|
 房贷竞争日益激烈，目前已有银行推出各种让利营销方式。
点击此处查看全部财经新闻图片
房贷利率上调 银行变招应对
央行3月17日取消个人住房贷款优惠利率，按同期商业贷款利率后，市民每月支付的利息较以前增多。不过，随着银行间的房贷竞争日益激烈，目前已有银行各种让利的营销方式，争取客户。已从此前的赠送律师费、保险费等方式，发展到目前的“事前约定自动即时还贷”等方式，日前更有某银行以“存款可以冲抵贷款基准计息”方式变相降低利率。
“存款冲抵贷款基准计息”少交营业税？
据新华社电，有银行推出“房屋理财账户”，主要针对房屋按揭客户。具体操作方式是，客户在同一家支行的存款可以冲抵按揭贷款的计息基数。如果一个客户的贷款金额为70万元，同时在该银行有20万元活期存款，那么在计算利息时就以50万元为基数。
这意味着，客户将少付不少贷款利息，同时还能获得活期存款利息，一来一去，实际贷款利率显然比法定利率要低得多。例如，某客户今天在银行存款全额为20万元，则按照50万元贷款按日计息，如果明天客户取走5万元，剩余15万元存款，就要按照55万元计算贷款利息。
一些业内人士认为，此种新营销方法，等于银行给客户一定额度的让利，以隐晦的价格战方式吸引客户。但广州央行一位不愿透露姓名的人士认为，该银行有涉嫌违规的行为。某国有银行广东分行有关人士指出，若该行以这种方式计息，其实际收取的利率肯定突破央行同期贷款下限管理的要求。有利用新的营销方式，相变降低贷款利率的嫌疑。
广州财贸干部管理学院讲师杨蕾则认为，按目前税法规定，商业银行所交纳的营业税，在贷款方面是按贷款利息全额计征，即以合同内贷款本金乘以规定的利率计算，不得扣除任何费用。以上述为例，其贷款本金应为70万元，同时，由于客户的活期存款20万元已由银行计付利息，因此其更不应从中扣除。商业银行应将此实际差额20万元计算利息，并应主动向税务机关申报纳税。若该银行以50万元贷款计算利息申报纳税，则少交了营业税。
正规房贷理财产品可优惠市民
但业内人士指出，尽管有些银行推出的产品涉嫌违规，但仍广东某些银行推出的产品对市民有一定优惠。
据了解，自去年国内首个理财型住房按揭品种“家多好”房贷由广东某银行推出后，各银行均加大了对此产品的宣传和推介力量，日前深圳中行也推出了类似的产品。
以“家多好”房贷为例，其设定了提前还贷的条款，提前还款后，申请人还能获得该行对提前还贷人的等额授信(可申请信用贷款或者无需任何抵押的贷款)。且各期提前还款额可全额累加授信，提前还贷人可以将这些授信用于装修、消费等用途。
该行个人金融部人士解释道，该种按揭方式，成功地将提前还款与自动额度授信结合起来，实现了存款等额冲减贷款，这样等于提前还款，须偿还的利息总额自然就降低了。但是，当该客户急需要花钱时，就可以申请授信贷款。
简单地说，就是买楼人拥有一个储蓄账户，便可申请把该账户上的存款自动用于提前偿还贷款本金。每月20日，当该申请人在该行的存款达到1万元的整数倍后，即可自动划转资金用于提前还贷，银行不收取任何手续费。此外，贷款人的还款账户在保留最低金额后，还可按月将剩余金额自动转入定期账户进行理财，获得比活期存款更高的回报。记者 叶志明 刘燕红
| 
