购房者可降低风险减轻压力

　　央行建议取消现行房屋预售制度

　　购房者可降低风险减轻压力

　　地产开发企业将留强汰弱重新洗牌

　　新华社记者徐寿松 刚刚公布的房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”央行认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。——编者

　　中国人民银行15日发布的房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”业内分析人士认为，这一建议如果实行，将对房地产市场产生重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；而对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落，楼市供求关系起新的变化。

　　对此，业内人士分析，鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性，由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议绝非空穴来风，更不可等闲视之。

　　实力至上：大开发商时代将来临

　　建议影响首当其冲的将是房地产开发商。取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。

　　长期以来，房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。

　　房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是房地产开发企业鱼目混珠，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。

　　而一旦改期房销售为现房销售，对开发商的自有资金要求将空前提高，现有格局会随之改变：一是开发商群体将发生整合，淘汰“虾米”，留下“大鳄”。

　　银行松绑：房贷风险进一步降低

　　缓解金融风险积淀，遏制风险放大。央行报告指出，2004年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上，较往年仍有所提高；“房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。”一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加；另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下。这说明开发商在追逐暴利中，把风险留给银行。

　　当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。

　　利好消费者：不再为开发商融资埋单

　　对消费者而言这是重大利好：缩短贷款压力，减少期房风险。在预售制下，购房人一般要提前10到15个月（长的达到24个月），白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。

　　此外，预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞，而一旦改为现房销售，这些漏洞将有望得以堵塞。购房人所额外承担的10个月左右的贷款利息和非市场性风险将不存在。

　　投资放缓：商品房可能会供小于求

　　短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落。自2004年宏观调控收紧银根以来，全国房地产固定资产投资呈现出了放缓趋势。在楼市过热的长三角地区，房地产投资回落幅度较大。上半年，上海房地产投资同比增长15.5%，增幅回落4.9个百分点；浙江、江苏的情况也相仿。业内人士预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。

　　楼市供求关系可能会受影响。央行报告预测，2005年和2006年全国住宅竣工面积的增长率将分别为28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面积将分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。但如果改期房销售为现房销售，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少。在一定时间内可能会出现供小于求的局面。