房贷减压：曲径亦能通幽

　　加息了，如何给房贷还款减压？

　　文/章文宣

　　加息，加息，加息！

　　仅2007年一年时间，央行为了收缩银根，五次加息。而在2008年1月执行新的利率标准后，头一年的加息效应便会更充分的显现出来。

　　2008年，“房奴”将更难熬。

　　谢先生于2007年2月在立水桥购买了一套总价值为86万的商品房，首付34万，贷款52万，贷款期限为20年。考虑到月供负担及家庭支出等问题，他采用了“等额本息”的还款方式。由于是首次购房，他的贷款利率还打了85折。加息前，他的月供为3668.67/月，加息后，他的月供涨至3924.89/月，每月需多交256.22元，且利息总额从原来的360480.45元升至421972.48元，如果贷满20年，他需多交利息61492.03元。

　　提前还款，细盘算

　　不算不知道，一算吓一跳!很多人由此想到了提前还贷。的确，在有富余资金的情况下，贷款购房者可以通过全部或部分提前还款来减轻还款压力，达到节省利息的目的。

　　据伟嘉安捷介绍，现在最流行的提前还款方式有3种，分别是：一次性将剩余的贷款全部还清；部分提前还款，月供不变，将还款期限缩短；部分提前还款，减少月供，还款期限不变。

　　目前，在北京市各商业银行办理以等额本息或等额本金方式还款的提前还款是无须缴纳任何违约金的，只有以固定利率还款的提前还款才需要缴纳违约金。此外，大部分国内银行对于贷款时间不满一年而提前还贷的，需要收取违约金。以谢先生为例，他采用的是“等额本息还款法”，因此提前还贷是不需要缴纳任何违约金的，同时，考虑到他第一次还款时间是2007年3月，假设他2008年3月提前还贷：

　　第1种：将剩余的全部贷款一次性还清

　　该月一共需还505674.65元，利息总额为34236.28。这种方式主要还所欠的本金，支付利息总额在4种提前还贷方式里面最低，而且一次性还清后不用再还利息，但已付的利息不退。它比较适合手上有闲钱，近期没有大笔支出计划且没有更好投资渠道的借款人。

　　第2种：部分提前还款，月供不变，将还款期限缩短

　　提前还4万，仍然保持3926元的月供不变，还款期限缩至16年，利息总额为297863.9元。

　　第3种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变

　　提前还4万，还款期限不变，为19年，月供将减少至3586/月，利息总额为394855.38元。此种提前还款方式减小了月供负担，但节省程度低于第2种。

　　通过对3种主流提前还款方式进行对比，我们可以清楚看到，第1种提前还款方式利息〈第2种提前还款方式利息〈第1种提前还款方式利息。由此，可以看出，还款期限越短，利息总额就越低。

　　因此，如果经济条件允许，建议尽量采取第1种提前还款方式；如果没有能力一次性还贷，可以考虑第2种提前还款方式，它虽然比第1种所还的利息总额多，但是，并没有额外加重贷款购房者的生活负担，而且相较于第3种提前还款方式它更省钱；如果，只是想减轻月供负担，则可以考虑采用第3种提前还款方式。诚然，它所还的利息总额比前2种高，但它却实现了提前还贷的最终目的――减压。

　　贷款购房者在考虑采取哪种提前贷款方式时，最好不要一味的比较哪种更省钱，还应该结合自身实际经济情况，并对自己目前的还款能力和预期未来的还款能力做出理性的评估，只有这样，选择贷款方式才是最佳的。

　　除了提前还贷以外，我们还可以通过其他方式替房贷减压。