巧度换房过渡期(2)

　　如何做到买、卖同步呢？北京中原地产三级市场研究部有关人士建议最好是先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后与卖房，可与买家沟通要求延后交房。

　　徐斌表示，在目前的市场行情中，对于尽量想要使得买、卖同步进行的换房一族，在出售旧房时不要漫天要价，而是要根据市场行情合理定价。同时，虽然市场上有议价空间，但是在购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。

　　此外，在买房、卖房过程中，存在不少变数，这会导致产生突发事件，因而对换房造成不利。如买卖双方在签订买卖合同时，突然有一方提出额外条件，这会导致交易陷入僵局。而一旦发生突发事件，势必影响到换房进程，增加其时间成本。徐斌还建议购房者应该加强沟通，不管是与经纪人，还是与买卖双方。这样，即使出现意见不合的情形，也能够尽快协商解决。

　　还有就是尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供根据客户的实际需求提供较为完善的服务措施，这也会为买、卖同步提供一定保障。

　　先卖后租讲究技巧

　　有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。

　　【案例】上海的程建新卖掉小房准备换大房，他只有一套住房，而且上海也没有亲人，因此他卖掉旧房之后，连个借宿的地方都没有。不过程建新碰到了一位投资客，他把房子卖给了这位投资客之后，在旧房里再租住三个月，直至买到大房才搬走。

　　【分析】“我爱我家”华东区域策划总监俞静分析认为，像程先生这样的客户是比较理性的。在她看来，卖旧房的收入可以作为购房款，而后租住一段时间，没有马上购房的压力，可更为从容地实施自己的购房计划，说不定还能淘到更加实惠的住房。不过，这种方式最好要合理控制买房时间，以免时间过长。时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。

　　先卖后买有技巧可言。徐斌分析说，换房一族可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。

　　当然，如果没有碰到投资客，换房一族可以到自己心仪的区域内租房。俞静分析，这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。

　　先买后卖留意资金成本

　　目前市场行情不太令人满意，买卖不是很活跃。因此有换房一族不愿选择在此时卖掉旧房，他们选择押旧买新的方式来完成换房计划。

　　【案例】上海的王智伟因为工作关系，准备在张江附近买一套新房，但他不想急于卖掉位于莘庄的旧房，打算等到市场转暖之后再说。而同时他手里已有一笔积蓄，于是他从亲戚朋友那里再借了一些钱，凑够了新房首付款，先买了一套新房。

　　【分析】俞静表示，对于那些不想出售旧房，但新房首付能力不够的人群，可以选择通过别的途径融资，获得一笔短期贷款来支付新房首付。这种方式可以让换房一族选择在最佳时间售出自己的房产，获得最大收益，这对购房者的专业素养有很高的要求，因为一般的普通市民是无法把握住市场行情，看准最佳售出时机的。

　　不过专家认为，对于这种操作模式，购房者应该注意控制融资成本。记者了解到，目前可以通过向银行申请抵押贷款，但是其资质审核特别严格，难以通过。而如果向社会上的担保公司借款，融资成本相当高，月息在3%～8%之间，折合年息在36%～96%之间。向亲戚朋友借钱，借款时间也不能过长，同时还要承担人情成本。而与此同时，旧房无法出租获得租金收益，因此建议换房一族应该尽快地卖掉旧房，以免因为融资而带来额外负担。