文前提要：在二手房市场上有诸多带租约的房产，由于涉及到租客而显得手续复杂一些。购买此类房产时，需要围绕优先购买权和买卖不破租赁两大原则处理好购房过程中的各种细节问题。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　购买带租约的房产手续要复杂一些，因为在买卖过程中要牵扯到租客。

　　专家表示，对于带租约的房子而言，买卖过程中最为关键的因素是处理好与租客之间的关系，如租客是否放弃优先购买权，妥善处理提前解除租赁合同等。此外，还需要根据购房者的购房目的来进行具体分析，是用于自住还是投资，需要考察以及处理的内容侧重点会有所不同。

　　那么，带租约的房子到底该如何买卖呢？

　　处理好与租客的关系

　　如果不是亲身经历，郑信旻还真的不知道购买带租约的房产会如此麻烦。

　　去年底，郑先生在上海市普陀区曹杨新村内看中一套小面积二手房。在看房时，他发现屋内住着一对小夫妻，中介解释说，租客将在月底搬走。郑先生也从这对小夫妻那里得到了同样的说法。同时郑先生也看到了租客放弃优先购买权的声明，他以为这应该是不会有什么意外发生了。

　　而后是商谈房价、签买卖合同、办理按揭贷款等，进展得都很顺利，在房产交易中心办完过户手续之后，便只等卖家收到银行放款之后收房入住。眼见收房日期临近，郑先生自己也在筹划着如何装修自己的“小窝”，他突然接到卖家的电话称，要晚交房四个多月。此时他才知道，原来卖家与租客签订的租赁合同还有四个月才到期。

　　郑先生找到中介，中介解释说当初租客的确曾答应提前解除租赁合同，但由于没有找到合适的房子而反悔了。郑先生要求卖家妥善解决此事，刚开始时卖家还曾努力劝说租客尽早搬出，但收效不大，最后只好放弃了，并同意支付延期交房违约金。虽然郑先生心里一百二十个不愿意，但却毫无办法。

　　业内人士表示，购买带租约的房产，关键是要处理好与租客之间的关系，如是否已放弃优先购买权，租赁合同到期的日期等。同时还要针对具体情况采取不同的措施，比如自住与投资，因为其出发点不一样，所以要采用不同的应对策略。

　　两大原则重点关注

　　购买带租约的房产，有两大原则不能忽略，在此特地做重点介绍。

　　上海君悦律师事务所律师许海波表示，购买此类房产，首先要注意的是租客享有优先购买权原则，其次是买卖不破租赁原则。

　　据介绍，所谓优先购买权，在我国目前的法律法规以及司法解释中对于承租人的优先购买权已有明确规定。根据我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”；以及《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权”。对此许海波表示，购买带租约的房产，较为安全的做法就是要卖家出示租客放弃优先购买权的声明，在签订房屋买卖合同时，该声明必须作为合同附件。