北京公共维修基金暗箱有望见光

　　本报记者 龚怡

　　这是一个十分简单的数字游戏。

　　43.35亿，这是截止到2004年年底北京市小区办管理的公共维修基金数额；180亿，这是中国人民大学公共管理系陈幽泓教授根据焦点房地产网上北京市601个商业小区的统计，用 均价乘以2%推算出来的数据。

　　这笔高达140亿左右、没有到位的公共维修基金到底流向何方呢？一个即将出台的政策可能给出答案。

　　近日，《北京市住宅专项维修资金使用管理实施细则》(简称《细则》)将在网上公开征集市民意见。《细则》包括基金的归集、管理、使用及监督办法，对开发商代征专项维修基金滞留期间的问题，以及基金的利息使用等情况。

　　被滞留的维修基金

　　目前，各地商品房的公共维修基金一般都由物业公司代收，之后交给各市、区小区办统一管理，待小区业主委员会成立后再交由业委会保管。但小区办并不直接与开发企业挂钩，手中并不掌握销售数据，这样给部分开发商以可乘之机，挪用、滞交这笔由业主缴纳的血汗钱。

　　位于北京市大兴区玉泉营环岛的金华园小区8公里处，自从2001年入住以来，小区的许多业主们都相继发现了房屋质量问题，在与物业公司交涉无果后，业主们想起当初交房时交纳的公共维修基金。

　　2003年初，业主委员会查核小区公共维修基金数目为183.77万元，与按户数和购房款估算出的689万元维修基金的出入甚巨。

　　金华园小区的该笔维修金是在业主入住时由开发商指定的延龙物业管理公司代收的。据了解，该小区70%左右的业主在2002年到2003年的时候都已经拿到了房产证。

　　这就意味着，金华园小区没有到位的500万元公共维修基金到哪里去了呢？金华园小区的业主们曾向开发商、物业以及政府部门询问过，却没有得到答复。

　　2004年7月，时隔一年之后，金华园小区的业主们再次前往核查公共维修基金。没想到，事情更加蹊跷。

　　“这次查的结果是879户。从2002年3月到2004年12月，中间我们的公共维修基金是不停地补进来。2002年3月，第一次入账。2002年6月，第2次入账。2003年4月入了一次，7月入了一次……”

　　这样的例子在全国屡见不鲜。吉林锦东花园310万元维修基金被挪用，广州翠湖山庄544万元维修基金被挪用。

　　资金流向何处

　　本应该早就到位的公共维修基金却是分了几次才补进来的。延龙物业公司在收了业主们的公共维修基金之后又是如何处理这笔巨款呢？记者曾多次与该公司联系均未果。

　　物业公司违规截留或挪用的原因不外乎三种：一是由于业主欠缴物业管理费，公司截留后做抵扣；二是建设单位与物业公司是“父子兵”，“父”由于资金周转问题，挪用了掌握在“子”手中的钱；三是物业公司有意截留留作私用。尽管在部分城市，业主可以自行到政府部门指定银行设立的维修基金网点办理交纳手续，但这种情况还未普及。

　　另一方面，业主想要动用这笔钱也十分困难。据了解，2000年以来，已经有不少小区曾向其所在市小区办申请相关费用，皆因程序问题至今没有批下来。北京43.35亿元公共维修金，加上房改房售后维修基金27.99亿元，总共71亿元的维修金至今未支出一笔。

　　没有支出的理由是，有关维修基金的实施细则没有出台。分析人士指出，目前即将出台的《细则》有望给业务们一个交代。从7月5日开始，住宅维修基金必须在3日内将维修金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行，并在15日内向业主出具《北京市住宅公共维修基金专用收据》。

　　但《细则》出台的同时，一些相匹配的机构也应建立起来。根据国务院颁发的《物业管理条例》规定：使用公共维修基金必须业主大会2/3的业主同意。

　　《财经时报》获悉，现在许多小区连业主委员会都没有成立，因为维修基金都是业主的，政府无法直接替业主批准基金的使用。因此，业主大会、业主委员会的组建，也是维修基金使用过程中亟待解决的关键。

　　名词解释

　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

　　根据现行政策规定，购房者要按照购房款2%的数额来交纳公共维修基金。以一个总价为50万元的房子为例，它的公共维修基金就是1万元。