购房者已经开始行动 上海楼市机会窗可能打开

　　近期的上海楼市风云变幻，各项调控政策逐步到位，市场上也做出了一些反应。不少人在观望，也有不少人在准备合适的时机入市。对于楼市中人来说，大家其实都在等待一个重要的“机会窗”，也就是当买卖双方都认可的一个经过调整之后的价格交易的平衡点。

　　当时机还不成熟的时候，或者因为房价仍然在高位徘徊，脱离多数客户的购买力而导致交易不畅通，此时的“机会窗”还没

　　有到打开的时候。反过来说，当调控和市场反应全部完成时，房价和配合的房源又达到一个新的起点，开始逐步进入新一轮发展的时候，或者因为部分地区、部分楼盘的价位又稳步发展，或者因为部分区域的楼盘基本处理完存量，市场基本没有太多新的供应量而导致供求关系和价格重新发生变化，此时“机会窗”则可能再度变小了。而实事求是，既考虑政策和市场的情况，又不脱离自己的实际能力和需求来进行购房，是把握好“机会窗”的重要原则。

　　根据福纳咨询对于市场的研究，从2005年8月到2006年初期将是一个比较重要的窗口期，此时上海楼市的“机会窗”很有可能打开。面对这一现实，有不少购房者，特别是自住、自用型的购房者已经开始行动了。

　　在时光隧道里的价值回追

　　面对最近几个月来的市场情况，大N有点不太相信自己的眼睛，原来一路上涨的房价终于停下来，并且开始往下调整。楼盘现场的销售代表态度也变得亲和起来，不再是一副盛气凌人、不理不睬的样子。中介门店的经纪人隔三岔五地电话联络，推荐房源。有人还在不断预言，房价要下跌多少比例。

　　但是大N最关心的还是一年前他“失去”的一套房子。当时在2004年春季的时候他和太太一起去看楼盘，结果看中一套位于中环线附近的大型楼盘里的多层复式房。5楼复6楼的设计，160平方米出头，当时的价格在7200元左右。他和太太商量之后准备买下来，可以把父母一起接过来，便于照顾生活，给孩子也有一个比较好的成长空间。但是当时因为有别人介绍其他二手楼盘，结果一来二去就没去买。等到下半年再去看时已经冲上万元台阶，完全是两个概念了。当时夫妇两人都有些后悔。但是面对一路往上跑的房价也只好暂时作罢。

　　最近，他看到那里附近又有相邻楼盘开盘销售，类似的多层复式，价格就在8100元左右。可以说基本是回到去年底的时候了。大N粗略算了一下，已经几乎是打8折的价钱。相比当时的7200元，也就是一个自然上升的台阶而已。而且由于房型面积较大，无论是总价还是税收上都可能会受到一些影响。为此，他们和销售代表、经理沟通之后，发展商方面表示还可以适当补贴一些。那样算下来只有8000元出头的单价，即使比去年同期也不是差距很大的价格。为此，他们最近已经很快签署了购房合同。

　　时间走了一年，大N夫妇在时光隧道的另一边又看到了类似的产品。他们没有放弃这一机会，因为这个机会，正好让他们把这部分价值给“追”了回来。所谓压低价，买大房，何乐而不为呢？

　　对于中小房型来说，由于市场上始终比较受欢迎，而价格变化不会太大，即使有价格下调，算下来总价浮动的比例也是在基本框架内的。

　　而一些大面积的房子，由于总价高，所以相对客户会少一些。遇到市场波动的时候往往容易滞销。此时发展商通常会采取较大的让利幅度来激活这部分市场。

　　现实利益最重要

　　H小姐性格活泼开朗，在同事和朋友圈子里很有人缘，并且属于那种比较有发言权的“意见领袖”。同时，她在个人投资理财方面又表现得相当冷静和理性。这一点不少人都感到有一些反差。但是目前在上海确实活跃着相当一部分这样的人群。

　　曾经有两年，H自己一边租房，一边考虑购房自住。对于她来说，女性购房是一种自立自主的行为表现。但是由于前两年房价上涨过快，已经超过了她的购买力情况。再加上当时一些“专家”老是说上海房价要大跌，导致她和不少客户不断观望、等待，一而再，再而三地失去机会。这两者相互作用，使她一度成为网络上高喊房价要跌的“空军”的一员主力。

　　然而，最近当调控政策逐步落实，房价开始下调，而许多人还在观望和怀疑，并且等待着那些专家所说的上海房价要下跌50%的时候。H却不声不响地把一套位于外环线附近的房子买下来了。当然，购房的过程是一场真正的博弈。最终以相当于2004年11月份的价格把房子签约到手。根据H自己的测算，发展商这里的价格回落，等于自己的几乎全部装修费用和部分家电的费用基本都拿回来了。有人问她为什么不再等一下，等到真的跌到谷底再说。H以平静的态度告诉他们：

　　一、房子是实用品，是自己在适当时间、空间用来居住和使用的，不是像股票那样就是用来高抛低吸的。

　　二，现实的利益最重要。而为了等到一个理论上存在的、可以操作的谷底而牺牲掉那么多的现实是不值得的。至少也没有多少可操作性。

　　三、现在是购房的时机，因为有大量的现房可以考虑，眼见为实。对比其他一些投资工具和金融产品，房产是为数不多的几个可以进行完整的市场交易，又可以放到现实使用的，实实在在的具备产权保护的标的物。

　　H也曾去了解过类似“集资购房”之类的团体和组织。虽然一开始她和周围一些朋友也很有兴趣。但是当了解到现在一两年内还很难拿到房子，他们就准备调整了。而且弄到最后，无非也就是比现在外面销售的商品房便宜一些而已，而随着目前房价的理性调整，大量中低价房的逐步推出，这点空间其实也还是有限的。老百姓个人自住购房，不管是从哪里买(从某种意义上说，这只是个名份问题)，说到底还是想要个价廉物美，找到性价比相对合适，服务比较专业的产品就可以了。况且还可以最快地解决现实问题。

　　所以，H就在别人还在议论房价要跌多少，跌到什么时候的情况下，凭借着自己对于大市的判断，与楼盘销售的谈判技巧，在短短的两周内搞定了自己的一套房子。

　　从理论上讲，机会窗可以向所有人、所有的机构打开。但是实际上能够通过这个机会窗真正实现自己愿望，把握住机遇的，往往是一部分人或者机构。

　　购房者最关心的，并不是理论上的那些涨跌数据和各种各样的评说。而是如何在符合政策法规和市场游戏规则的前提下，尽量地满足大家的现实利益。这也是上海楼市的根本希望所在。

　　机会就在身边

　　小L本科毕业后来上海工作已经有5年了，一直租房生活。随着个人职业和家庭生活方面的进展，也到了要考虑购房的时候。

　　此前面对居高不下的房价，他基本是望洋兴叹，也不作太多考虑。而最近，随着政策和市场的变化，他又开始关注起楼市情况。对于自己的购房计划，他有两大原则：首先，30岁左右一定要购房的。虽然租房也不错，但是第一套房子对于自己的发展、家庭等等都是很重要的。其次，购房要量力而行，不盲目求大、求高、求新。

　　以小L的实力，即使加上未婚妻那里的情况，要购买中环以内的新房基本不可能。而一些外环以外的房子相对来说又比较远。况且他的工作地还在市中心。

　　最近以来，一些中环到内环之间的二手房开始大量挂牌上市，而且价格下调的幅度比一手新房要多许多。因此小L就想到了自己目前租房的小区及其周围。这里有不少二手房的价格明显下调，且还可以和上家再商量调整。

　　再者，他在这里附近居住时间较长，已经相当熟悉和习惯了周边区域的环境、交通和配套，至少比起一些远郊区要成熟许多。所以按他的话说就是“机会就在身边”。虽然一下子没有买新房有些遗憾，但是这里的二手房在便利程度和生活、交通成本等多方面都是具备优势的。况且，随着今后家庭经济能力的增长，到时候有条件了，把这套房子出手后再去购置新房也还是有机会的。

　　无论新房还是二手房，关键是把握机会。当然，上面讲到的情况中，最最关键的还是价格。“二手房比一手新房的市场余地大，降幅更明显”。作为二手房来说，是一个标准的“点对点的散户市场”，其中的价格进退更有讲究。