上海新人选房指导

　　文/安逸

　　在8月的房地产市场需求中，我们不能忽视这样一部分人群，那就是年轻购房者。在所谓的刚性需求中，他们占到了很大的比例，由于毕业、工作、婚姻等原因，他们有着最直接的购房需要，当然出于各自目的不同，他们所需购房的要求和选择也不同。

　　婚房首选中环

　　在年轻购房者的购房用途中，虽然没有明确的数据表明，但为结婚购买婚房大概要占到最高的比例。尽管每个人的收入情况不同，但按照最普遍人群的经济条件看，中环附近的楼盘更适合他们。

　　按照城市规划的角度出发，在城市的中心应该是经济中心，规模最大的居住区应该在中心城区以外，外部工业和农业区以内，这样不仅有更大的空间，也能避免较多如工业废气等诸多影响居住的外部因素。据此表明实际上中环附近是最适合安家居住的，而且从目前切实的房地产市场状况看，也的确如此。对于结婚双方工作时间不长，积蓄不会很多，对于价格的性价比要求很高。去年年底到今年年初的房价上涨高峰期已经结束，而且在前两个月市场冷淡后，还是中环附近的楼盘率先降价，西区万里地区最为明显。高峰期时该地区的单价基本在万元左右，在万里雅筑率先下跌至8500元/平方米后，达安春之声和大华的楼盘也相继推出特价房。虽然特价房的楼层房型等不是最佳，但最低只有7300元/平方米的价格还是很具有吸引力的。和去年相比，还是很大程度上减轻了购房者的包袱，单单降价部分的总额就将减轻每月还贷的压力，况且中环地区等中环线建设完毕后的交通也相当便利。

　　典型代表：朱先生 年龄24 职业：国企职员

　　朱先生是现在上海最普通的年轻人代表，毕业后就进入了一个和专业对口的国企工作，工作虽然稳定，但收入没有明显的提高，因为国企交纳的四金较多，每月到手的只有2000多元，而他女朋友和他的情况基本相同。由于朱先生现有住房为一室户的公房，父母也住在一起，作为婚房明显不合适，从去年开始朱先生就一直在关注房价的走势，当时的价格的确在他的承受范围之外。对于房价他一度失去信心，但随着政策调控、市场冷淡、开发商降价后，买房又摆上了议程。从小到大朱先生和他女朋友就在普陀长大，生活重心已经习惯在普陀，而且他们两人的工作地点也在普陀，万里成了他们的首选。朱先生表示他们对于楼层等要求不高，关键还是价格，特价房是最想购买的。

　　中高收入者可选酒店式公寓

　　高级白领、金领这些中高收入人群，工作地点也多集中在市中心区域，由于工作时间较长，对于居住的空间要求不高。因此市中心区域的酒店式公寓应该是他们购买的首选。更重要的原因是前期中心区域的酒店式公寓投资比例较高，在出现市场调控的状况下，投资者为了急于套现，价格有明显的下降。例如静安的丽都国际，最高时的价格达到32000元/平方米，经过市场的调整，目前的价格下降了5000-6000元/平方米，而且市场上的房源较多，可选择余地较大。另外一方面该部分人群还有很强的投资需求，中心区域的酒店式公寓租金收益较高，在目前的价位入市，能够得到更高的投资收益率。相比较这些二手市场的房源，一手市场近期也有较大的动作，例如上海新体育广场开盘均价只有12000元/平方米，不过地理位置相对静安区等要稍微差一点。

　　典型代表：赵先生 年龄：28 职业：公务员

　　赵先生大学毕业后来沪工作，现为公务员。在2004年就曾在虹口凉城购买了一套期房，由于距离交房还有很长时间，而且工作重心也在虹口，为了方便上班和居住，在恒升半岛酒店租赁了一套酒店式公寓，看到进进出出的多为外籍人士，服务居住也很舒适，于是狠狠心在家里的支持下，购买了一套50平方米左右的房源。到今年年初，租金水平已经达到4000元/月，于是赵先生把自己的房源也出租出去，并且也看到了其中的“利益”。在其后的一段时间内，他开始广泛关注市场上的酒店式公寓，而且喜欢现房，可以立即收取租金。当时看中的国际丽都城由于资金问题没有购买，现在看到价格有下跌，在家里的支持下赵先生近期正在考查房源，准备购买一套。

　　新上海人先挑二手公房

　　现在很多外省市的学生考入上海的大学就读，毕业后都选择留在上海工作生活，由于学历和工作条件不错，个人拥有一定的积蓄，存在一定的购买力。但是该部分“新上海人”家人都不在上海，工作几年的存款还不够新房的首付，因此只能选择面积小总价低的二手房。前期受到整体市场的带动，二手房价不断的上涨，随着楼市政策调控的出台，整个楼市出现了相对的“停滞”，二手房市场的影响相对更大，由于前期投资者较多，在市场成交下降的情况下，投资者心态发生了很大的变化，很多二手房源挂牌价都有大幅下降，当然对于新上海人来说对象还是那些小房型或者老公房。公房周边的配套比较成熟，虽然房子较老，但是作为个人的过渡房源还是很不错的选择。一旦日后有新的需求，在目前租赁市场火爆的状况下，出租或者转手也比较方便。

　　典型代表：阮小姐 年龄27 职业：公司销售

　　阮小姐父母都不在上海，毕业后独自一人留在上海工作，目前就职于一家销售公司，通过最早2年的积累，为了在上海有个固定的居所，在2003年阮小姐购买了一套杨浦区松花江路上的一室户，总价14万元。为了购买该套房子她把所有的4万元积蓄作为首付，还向银行贷款了10万，现每月月还700元左右。在上海房价上涨的2004年，阮小姐的房子也升值了，但她更看中的是安定的家。今年她妹妹也考上了大学，父母退休也准备回到上海居住，现在的一室户显然已经不能满足需求，她开始寻思购买一套二房，将来父母和妹妹来上海也能有容身之处。但是目前上海新建商品房的二房最小的面积都将接近90平方米，就算10000元单价计算，总价也已经超出了她的承受范围，对她而言50-60平方米的那些有一定房龄的二手房更适合她。在中介的帮助下，她已经在中外环间看了不少房源，出于前期市场的影响，房价已经有明显的下降，最高的降幅达到了5万元，已经满足了她的需求，现在阮小姐做的就是挑选更满意的。而原先那套一室户如果能够出手就全部作为首付，如果不行按照全配的标准，每月1000元的租金收益也是相当稳定的，也能减轻贷款的压力。

　　美联物业作为专业二手中介为我们提供了部分推荐楼盘

　　推荐房源———西凌家宅小区

　　1 小区平均房龄12年

　　2 生活配套设施完善，周边有第九人民医院，车站路第二小学/大同中学/敬业中学，华联吉买盛大卖场/蓬莱公园等

　　3 小区交通便利，周边有18、23路公交车4号地铁线(在建)

　　4 现小区公房均价13000元/平方米，比原先下调，适合工薪阶层人士购买居住

　　推荐房源———绿苑小区

　　1.房龄大多在10年左右

　　2 生活配套设施完善，周边有风华高级中学、华联吉买盛

　　3.小区交通便利，周边有234、937路公交车无地铁

　　4 现小区公房均价10000，比原先下调2%，房型多为两居室，生活设施配套较好。

　　推荐房源———宜川花园

　　1.房龄大多在10年左右

　　2 生活配套设施完善，周边有同济医院，冠龙高级中学，好又多超市、华联吉买盛……

　　3.小区交通便利，周边有58、510、937路公交车无地铁……

　　4 现小区公房均价8800，比原先下调5%，适合刚工作类型人士购买居住

　　以上三类基本代表了目前市场上年轻购房者的需求，除去投资酒店式公寓的部分外，其余全是自我居住需求的刚性需求。在市场价格有下调的情况下，该类刚性需求的实际购房行为将构成市场的交易主力，同时在另一方面也促进了市场的消化，让开发商或者二手房上家看到了日后的希望，将刺激他们出现更大幅度的让利降价，如此循环，市场将会开始出现回暖，近期各大中介的成交数量就有所回升，一旦继续照此态势发展，市场将回归到健康的发展方向。