提前还房贷想清楚再定(2)

　　第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。

　　提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年，提前还款后总利息为368925.92元。利息总额=27972.01+368925.92=396897.93元

　　第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。

　　提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为218685.48元。利息总额=27972.01+218685.48=246657.49元

　　通过对5种

提前还贷方式的计算，以黄先生的情况来看，还款期限为16年与10年两者之间相比总利息支出相差了15万多元。对于贷款购房者来说，这无疑是一笔相当可观的费用。因此，专业人士建议，房贷购房者一定要重视较长还贷年限带来的高额利息支出，缩短贷款期限是节省利息的关键因素。购房者应当根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。

　　切莫忽视保费

　　虽然2006年之后贷款购房已经取消了保险费用，但在2006年之前贷款的购房者是需要交纳保险费用的。以70万元、20年的贷款为例，实际保费为700000×0.5%×20=7000元；如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为700000元×0.8%。(10年保险期限对应的费率)×10＝5600元，可退保费1400元。此外，各家保险公司的保险费率也是不尽相同的，购房者也需要以实际购房贷款时所采用的保险公司费率为准。

　　此外，平安产险公司还推出了“规避还贷风险保险”。该产品是指当投保人夫妻双方中任何一方遭遇意外、导致家庭失去了继续还贷的经济能力时，保险公司将承担起夫妻双方的还贷责任。据悉，该产品的年平均费率在万分之五左右。如果贷款30万期限15年，粗略算下来，折合到每个月的保费为10元出头，贷款15年的总保费约为“30万×万分之五×15”。如果借款人夫妻双方中任何一方遭受保险事故，夫妻双方的还贷责任全部由保险公司承担，而住房仍归借款人。当然这种“意外”仅指意外伤害事故，意外失业不算作“意外”。

　　房贷产品降成本

　　绝大部分市民提前还贷的主要原因，就是利息成本太高。“虽然提前还贷给我们家的资金流动性造成了不小的影响，但考虑到利息问题，所以我们只好咬咬牙坚持了。”市民吴小姐道出了自己的无奈。

　　其实，有理财专家指出，通过选择房贷产品，一样可以降低加息对房贷者生活的影响。

　　例如，考虑到目前许多贷款市民有购房的“刚性需求”，在加息通道里，固定利率不失为一种规避加息风险的理财良方。定息房贷可以帮助贷款人锁定利息成本，即便今后多次加息，也与其无关了。眼下，沪上可选择的固定利率产品很多。光大银行最近推出了15年到20年期的定息房贷，大大减降了每月的还贷压力，并使贷款成本“一劳永逸”。

　　但有市民担心，万一在10年中利率下跌了呢？固定利率贷款岂不是很不合算？

　　农行上海市分行相关人士告诉记者，在农行的固定利率贷款业务中，还额外增加了一个利率调整选择权条款。也就是随着市场利率下调，当农行新公布的固定利率的下限下调1个百分点(含)以上时，如果市民没有任何不良信用或者违约记录，在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，在剩余的贷款期限内将贷款利率调低相应百分点。这种选择权条款，使得固定利率房贷不仅能够帮助市民规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。

　　当然，从整体上来说，固定房贷产品还是具有一些缺点的。虽然各家银行在推出固定房贷时，考虑到降息的问题，纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品，在规避降息问题上，可能还是会产生一些费用。例如，光大银行的固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的，才免收违约金。

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　　选准房贷理财产品，也可以达到减缓加息压力的目的。

　　兴业银行“房贷利率宝”：市民贷款后，购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品，平时只需缴纳名义理财资金3%的保证金，然后可按名义理财资金金额获得收益，并以此抵消房贷利息支出上涨的压力。

　　案例：假设客户申请100万元个人住房按揭，期限10年，贷款年利率6.12%，客户最多可用15万元购买名义理财金额为500万元的“房贷利率宝”产品(名义理财金额500万元×履约保证金3%＝15万元)，并按500万元的名义理财金额获取“房贷利率宝”的理财收益，预期最高可以减少按揭贷款利息支出的金额约为298000元。

　　兴业银行资金运营中心的相关人士强调，该产品是一款挂钩美元掉期利率，基于利率互换基础的10年期长期负债管理类理财产品，通过利率互换轧差和保证金投资获取收益，属非保本型产品，因此客户需具有一定风险承受能力。

　　上海银行“宽限期”还款方式：是指个人住房贷款发放后，在一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，再以现行的“等额本金法”或“等额本息法”还本付息。购房者可选择的宽限期期限分别有12期(一年)、24期(二年)、36期(三年)。该行有关负责人表示，该还款方式最大的优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。

　　案例：假设一客户贷款金额为20万元，贷款期限为20年，正常还款为每月1509.51元(按6.6555%的利率计算)，若申请宽限期12期，则第一年每月只需还款676.2元。宽限期满后，该客户正常按每月1509.51元还款。

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