练好五招 淘宝拍卖房(2)

　　第一招：看房过程要细心

　　王兵从报纸上了解到浦东新区的浦电路上有一套住宅要拍卖，于是他与拍卖公司取得了联系，并仔细询问了看房时间，决定先考察一下房产的具体情况再做决定。看房时，王兵似乎有问不完的问题，不但问拍卖公司的工作人员，还问房内居住的人、周边的居民，甚至包括物业公司的工作人员。

　　【点评】上海联业律师事务所主任律师王展表示，在参加拍卖之前对房产进行考察是绝对有必要的，而且一定要去现场进行细致入微的考察。考察的主要内容有：了解拍卖房产的质量状况，如是否存在损坏情况，以及卫生间、屋顶等是否存在渗漏情况等；还需要了解是否有人居住，居住者与产权登记人之间的关系，居住者何时搬离出去等；了解是否存在费用拖欠情况，物业管理费、水电费等，这些情况竞拍者可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖公司确认。当然，如果发现房内还有一些家具家电等动产，还需要了解清楚这些动产与物业拍卖之间的关系。总之，多了解一些信息，便少一分风险。

　　第二招：房价定位心中有底

　　王兵随后来到附近的房产中介，打听周边的市场行情，以及了解同一个小区内房源的挂牌价和成交价，为了获得更为详实的材料，他走访了三四家中介公司，了解到当时出自该小区内的二手房报价在15000元/平方米左右。

　　【点评】上海国际商品拍卖有限公司拍卖服务部副经理徐女士认为，在参加拍卖之前对自己中意的房产价格进行定位是十分必要的。因为拍卖的过程是多个竞拍者共同竞价的过程，其中不乏抬杠者，为了防止自己头脑发热做出傻事，所以必须事先了解市场行情，并确定自己的心理价位。如果因为不了解行情而仓促参加竞拍是一件非常危险的事情。

　　第三招：产权调查不马虎

　　拍卖公司的工作人员告诉王兵，这套住宅的产权状况不存在“瑕疵”。也就是说，不像少数拍卖房一样，被多家法院查封。但他还是在律师的建议下前往房地产交易中心进行产权调查，发现的确只是被一家法院查封，于是心里便放心了。

　　【点评】如果是通过房产中介购房，房产经纪人会前往交易中心进行产权调查。王展表示，拍卖公司不提供这样的服务。购房者要确定将竞拍的标的产权是否清晰，要确认房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件。有的拥有完全产权，而有的则与各种纠纷相伴，如果房屋的产权存在瑕疵，则关系到产权是否能够顺利过户。王展建议，购房者在进行产权调查时要重点了解产权是否存在抵押情况，是否存在多家司法机关查封的情形。

　　第四招：资金准备要充裕

　　王兵了解到，委托方要求在10天内支付房款，因此他明白只有准备充足的资金，才能参加竞拍。于是他向自己的亲友再借了一些钱，把购房款全部备足了。

　　【点评】有业内人士表示，一般由执法机关委托的拍卖房产，对支付房款的时间要求比较高，通常会要求在10天内或者10个工作日内结清。而办理房贷的时间为一个月，这在时间上显然无法满足要求。因此，购房者应该做好比较充裕的资金准备。如果购房者手中资金不足，也可提前与拍卖公司商量，看能否找到“通融”机会。如果能够延期付款，那么购房者在竞拍成功之后，可凭借相关证明到银行申请房贷。不过对于拍卖房来说，其审核条件会相对严格一些，中国工商银行上海市分行虹口支行个人信贷部一位工作人员解释说，拍卖的房产也能申请房贷，但是对标的有较为严格的要求，如房龄不能超过20年，同时最高贷款额度只有6成。

　　第五招：守住底线不放松

　　王兵参加了这次拍卖会，正如他所料，由于当前市场行情仍然处于观望气氛中，因此参与竞拍的人并不多，他给自己定下的底线是12500元/平方米，如果超过这个水平便放弃。当拍卖师喊出底价时，马上有人举牌，王兵随之加价，同时有其他竞拍者也参与竞拍。王兵的报价率先突破12000元/平方米，此举击退了所有竞争者，他最后竞拍成功。

　　【点评】王兵以接近自己心理价位的价格竞拍成功，他认为自己还是比较成功的。不过他坦承，当时激烈竞价时，自己头脑的确有些发热，但正是因为自己在前面做了详细周密的准备工作，因此他没有报出更高的价位，而只是在12000元/平方米的水平便能够胜出。不过他坦承，如果有人继续加价，他会在12500元/平方米的价位时选择放弃。业内人士表示，在竞拍过程中，竞拍者一定要保持清晰的头脑，坚守自己的价格底线，做到量力而行。如果头脑发热，以高价获得尔后放弃，那么必将损失一笔数额不小的保证金。如王兵参加竞拍的这套房产，其保证金为10万元。