住房抵押贷款沪上受限

　　贷款额由最高7成普降至6成以内，部分银行要求贷款人有两套房产

　　晨报记者李强 马伟伟

　　就在央行向各商业银行警示房产抵押物贬值风险的同时，记者发现，近期，上海各商业银行在严控个人住房按揭贷款的同时，也适时收紧了住房抵押贷款业务，各种限制性措施 也陆续出台。

　　各银行反映，目前，住房抵押贷款的贷款额已由原来最高不超过抵押物评估价70%，普降至60%以内，甚至仅50%。部分银行还要求贷款人至少有两套房产。

　　招行上行停办住房抵押

　　“住房抵押贷款的不良率较高，贷款资金的去向银行难以监控，我们现在已经很少办了。”沪上一家股份制银行的房贷负责人透露，去年底以来，银行虽然没有明确提出不再发放住房抵押贷款，但确实控制非常严，而且两套无负债的房产是这类贷款申请的最低门槛。

　　这位负责人提供的银行内部数据显示，个人住房按揭贷款的不良率在万分之四左右，而抵押贷款的不良率却要高出2个点，在万分之六左右。他解释说，住房抵押贷款相对于按揭贷款来说，不可测因素较多，违约概率也会更高。

　　在银行看来，“假按揭”套现、高法的司法解释、贷款资金投向高风险行业以及房地产市场价格整体调整导致抵押物贬值等，都很可能加大住房抵押贷款的操作风险。因此，同房贷一样，沪上银行也有意控制这部分业务量的增长，而招行、上行等则暂停了该项业务。

　　贷款比例最低降至5成

　　前天央行发布的《2004中国房地产金融报告》提示银行，要注意“房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。”

　　外资的东亚银行认为，房地产市场的波动将直接增大住房抵押贷款的风险。银行一般会将现房、期房、房龄、地段等众多因素纳入评估体系。其他的沪上银行也已注意到上述问题。

　　业内人士认为，近年来，上海房价涨幅太快，按照目前大部分新房每平方米8000元至10000元的价格计抵押贷款，银行风险太大。而高负债为特征的申城贷款客户基本上经不起生活变动，如利率、税收等宏观政策稍有调整，都会影响他们的还贷能力。

　　目前，比较主流的规避风险的措施便是降低贷款额的最高比例。上海的交行、农行、兴业等银行都已将贷款额占抵押物评估价最高比例由70%降低至60%。而中行、广发行的规定更加严格，一般只有50%。另外，广发行还对房龄进行了限制，只有1992年以后的房子有资格申请住房抵押贷款，同时，评估的最高价值为100万元，最高贷款额为50万元；而中行只有VIP客户才可以贷到60%。

　　资金去向监控趋严

　　“不能炒股，不能买房，还款来源要有真实保证……”目前，银行对贷款资金的监控同样十分严格。沪上农行有关人士说：“我们必须清楚客户的用款方向、还款来源、还款能力等。”据了解，大多数银行都要求抵押贷款客户，必须向银行表明是用于投资经营或消费，要提供营业执照、购销合同等证明。银行还会向上海资信有限公司查询贷款人的资信数据。银行核实后才放贷款。

　　另外，银行对住房抵押贷款的评估也作了相应限制，如评估必须由银行指定的房产评估公司操作，评估价要比市场实际价格下调1到2成。

　　目前，多数银行还规定：个人住房抵押贷款期限分为6个月、1年、2年和3年期等几个档次，最长不超过5年，贷款不得延期。同时，利率按照人行规定的消费贷款利率执行，而交行等还会适当上浮。

　　业内人士建议，对个人住房贷款实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。