理财不惑：40岁前规划完全养老计划(3)

　　案例2　戴天乐

　　36岁，个人年收入25万元(税后)，家庭年收入45万元(税后)，月开销1万元

　　房贷车贷每月支付2万元

　　预期：51岁退休，有242万元养老金(不含社会保障养老金)

　　目前戴天乐夫妇的主要收入是稳定而高额的月度薪金，占年度总收入的80%，其次是年终奖、利息等年度一次性收入。家庭几乎没有除薪金以外的其他收入(除4%的利息收入)，也就是说，戴天乐夫妇的薪金收入是家庭绝对的经济支柱。在戴天乐夫妇的全年总支出中，月度性支出占78%，年度一次性支出占22%，支出基本与收入实现的时间相匹配。年度总支出占年度总收入的36%，属中等偏低比率。

　　王翔建议戴天乐这样对风险比较敏感的投资者不妨进行股票基金定投，建议每月进行7000元的股票基金定期定额计划，如按10%的年收益计算，15年后本利合计将达到290万元；如按8%的年收益计算，15年后本利合计将达到242万元，基本达到孩子的教育费用和戴天乐51岁提前退休的费用(国内开放式基金2001年成立至今，平均每年回报15%以上；国内GDP增长率长期稳定在8~10%，从长期看，基金收益率应与GDP增长率保持一致。)

　　“在牛市中除进行基金定投外，如再配合以一次性投入，将能更好分享牛市收益。建议一次性申购15万元的股票基金，再利用家庭每年节余持续进行一次性基金投资，建议从每年度结余中用10万元进行基金的一次性投资，在以后的投资中逐渐进行国内和国外基金的配置。”王翔补充说，这样的话家庭每年对基金的投资占新增收入的26%，随着每年节余的不断投入，家庭中基金的比率还将增加，投资结构将得到明显改善。由于夫妻双方每月有一定量的新节余，建议逐渐增加对权益类资产的投资，从长期角度看，应使基金等权益类投资占到家庭总流动资产50%以上的比率。

　　王翔指出，家庭的现金存款一般达到一年生活开支即可，流动资产中可留一年的家庭支出，即20万元作为应急之用，可将其中5万元放在活期存款中，另外15万元购买货币市场基金以兼顾流动性和收益率。随着夫妻双方月薪的不断发放，活期存款的比率还会有不定期上升。在目前的利率和通胀率上升期，没有很大必要配置定期存款，等以后到达高利率时期再考虑进行定期存款也不迟。

　　在基金投资品种的选择上，封闭式基金未尝不是一个安全系数比较高的投资标的。封闭式基金的份额规模恒定是一方面，另一方面则在于它的折价。试想你以打八折的价格买进一只基金，这就意味着当基金净值下跌不超过20%时，你并没有产生实际的损失。而且每年在基金的年度大比例分红之前，都是投资者进场获取无风险的收益的好时机。从二级市场封闭式基金的交易价格就可以看出，那些净值增长率高的、分红预期高的封闭式基金往往收到热烈的追捧，比如基金科翔、基金开元、基金裕隆、基金泰和等，而基金久嘉因为年中未分红，所以在年度分红前也被看好，此外就是即将在半年内封转开的基金鸿飞亦受到高度关注。

　　对于那些风险承受能力比较强的投资者来说，把部分资金尝试一下创新型的封闭式基金也许会有可观的收益。瑞福进取就是国内首只以1：1.9的杠杆进行操作的封闭式基金，1倍的本金能够获得1.9倍本金的投资收益，在基金净值上扬的阶段会大大提高投资收益率，但是下跌的风险也一样被放大。

　　王翔认为，像戴天乐这样的投资者，也应该在投资国别中进行分配，建议初步将基金投资中QDII的比率上升到20%～30%之间，参与国外市场的收益。2005年以来泰铢和菲律宾比索对美元升值20%以上，2007年前7个月韩国、印尼和香港市场涨幅均超过30%，均有较高收益。虽然短期来看刚出海的QDII遭受了一点挫折，但是分散投资全球市场的风险一般总是小于投资单一市场。

　　保持正向现金流

　　房产投资回报可观

　　有一种说法，拥有房地产是抵御通货膨胀的最好手段之一。

　　不管这种说法是否有道理，最近两年，全国房价的飙升幅度的确大大超出了5%的CPI涨幅。与投资股票、基金不同的是，房产投资一般的起点都比较高，即便是通行的30%首付，在北京、上海这样的大城市买一套一室一厅的房子恐怕也至少要付20万元左右。因此对很多人来说，拥有第二套房，甚至更多房产似乎成了难以企及的梦想。的确，要实现这个梦想单靠有限的资金还不够，更重要的是你能否保持家庭财务的正向现金流，对此今年39岁的吴?颇有些亲身体会。

　　吴?曾经是安达信的高级顾问，后来还担任过一家IT公司的总裁。在2001年时，吴?当时任职的公司总部从沈阳搬迁到北京，公司给包括吴?在内的非本地员工每月2500元的住房补贴。“同事们大都是租房子，只有我买了一套房子，然后又租了一套房子。” 吴?有些自得地表示。

　　每月一共就2500元钱的住房补贴，就算在2001年房价不及现在，难道能有这么便宜的事情？不过事实证明，这世界上只要肯动脑筋，还就真有这么“便宜”的事情。“我当时的同事也都搞不懂，问我为什么要在通州县买一套小房子。”吴?掰着手指算道，那套房子每月的银行放贷还款不超过2500元，也就是用公司的住房补贴就能还贷。交房以后就立即以700元的价格租了出去，这样就有了700元的现金流，然后自己再贴上800元钱，在公司所在的西城区附近租了一套小房子。吴?跟他的同事们相比较，只是每月多花了800元钱。而同事们如果也租1500元的房子，就是得到了每月1000元的现金流，如果这笔钱不作其他投资，只是日常花销掉了，那么等到三年后吴?把通州县的房子卖掉以后，他们之间的资产的差别就显示出来了。

　　罗伯特?T.清崎《富爸爸财务自由之路》中在讨论债务时指出，债务也分为“好债务”和“坏债务”：“每当你欠了某个人钱时，你就成为他的雇工，如果你借了一笔30年的贷款，那么你就得做30年的雇工，并且在债务结束时，他们不会给你一块纪念金表。”富爸爸也借钱，但是他尽最大努力成为不偿还贷款的那个人。他常对他的儿子和“我”说，“好债务”就是由别人替你支付债务，坏债务就是你用你自己的血汗钱支付债务。因此他喜欢可供租用的资产，他也鼓励“我”去购买可供出租的资产，因为“银行给你贷款，但是你的房客会替你偿还”。这恰恰就是吴?的高明之处，他用一笔本来可能完全被花费掉的现金流，成功投资了一次房产。

　　2004年，八通线开通了，通州县的房产从3000元/平方米涨到了7000元/平方米，他就在这时候把房子卖掉了。三年的投资收益率就达到了133%，在那几年熊市里恐怕是让大多数基金经理们都眼红的回报率。吴?有一个原则就是顺着轨道交通找房子，“在规划的地铁站1公里附近，一旦地铁开通了，就能缩短原来大约10公里的距离，10公里坐地铁也就20分钟，这跟住在市中心也差不多了。”

　　“我卖房子的时候，同事们都说这房价还要涨呢。但是我们在考虑房产不断增值的同时，也要注意到折旧的因素，因此一般来说普通住房交付的两三年内是房价上涨的最佳时段，时间长了这个涨幅就会趋缓。我不追求房产的绝对回报有多高，而是在房价上涨最快的时候把它卖了比较合理。”

　　住美投资咨询(上海)有限公司总经理、首席投资分析师张健指出，在评估房产是否值得投资时，这一地区是否具有发展潜力是个非常重要的因素。即不仅要考虑房产(例如房型和楼层等)本身的状况，而且还关注该房产周围的居住环境，具体包括交通、商店、学校、景观和绿化、体育和休闲、医院等。如果像吴?这样购买要出租的房产，那就还要考虑所能接受的最低投资租金回报率是多少？选择哪些目标客户作为你的房客？如果采用部分银行贷款，租金收入是否会大于每月还款额或是大多少？ 或自己收入能否补贴等因素。这些因素对投资型的更加重要。

　　在出售北京那处房产的前一年，吴?工作调动到武汉去工作，到了那里就发现房子特别便宜。经过分析又下手在南湖边上买了一套复式的公寓。“现在来看整个房产市场价格的确有些偏高，但是对于国内的高档住宅来说，包括别墅和大户型高档公寓，它们的价格还是偏低的。有些黄金地段的稀缺是个不争事实。”吴?发现在武汉南湖这样的黄金地段，房价却很便宜，远远不及北京和上海。综合分析了武汉的地理位置和未来的经济发展前景，他认为可能会有三到五年的上升波段，因为从2000年到2003年武汉的房价就一直停滞不前。

　　2004年，吴?在沈阳世博园旁边的奥林匹克花园购买了一套半山的独栋别墅，当时4000元/平方米的价格，现在已经翻番达到了8000元/平方米。“山下的一个楼盘已经1.2万元/平方米了，这套别墅基本也能涨到这个价位，所以暂时还不会出售。”这套别墅他不但目前不出售，而且也不愿意出租。这倒不是他不在乎租金收入，而是因为这类高档独栋别墅次新房如果在出售前出租，就会在一定程度上降低它的价值，而且考虑当地租金非常便宜，租出去得不偿失。

　　“在内地有些城市的投资跟在北京、上海的投资不一样，内地有些城市只能抓住一个波段，要在快速上涨时果断出手。但是在北京、上海既可以作短期的，有些也可以长期持有。”吴?眼下投资房产的重心还是在北京和上海，投资的大都是一室一厅的小户型，因为小户型最容易出租，而且其投资回报完全可以覆盖每月的还贷。另外，为了租出一个好价钱，吴?很注重房间的软装饰，家具的搭配是否协调，摆设与住宅窗外的风景是否协调，这些都是他会细心考虑的。

　　“以前投资房产都是依靠金融杠杆，现在国家紧缩政策，不断加息对投资者最主要的影响是产生很大的心理压力，其次就是对现金流的影响。”吴?解释说，投资房产出租的租金并不会跟着房贷利息增加而增加，租金水平还是要看市场需求，所以加息了租金不一定跟着涨。在资产价值重估过程中，你要是看最终的获益是否高于你投入的成本，如果是的话那就是值得做的。但是这里还牵涉到一个问题，那就是你在投资房产时，获得的是正向现金流还是负向现金流，如果是负向现金流，这个缺口有多大？你怎么控制这个现金流？这恐怕是所有投资房产者都需要考虑的问题。