打开房价底线之争的N个问号(2)

　　他举了一个例子，说浦东某楼盘已经开发了8年。原本应该在8年前开发的土地，现在才开发，其要花费的成本是多少，相信明眼人自会心知肚明。记者在实际采访中，也曾经碰到过相类似的例子。九亭镇上有一个楼盘，1995年前后开发的一期项目售价仅1600元/平方米，而目前的四期项目，售价在6500元/平方米左右。

　　从许多的个案中其实都可以看出，经历了多年狂飚的上海

房价，回调的空间其实很大 。尤其是对一些低成本获取土地的开发商来说，及时房价在现在的基础上再降30%，也还是有利可图的。所以，当房地产市场经过急跌后走向平稳，市场充分竞争，行业利润率趋于一致的时候，成本定价法将更加与市场行情“接轨”。

　　房价是否会跌至成本价

　　目前房地产市场开始回调，有不少的购房者这样询问记者，上海的房价是不是一定会回调到开发商的成本，甚至会跌穿成本价？

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏说：“我觉得不大可能会这样。因为宏观调控起作用的时间还不长，整个房价的上涨的速度在开始回落。我从一些统计上看，房价并没有出现绝对下降的现象，所以距离下跌到成本价还有很长一段距离。”

　　在她看来，此次国家对房地产市场进行调控，只是针对部分过热现象进行调控，并不是针对所有市场。国家这次对房地产市场的调控的对象不是房价，也不是打压房价，政府的目的是稳定房价，所以这些政策的出台，还是从抑止投资和调整房地产市场结构的角度出发。

　　而且从市场层面来讲，廖英敏认为，上海、杭州这些房地产市场过热的城市，它也有实实在在的需求作为支撑。当前的宏观调控直接抑制了房地产投资的需求，但是随着人们收入水平的提高，来自城市居民强大的自住型需求以及改善住房条件的消费升级的需求，还有来自大量的外地和境外人士的住房需求，这些都是客观存在的。宏观调控或许会延迟他们的购房行为，但并不会改变他们潜在的住房需求。

　　记者也注意到，近期市场上，一些楼盘降价幅度较大，立刻带来让开发商同行们眼红的成交量，表明只要开发商肯实实在在地降价，还是会有人追捧的。但由于现在开发商的降价还没有“全面开花”，购房者在心理上仍是等待，所以目前的房价还远远没有到底部。但是房价下跌是否一定会一路跌到开发商的成本价？还会受到许多因素的制约。至于普遍跌穿成本价，恐怕要整个经济大环境发生大改变，否则这种可能性几乎没有。因此本刊在上期的文章中还是依据了开发商成本加上一定的利润率(如20%)的办法来进行测算的。

　　一定要等到“底线”才出手？

　　近期市场上，有很多开发商开始通过优惠打折等促销手段来吸引购房者的目光，可也有不少购房者认为，既然房价已经回调，何不等到它跌到底线的时候再出手呢？

　　如同股市上每个人都希望能够“抄底”，但是真正能够抄到底的人却少而又少，所以等到“底线”再出手的愿望很美好，但往往时机难以把握，因为房价何时到达“底线”，往往要等到市场真正走出了底部才能得出结论。记者近日采访了美地行(上海)咨询有限公司总经理刘群和华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员凌嘉琪等人，尽管他们都认同房价还会下跌，但到达底部的具体时间节点却难以断言。

　　当前的楼市，可以说跌势还只是开始，降价也还没有全面开花，如果购房的要求不那么急迫，还是完全可以遵照本刊曾提出的“等、等、等”的策略，等跌到市场成交量放大、价格相对平稳、房价接近底线或与底线距离不远的时候再出手；而对于那些急着买房的人来说，不妨采取“捡漏”的思路，淘一些明显低于周边市场价的超低价房，(详见本期不动产投资板块的报道)即使将来房价有所下跌，也不至于吃亏太多。

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