而对于买卖不破租赁原则，这也有明确规定。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。当然，这也并非意味着就不能解除租约，这需卖家主动出面妥善解决，如取得租客谅解，并赔偿违约金让租客提前解除租约等。

　　对此，许海波表示，购房者不能忽略优先购买权和买卖不破租赁两大原则。他说：“只有处理好了这两个问题，才有后续的步骤，如果忽略这两大原则，将会给购房者带来不必要的麻烦。”

　　自住、投资各有侧重点

　　目前购买带租约的房产，可能有两种目的，其一是自住，另外一种则是用于投资，对于这两种不同的需求，在实际操作过程中所面临的问题各有不同。

　　专家表示，不管是出于自住还是投资的目的，购房者需要共同遵循租客优先购买权和买卖不破租赁两大原则。在此基础上，针对具体的情况来具体分析。对自住需求而言，购房者需要注意的主要有如何解决租赁合同；而如果是出于投资需求目的，购买带租约的房产一定要注意租约的真实性，因为这涉及到投资回报的高低；此外还需要注意的有租金收益划分等问题。下面结合具体案例进行分析。

　　自住：租赁合同期限要注意

　　对于自住型购房者来说，能否按时收房可能是他们比较关心的核心问题，因此这要求卖家提前解决。

　　【案例一】解除租约需提前

　　张先生在浦东金桥购买了一套二手次新房，看房时发现已有人租住，不过卖家承诺提前解除租赁合同。顺利办理完各项购房手续之后，租客因房租未到期而拒绝搬出，张先生要求卖家解决此问题，但卖家此时已爱理不理。

　　专家解析：金诚同达律师事务所律师龚胜利表示，对于自住型购房者来说，购买带租约的房产，如果租约未到期，而购房者不想等待，那么在签订房屋买卖合同之前一定要将此做个了结，而不能听信卖家的口头承诺。至于如何操作，龚胜利建议提高延期交房的赔偿额度，一般情况下日赔偿金为合同金额的万分之一，也可自行约定，购房者可提高到万分之五，这样会促使卖家想办法尽早解除租约，为按时交房扫除障碍。

　　投资：租约真伪需甄别

　　而对于投资型需求，购房者需要当心的是租约的真实性。因为有些卖家为了能变相抬高房价，或者尽快出手，会在租约上造假，通常是签订一份高额的租约，让投资者上当。

　　【案例二】租约水分要当心

　　邹先生在闵行区某别墅区内看中一套别墅，中介声称已签下两年高额合约，投资回报率超过6%，而针对目前市场投资回报率普遍低于5%的现状，这样的投资回报无疑是很有吸引力的。但邹先生通过实地考察发现，所谓的长期高额合约存在诸多疑点，如租客拒绝透露任何关于租金的信息，周边同样的别墅租金也要低三成左右，邹先生最后选择了放弃。

　　专家解析：许海波表示，二手房市场上的确存在租约上造假的行为，主要是为了吸引购房者的注意，尤其是对于投资者这类看重投资回报的人来说，更能吸引他们的眼球。而当交易完成之后，租客立即终止租约，这会让购房者措手不及。因此一定要当心租约中的水分，以免让自己处于被动境地。最简单的办法是比较法，将租约的租金水平与市场水平进行对比，如果高得离谱，则可能有假。

　　【案例三】收益收取期限需分清

　　阮先生在徐家汇附近购买了一套小面积老工房用于投资。这套房子刚刚租出，房东急需资金而无奈转让。在商量租赁关系转移问题时，卖家认为应该等到交房之日起，但考虑到自己是全额付款，他提出应该在付清房款时为自己的“收租”之日。

　　专家解析：龚胜利表示，租金收益如何划分，这也需要在签订买卖合同之前预先讨论清楚，一般情况下，买卖双方会选择在交房之日为转移时间，但是考虑到有不少购房者为全额付款，所以可以考虑适当提前。