取消期房预售不会推升房价 购房者可以再等等

　　如果央行真的取消房屋预售制度的话，那么中国的房地产市场将经历一次巨大的变革。购房者从此之后不再是面对一份楼书、一张售楼小姐的嘴来购房了，他们能实实在在地感受房屋以后再下判断。

　　然而也有人担心，期房退出市场会造成一段时间的真空期从而推动房价上升，记者就这些敏感问题采访了房地产专家，得出的结论是：房价不会受此影响上升，购房者可静观其 变。

　　央行建议取消房屋预售

　　“如果取消预售制度的话，将会造成房地产市场的洗牌，这是一件好事情。”在谈到如果真的取消中国现行的房屋预售制度对房地产市场的影响时，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授如此认为。

　　由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”从这段话中的字面来看，似乎只是央行的一面之词，但是这被专家看作是一种信号，而这个信号并不仅仅只是震慑开发商而已。据尹伯成的判断，真正取消该制度的可能性并不是没有。

　　那么，这对于房地产市场的影响主要表现在哪里？购房者应该如何应对，我们听听专家的说法。

　　期房预售制度的前世今生

　　期房预售制度的产生，有它特定的历史原因。要寻找期房产生的原因，我们先要理清一个概念，那就是何谓期房。

　　期房即预售商品房，是指从开发商取得《商品房预售许可证》可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工，购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间才能入住。就上海目前的情形来看，签订预售合同到最后入住，大约需要等待一年半左右的时间。

　　根据2000年11月29日下发的上海市房地局《关于严格执行商品房预售新标准的通知》可知，上海商品房预售标准(中低价普通商品房的预售标准除外)分为两种：一种是7层以下(含7层)商品房项目，应当完成基础工程并施工到主体结构封顶；8层以上(含8层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工到主体结构2/3以上(不得少于7层)。

　　而与之相应的现房是指开发商已办妥所售项目的《房地产权证》的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房时签订《商品房买卖合同》，即买即可入住。

　　据专家介绍，国外的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地的使用权之后再开发建设，商品房建成后再行出售。这种方式对于购房人来说十分安全。

　　尹伯成说，我国房地产市场刚形成不久，开发商品房耗时很长，同时需要大量的资金方可维持，为了鼓励开发商进行房地产开发，拉动内需，在1997年前后，推出期房预售制度。推出这种制度的目的在于方便开发商资金周转。

　　烂尾楼出现的最大根源

　　在尹伯成看来，预售制度的存在已经不合时宜了。“现在是应该考虑取消这些制度了，目前的时机已经成熟。”他说。

　　台湾地区房地产政策研究协会秘书长蔡为民先生认为，期房预售其实是不合理的形式，他说：“购房者买下期房之后，在很长一段时间内，产权、房屋都不属于购房者，但是他们确需要向银行支付贷款利息，对购房者来说是不公平的。”

　　期房预售一直被学者认为是开发商“空手套白狼”，依靠银行和承建商垫付大部分开发成本，房屋未建成，即通过认购金开始了资金回笼。这就相对于开发商只要花费很少的成本，就可以获得非常大的回报。

　　根据“上海房地资源网”登记的数据显示，上海目前有4500多家房地产开发企业，这被业内称之为“百花齐放”。但是有学者认为，这正是由于预售制度的存在，导致市场淘汰机制彻底失灵。

　　尹伯成认为，由于期房预售制度的存在，要让购房者承担诸多风险，这也有失公平。诸如目前出现的“货不对板”、“烂尾楼”、“一房多卖”、“重复抵押”等现象，莫不与预售制度有关。

　　而这对开发商来说，几乎没有什么风险，但对于购房者来说，就不一样了。购买期房时，购房者是根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。而一些精装修的房屋在装修的标准上更是没有明确的标准。就目前的情形来看，购买期房主要会碰到房屋延期交付使用风险、房屋内在品质变换的风险、房屋权属证件无法按期得到的风险。

　　蔡为民甚至认为，期房预售制度是导致烂尾楼出现的最大根源所在。他分析说：“开发商开发一个项目，如果后市好，可以继续做下去，如果后市不好的话，开发商就跑路了，反正所花费的成本也不高。”如果出现这样的情况，那么购房者就会蒙受更大的损失。

　　虽然香港、台湾地区也存在预售制度，但蔡为民认为这比内地的做法更为先进一些。他告诉记者，台湾商品房预售是这样操作的，即按照工程进度付款，而且做到专款专用，由银行作为中间人来监督，这样就能够有效地降低购房者的风险。

　　房地产市场面临洗牌

　　尹伯成认为，如果废除期房预售制度，这会产生积极的作用，会推动房地产行业的发展。

　　他指出，首先会引起房地产市场的洗牌，对于一些实力不强的企业，将会遭到市场淘汰，而另外一些企业则会继续发展。第二个，有开发商认为，取消房屋预售制度，可能会造成

房价的上涨。因为在他们看来，预售制度取消之后，会造成开发周期的延长，导致供应量的减少，进而引起房价上涨。但是蔡为民认为这不大可能。

　　蔡为民指出，如果在去年废除期房预售制度，这很有可能会导致房价飙升，因为当时的情形是供小于求，很多购房者为了得到一套房源，不惜长时间的排队。但是目前的状况已经不再是这样，就目前“上海网上房地产”网站公布的数据来看，其商品房可售总面积接近1750万平方米，由于现在投资需求已经被打压下去，而自住刚性需求还没有得到释放，那么在这种背景下，这个数字还会增加。因此，蔡为民认为房价不会因为预售制度的废除而上涨。由于开发商迫于资金压力，可能会将价格定得更为合理一些，所以他认为这样反而很有可能对导致房价下挫。

　　在他看来，期房销售其实是一种资金回笼的工具，被切断之后，对开发商来说，影响是比较大。蔡为民认为，在原来的环境下，开发商可以通过期房预售来提前收回成本，所以能够大幅度地扩张，但如果废除这个制度之后，因为受到资金的限制，开发商就无法做到这点了。

　　同时，他认为开发商应该会更加注重楼盘的品质。他说：“在期房预售的情形下，开发商销售出去的是一种‘期货’，楼盘的品质到底怎么样，全凭开发商的嘴来说。而且在过去的5年内，房地产市场太景气了，开发商并没有从购房者的需求出发来真正在意产品的品质。但是如果变为现房销售之后，开发商则不得不在意，因为他们所说的一切，购房者都可以看得见、摸得着，所以开发商只有造出更好的产品，才能得到市场的认可。”

　　购房者可静观其变

　　尹伯成认为购房者现在要做的事情就是等待。在他看来，目前还不到购房的最佳时机。他说：“目前房地产市场正处在一个下降通道，房地产市场的调整刚刚开始，远不到结束的时候。”就他的判断，认为上海的房价应该在今年4月份最高点的基础上下降30%左右。

　　蔡为民认为购房者应该静观其变，因为他不认同期房预售制度的废除会导致供应量的减少，进而导致房价的上涨。开发商的压力会更大，因为转变为现房销售之后，开发商如果不能将商品房及时销售出去的话，就会产生库存、折旧等一系列问题。

　　不过就目前的情形来看，蔡为民认为不要马上取消期房预售制度，而是寻求一种改良的方式。目前很多人拿到房子钥匙之后第一件事情就是拆墙，因为有些房型毕竟不是按照购房者的意愿进行设计的。他建议可以采用香港模式，采用分期付款的办法，同时引进银行监管制度，这样，购房者也可参与建房，得到自己想要的产品。