提前还房贷想清楚再定

　　目前，我国利率进入加息通道，这已经是一个不争的事实；再加上“二套房”政策和股市大幅震荡，又恰逢岁末年初，使得不少身负房贷的市民有了提前还贷的想法。而银行业内也预计，随着年末将至提前还贷潮或将到来。面对这种情况，理财专家指出，提前还贷并非降低利率风险的惟一方式，房贷者需根据自己的实际情况来决定。对于那些投资渠道不畅、收入较为单一的普通“房贷族”，当他们的理财收益低于贷款利率时，建议提前还贷。而那些风险承受能力强、有一定投资经验的人群可通过相关理财产品，以获得较高收益，从而降低房贷负担

　　记者 王睿

　　从2004年10月29日起，央行在不到3年的时间里已8次提高

　　对于贷款购房者来说，加息的最直接影响就是月供的增加、贷款利息的提高。以20万元20年贷款为例，8次加息前，以当时年利率5.04%办理的贷款，如利率不变，月供1324.33元，到期利息总额是117840.36元；而现在即便以6.6555%(基准利率7.83%打8.5折后的优惠利率)获得贷款，同样20万元20年贷款，月供1509.51元，到期利息总额162282.89元。月供增加185.18元，增幅近14%；总利息多付44442.53元，增幅达37.7%。

　　也就是说，同样的20万元20年贷款，市民A于今年初以5.814%(基准利率6.84%打8.5折后的优惠利率)获得贷款，跟市民B现在以6.6555%的优惠利率获得贷款相比，经历了年内5次加息，两者月供相差98.03元，总利息相差23526.66元。

　　“提前还贷潮”可能来临

　　从以往经验看，加息会在年末导致提前还贷潮出现。一方面，大部分房贷客户的合同属于次年调整贷款利率；另一方面，年末是个人客户手头资金相对宽裕的时候。有的客户年终奖或年终股利分红不少，为了不被不断上升的利息抵消掉个人财富，赶在年底前办理提前还贷手续。

　　业内人士称，去年股市帮了银行房贷，今年则可能“帮倒忙”。6000点指数被不少投资者视作A股告别暴利时代的“分水岭”时，部分有房贷的股民，或许会考虑将股市中的部分获利资金，用于提前还贷。较之往年，老股民获利丰厚，提前还贷能力显著增加。有业内人士估计，房贷新政也可能“加剧”今年的提前还贷潮。一些银行规定，已结清的房贷不影响客户再次获得首套房贷的优惠。部分客户从需求出发，如有换房计划，可能先办理提前还贷。

　　办理周期被拉长

　　面对房贷成本的增加，不少市民都一厢情愿地想提前还贷。但面对可能“汹涌”的“还贷潮”，银行却有自己的“小算盘”。据了解，不少银行通过种种方式，给提前还贷设置门槛。而银行之所以不愿接受大量提前还贷，是因为其把房贷视作优质贷款资产，各银行不愿意看到存量房贷大幅萎缩。有银行业内人士直言不讳：“集中提前还贷将影响到银行的资金安排，还贷申请有可能被拒绝或办理周期拖长。”

　　拉长办理周期是银行为提前还贷设置的隐形门槛之一。记者致电部分商业银行的客服电话，咨询了相关提前还贷事项。记者了解到，沪上银行能够按程序办理提前还贷，但不少银行表示，需要提前一个月预约。换句话说，若想赶上年内提前还贷的“末班车”，需要在11月份内提出申请。到12月份再想办理，很可能被拖至明年初，还得先“感受”一下房贷新利率的滋味。

　　当然，房贷业务一直被视作银行的优质资产，所以有些银行也在提前还贷上动起了“脑筋”。例如针对本市市民借款过程中经常会产生提前还款需求的情况，民生银行推出“无障碍提前还款”的服务承诺，即客户在该行银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，民生将会在五个工作日里完成客户提前还款的操作，且不收取任何违约金。只要借款人提出申请填妥“还款凭证”并将拟提前还款的款项存入民生卡还款账户内，借款人最快当天就能办妥还款手续。

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　　一般情况下，贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。第一步，先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步，借款人携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续。第五步，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

　　提前还款的5种方式

　　案例：黄先生于2007年4月购买了一套100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。假设该房产是黄先生惟一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时4月份优惠利率6.04%。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。

　　从今年4月至12月，仅8个月时间内，黄先生已支付购房贷款利息为27972.01元。从明年1月1日起执行6.6555%新的优惠利率后，黄先生的月供和利息都将有所增加。在此背景下，黄先生决定提前还一部分款项，以此来减少利息的支出。

　　针对黄先生的实际情况，有专业人士对目前存在的5种提前还贷方式进行了逐一计算。

　　第一种：将所剩贷款一次性还清。

　　利息总额=提前还贷前的利息额＝27972.01元第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。

　　提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。利息总额=27972.01+362381.06=390353.07元

　　第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。

　　提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。利息总额=27972.01+458478.09=486450.1元