已购公房首卖缴税减免7% 或出台二手房个税新政

　　北京尚有约200万套未上市已购公房，业界认为此举将促二手房源放量

　　8月8日，北京市地税局、北京市财政局、北京市建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》(以下简称《通知》)。该《通知》明确规定：对于首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，今后均享受普通住房的待遇。业界认为，此举将促使 几近停滞了两个多月的已购公房买卖业务有望回暖。

　　已购公房免税不受面积限制

　　我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖接受记者采访时正在阅读这个《通知》，“这个《通知》体现出来的核心问题是今后首次上市交易的已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房，均能像销售普通住房一样享受免征营业税的待遇。”胡景晖分析指出，《通知》中对这些已购住房的购房起始时间认定条件和这六类住房定位为普通住宅两个方面的规定，直接导致这些房屋直接具备享受免征营业税的待遇。

　　根据北京市执行七部委新政的实施细则的相关规定，从今年6月1日起，已购房屋进行再次交易的时候房屋的购买年限和其是否符合相关规定普通住宅的标准将至关重要，“从今年6月1日起购买后超过2年(含)销售的普通住房，免予征收营业税。其中个人购买的普通住宅按房价的1.5%向购房者计征契税；而非普通住宅的则需要按3%的税率计征契税。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，由于已购公房带有很大的福利性质，已购公房当时购买总价是非常低的，以一套150平方米的已购公房为例，其购入价可能只要8万元左右，但由于公房的地理位置都较好，一套如此面积的公房进入二手房市场，交易额很可能在60万元以上，如果现在这套房产上市交易，则要按数十万元的差价征收营业税，必将打击卖房者的积极性。

　　几乎全部“购房时间”超两年

　　通知中规定，销售已购住房时，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间，以孰先原则确定。如因一些合理的客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间，作为购房时间。这样，目前北京市几乎百分之百的已购公房都已超过2年的期限；同时这些房屋被规定为普通住宅，因此就不存在此前面积大小方面的限制。“这些房屋首次进入市场进行交易时不但可以免征5.5%的营业税，而且在契税方面因为普通住宅而减少了1.5%.”李文杰指出其实这个《通知》对卖房者有关税率方面的减免将达到了7%.

　　减税有利二手房源释放，为新商品房价“减压”

　　据我爱我家的统计数据显示，目前北京有310万套左右的存量房，其中已购公房将占到这些存量房总量的2/3，而目前在北京二手房交易市场中，已购公房的买卖成交量占到总交易量的1/2.“事实上此前北京出台的《北京市享受优惠政策普通住房标准》中，未对公房交易营业税标准作出具体解释，因此从6月1日开始到现在已购公房交易处于冷冻状态。”链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，这个新政策将进一步促使已购公房进行二级市场交易，这样对激活存量房市场有着非常重要的意义。

　　北京房地产中介行业协会会长陈同顺昨天接受记者采访时则认为，这一政策的出台可以起到一举三得的效果。“首先可以促使已购公房业主进行升级置业，从而促使一定数量的已购公房房源进入二手市场，促进二级市场进一步扩大，对一手楼市也是一种推动。”

　　事实上，目前北京市在通过税赋减免以力保中低收入群体的购房需求的同时，显然也在期望促进二级市场的健全发展，通过一二级市场的联动为新商品房房价“减压”。“一方面，二级市场可以解决中低收入者的购房问题，另一方面，它也可以合理地分流一级市场的需求，稳定房价。”显然，此次税赋减免方案的提出就是这一思路的体现。

　　市场观察

　　二手房交易不会井喷

　　李文杰认为，这个政策对于促进京城二手房的放量将起到一定的作用，但是不会因此出现所谓的“二手房交易井喷”的现象。“主要是这些房屋一般处于传统市中心区域，在北京强有力的租赁市场的支撑下，多数房主则选择了租赁的方式。”他表示，在这样的客观情况下，包括已购公房在内的六类房屋可免征营业税，更多的体现是在京城二手房源的放量上，将不会对交易价格产生大的影响。

　　或出台二手房个人所得税新政

　　金育松认为，“按《通知》推算，已购公房的购买时间是从1998年房改开始，因此多数已超过5年。目前北京规定5年以上自住用房进入二手房市场进行交易时可以减免个人所得税，显然这个购房起始年限认定的规定使得多数已购公房的购买年限超过5年。”金育松认为这样这些已购公房进入市场交易时就不用缴纳20%的个人所得税。“有关部门将来还可能出台一个已购房首次进入二级市场进行交易相关个人所得税方面的政策。”

　　采写/本报记者 张学冬