降价刚刚开始

　　本刊记者 甄爱军

　　上海的房价以及开始进入一个下跌通道，通过记者的采访发现，各方人士都表示房价会进入持续下降一段时间。那么，房地产市场会在这个通道中维持多久，房价回调有多大的空间呢？我们听听各方人士的说法。

　　代理商：下跌25%没有问题

　　21世纪不动产上海区域分部的刘先生近日比较忙碌，他正在跟几家开发商商谈楼盘代理的事情，他告诉记者：“我们现在正在跟好几家开发商在谈，估计全部谈下来应该没有问题。”从刘先生的口气中可以听出，开发商确实想要找个万全之策来渡过这段难熬的时光，一时间代理商成了他们的最想要依靠的对象。而在此前，代理商们还在为多拉一些业务而发愁的时候，开发商是不会主动示好的。

　　据刘先生介绍，目前已经有三个楼盘已经基本敲定，其中一个是浦东新区内某著名的楼盘。据刘先生透露，该楼盘主动提出75折优惠让利的措施，这其中不包括代理费用，也就是说，他们在接到这个楼盘之后，可以马上降价25%对外出售。

　　根据记者掌握的资料显示，该楼盘为沪上某著名发展商所开发，已经连续开发了3期，周边配套比较成熟。从2000年年底以3000元/平方米左右的价位入市以来，房价一路上涨，在今年3月份前后达到最高点，均价达到万元，最高价达到12000/平方米。但是从4月份开始，这个楼盘销售速度明显慢了下来。

　　另据刘先生介绍，目前在谈的楼盘中间，打折幅度可能也不会低于这个水平，即让利25%。从中可以看出，开发商下调房价25%的幅度已是不再犹豫了。联想到此前还有开发商暗地里组织价格联盟，想要通过这个联盟达到维护房价的目的，但是，这个联盟到底能够支撑多久，从近期部分开发商的行为，可以看出一些端倪。

　　针对开发商的降价，刘先生说认为，由于大笔的开发资金积压在项目上面，对开发商会造成不小的压力，他们需要尽快回笼资金，他们认为开发商的底线在75折。

　　虽然已经敲定了三家楼盘，但开发商不想大张旗鼓地做，所以他们准备在20000多名“置业会”会员中内部消化，估计这三个楼盘应该被这些会员全部吃掉。

　　开发商：房价中还有30%垄断利润

　　业内人士认为，目前开发商所获得的利润中间，还有很大一部分是垄断利润，而这部分利润会随着垄断不断弱化的过程，而逐渐被挤掉。

　　据中国·经纬置地有限公司董事长秘书纪德平介绍，如果在理性的市场环境下，开发商能够获得的利润在15%左右。但是，前段时间，由于房地产市场非常火爆，市场呈现供不应求的局面，自然而然地将开发商推向了垄断的位置，开发商可以比较随心所欲地控制房价，故在其获得的利润当中，有很大一部分为垄断利润。

　　据他估计，在房地产市场非常火爆的时期，开发商的垄断利润可以达到30%左右，部分甚至可以更高。“在理性的市场环境下，房价有成本和利润组成，但是在垄断竞争时期，开发商处于强势地位，房价已经远远脱离了成本，”他这样说。虽然目前房地产市场已经逐向自由竞争转变，但是这还需要一段时间。他认为目前还是出于垄断竞争的阶段。

　　就纪德平看来，当上海的房地产市场完全处于自由竞争阶段之后，开发商原来所具有的垄断优势将不复存在，那么其原本占有的垄断利润也将会随之消失。

　　由此可见，随着市场的不断完善，如果将开发商原本因为垄断而得到的30%左右的利润完全挤出来之后，则相对于房价下跌了30%，这也与本刊在前文中所计算得到的结果相吻合，同时说明房价在未来一段时间内，其回调幅度达到30%以上并非不可能。

　　专家：幅度难以确定

　　华东师大亚欧研究中心研究员余南平认为，现在还难以确定房价的下调幅度，但是有一点是可以肯定的，就是房价已经进入一个下降的通道，而且会持续较长一段时间。

　　现在市场上出现了一些楼盘公开宣称打折销售，而且这样的声音也呈现越来越多的趋势，那么，是不是楼市开始了大面积降价的阶段了呢？此前，余南平在接受记者采访时曾表示，房地产市场在调整阶段会表现出三种特征，目前已出现价格急跌而成交量增加的特征，属第二阶段。他认为房价会在这个阶段出现较大幅度的变化，不过他同时认为，房价下跌才刚刚开始，远远不到大面积下跌的阶段。他说：“现在不就是成交量稍微上升了一些，价格出现部分松动，其他的变化都没有出现。”在他看来，部分给予很小幅度的优惠措施，根本就不算什么。根据他的预测，可能要等待2个月之后，也就是到今年10月份前后才会出现新的变化，届时可能会出现一些新的变化，不排除出现价格大幅下跌的现象。

　　至于房价回调的幅度有多大，他认为这难以测算出来，房价的确定因素比较复杂，比如区域的不同，板块的不同、结构的不同，那么这些物业下跌的幅度肯定会不一样，所以应该是比较难以测算出来的。