中短短的70个字使房地产市场又起波澜。

　　在这份央行首次发布的《2004中国房地产金融报告》中，央行称：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力， 可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　这短短的70个字在社会上引起强烈反响，各界反应不一，有的观点甚至完全对立。部分房地产商迅速公开表示不认同央行的建议，认为取消期房预售制度是一种倒退，将使得房地产商资金紧张，财务成本增加，最终导致房价上涨；还有人断言，取消期房预售制度后，将有90%的房地产商死于现房销售，房地产市场将最终形成一个寡头垄断市场。

　　与此形成鲜明对照的是，央行的建议得到了民众的高度支持，深圳市房地产研究中心的民意调查显示，91%的民众赞同取消预售制度。此外，在新浪和搜狐网站上所做的“央行建议取消期房预售制度调查”中，有87%以上的网民支持央行的建议。

　　在众说纷纭的情况下，专家学者是什么意见呢？近日,记者采访了几位熟悉房地产金融的专家学者，多位专家都表示支持央行的建议。社科院金融研究所研究员易宪容明确表示，房屋预售制度不利于房地产市场发展，不利于银行规避风险，央行建议取消也是理所当然。全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海也表示央行的建议“挺好的”，“支持该建议”。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授接受媒体采访时表示，预售制度的存在已经不合时宜了。“现在是应该考虑取消这些制度了，目前的时机已经成熟”。尹伯成还认为，如果废除期房预售制度，将会造成房地产市场的洗牌，会产生积极的作用，推动房地产行业的发展。

　　易宪容认为，央行发布的这份《报告》是央行站在银行业的角度，利用其数据获得的优势，基本上客观、专业地对国内房地产市场做出的最全面、最坦率、最权威的评价，并在此基础上对房地产市场的风险提出了防范政策建议。

　　易宪容还认为，房屋预售制度本来是国内房地产市场发展初期，为了给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。

　　但从实践经验来看，尽管房屋预售制度推动了中国房地产市场的繁荣，但同时也为房地产开发商利用制度缺陷掠夺民众财富制造了可乘之机。如通过“炒楼”制造出市场的虚假紧缺，借机抬高价格；通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再预售、再抵押，甚至最后“携款潜逃”。就市场现状而言，房屋预售制度是一种风险甚高的制度。如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，那么这项制度基本上是消费者利益随时会受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行来承担风险的不平等游戏规则。从这意义上来说，央行建议取消国内房屋预售制度也是理所当然了。

　　对于房地产商认为取消期房预售制度将造成房价上涨的观点，郭松海表示不赞同。他认为，取消期房预售制度后，固然会加大房地产商自有资金占用时间，从而增加财务成本，但这对房价影响不大。在房价构成中，财务成本所占比重不大，开发商的利润空间大小才是影响房价的重要因素。目前，我国房地产开发商的利润率很高，高达20%、40%，甚至更高。而国外房地产开发商的利润率一般在5%左右。因此，即使期房预售制度取消，房地产商的财务成本增加，但只要房地产商将利润率降低到合理水平，房价就不会上升。

　　有的房地产商提出，取消期房预售制度后，将有众多的资金实力不强的小房地产商被淘汰出市场，市场上只剩下若干个资金实力雄厚的大房地产商，从而形成寡头垄断的市场格局，寡头操纵市场价格将会使房价上涨。对此，郭松海也表示不赞同，他认为，期房预售制度的取消确实会对小开发商有影响，但还不会达到把他们淘汰出市场的地步。大开发商资金实力雄厚，可以开发大型项目，小开发商虽然资金实力单薄，但也可以开发一些较小的项目。购房者的需求具有多样性，大项目有市场，小项目也有市场。此外，房地产是个特殊的行业，地域性很强，不会像IT等行业一样容易形成寡头垄断的市场格局，在任何地方，都会有本地的房地产开发商存在，不会出现某几家大房地产商垄断全国市场的情况。

　　郭松海还认为，一旦期房预售制度取消，房地产商应该开拓新融资渠道，多渠道融资，改变目前严重依赖银行贷款的情况。同时，央行应该对房地产商开拓新融资渠道进行政策引导，出台取消期房预售制度改革的配套政策措施，以利于房地产市场平稳健康发展。

　　郭松海预计，我国取消期房预售制度将会有一个比较长的过程。现行的期房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的，而自1995年元月1日起施行的这部法律又是由全国人大常委会通过的，因此，取消这一制度也要走相应的法律程序。

　　在目前期房预售制度没有取消的情况下,易宪容建议政府对该制度加以完善并加强管理,比如可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就得由这个风险基金来承担责任。这样不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。