文》本刊记者/甄爱军

　　文前提要：经济不景气，又临近年关，低租商铺逐渐增多，对经营者来说此时正是淘低租铺位的好时机。不过目前还没到租金普降时期，因此淘铺要讲究技巧，同时也要注意规避风险。

　　经济处于低迷时期，又恰逢年关，正是淘低租铺的好时机！据了解，目前不管是专业市场，还是成熟街铺，抑或社区商铺，均受到来自经济形势走弱的影响，有不少商家选择退出市场，造成商铺空置率的上升，而临近年关，租金水平难以上涨，因此此时租铺，碰到低租金铺位的概率会大增。

　　那么在弱市中如何成功租到低租金铺位？又如何规避风险？

　　商铺租金显议价空间

　　张先生是江苏一家五金生产企业的驻沪代表，近日他想在上海扩大业务，因此准备在位于闵行区顾戴路(靠近外环线)附近的九星建材市场找一个铺位。在该市场的五金建材区，他发现有一些已经空置下来的商铺，而在一年前他曾来这里洽谈过生意，当时给他的印象是生意红火，一铺难求。

　　而想要在古美社区内寻找一间社区商铺开饮食店的林先生，刚把自己的要求告诉中介，对方马上提供好几间商铺供他选择，并表示如能马上签订租赁合同，租金还可稍微松动一些，虽然业主在挂牌时以主动将报价回调了一些。这些空置下来的商铺中，有些是因为受整体经济环境影响而被迫选择关张退出造成的，如中介公司。

　　而这些并非个别现象，商铺租金难以上涨已成普遍现象。据上海易居房地产研究院公布的数据显示，在2008年第四季度，上海主要商圈内商铺租金水平上涨乏力，与第三季度基本持平或者略有下滑；而部分商圈空置率则略有上升，如南京路商圈、淮海路商圈空置率都上升了0.5个百分点(具体见表1)。

　　表1 上海主要商圈2008年第四季度平均租金及空置率表

商圈名称	租金（元/㎡·天）	环比（%）	空置率（%）	环比（%）
陆家嘴	32.8	0	7.0	0
淮海路	52.1	﹣0.2	3.0	0.5
南京西路	60.3	0	2.0	0.5
虹桥	27.8	﹣0.4	4.1	0.1
徐家汇	59.8	0	1.0	0
五角场	25.8	0	4.0	0
中山公园	22.0	0	3.0	0

　　业内人士表示，空置率的适当上升，以及租金水平的下滑，尤其是预期并不为人看好，在这些合力的作用下，目前空置商铺租金的确存在一定的议价空间。上海中原地产工商铺部副经理单范臻告诉记者，除了少数核心地段的商铺表现依然坚挺之外，其他类型商铺如普通街铺、社区商铺或者专业市场铺位，租金都存在议价空间，一般情况下挂牌价与实际成交价之间有5%～10%之间的让价幅度，最高可达20%。

　　淘低租铺有技巧

　　虽然目前空置率有所上升，而商铺租金也有所下滑，但还没到哀鸿遍野的地步，因此想要淘到租金较为实惠的商铺，还是需要讲究相应的技巧。

　　如何淘低租铺呢？无非是根据当前的市场特点，制定相应的淘铺策略，如对于急于出租铺位的房东，可根据自己的经营情况适当延长租约期限，而根据目前的经济形势，这种要求一般会得到满足，当然，长约也就意味着租金水平能适当下调。

　　空置铺位好议价：对于空置了一段时间，但时间并不长的商铺，因为房东急于出租，对于此类商铺，经营者可以抓住房东急于出租的心理，跟房东讨价还价，只要在合理范围内，一般还是能够成功。

　　上海德佑地产商业分行经理惠凯表示，如果经营户退出，房东一般会提前三个月在中介挂牌重新招租，而如果没能在上家退出之前找到“接盘者”，往往会给房东造成一定的压力，因为空关意味着租金收益的减少。为了减少空关造成的损失，而且考虑到经济形势的不景气，房东愿意主动降低租金水平。根据不同的情况，房东让利不一，一般在5%～10%之间不等。

　　长期合约降租金：在现阶段，如果长期租约到手，让租金收益有保障，这是很多商铺房东最愿意碰到的事情。因此经营者不妨适当延长租约期限，以便在商谈租金时取得主动。

　　单范臻表示，目前长期租约对商铺房东有很大的吸引力，如最近刚刚成交的浦东昌里路上一套面积达500平方米的商铺，因为经营者延长了租期，最后成交价由原定的320万/年降至290万/年。

　　因此专家建议，根据自己的实际情况，适当延长租约期限，能够让房东在租金方面做出让步。不过有些房东会在租约后期对租金上涨幅度有更高的要求，这是需要认真对待的地方。

　　个人铺位更易谈租金：相对来说，个人投资者更加容易接受议价请求，而且也会更为灵活地根据市场行情确定租金水平，而对于一些由专业公司管理的综合市场，租金调整灵活程度远不如个人。

　　上海美联物业商铺组副营业经理娄锋表示，目前很多个人投资者都会根据市场行情实时调整租金水平，有些甚至愿意低于市场水平出租。但记者咨询了上海一些专业市场，得到的答复是租金尚未调整，即使调整，也要等到上面发通知。

　　社区商铺租金低：由于各种各样的原因，有很多社区商铺一直不温不火，而在目前这种情况下，日子更是难过，因此如果选择在社区商铺中选择铺位，碰到低租铺的可能性会大大增加。

　　娄锋表示，目前社区商铺相对成熟的街铺来说，总体空置率偏高，而且租金下滑幅度也较大。因此对于选择在社区商铺中选择铺位的经营者来说，尽可放心大胆地说出自己的条件，与房东讨价还价。一般还价幅度在10%左右，极少数情况可达20%。

　　避开绝佳位置：值得提醒的是，对于成熟街铺上位置最好的铺位，经营者则没有必要与之讨价还价，就目前的情形来看，降价的可能性很小。

　　惠凯告诉记者，目前一些位置好的街铺租金还没有降价空间，因为此类型商铺需求量很大，极少空置下来，而在租金基本维持原位的前提下，极易出租。故不会回应议价的要求，而且也不会主动降价。

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