李先生的多房产规划

　　李先生家庭资产的四分之三都是房产，这样的资产结构，使其家庭经济受房地产市场走势影响极大。因此，暂停新购房产，乃至调整现有房产，并合理规划现有资产，可能是明智之举

　　家庭现状

　　李先生，32岁，某合资建材公司销售经理；李太太，27岁，全职太太；女儿3岁。李先生的月收入1.4万元，年终奖6万元左右。

　　李先生一直比较喜欢房产投资，2002年买了一套一居室自住，购买时房屋总价20万元，首付5万元，贷款20年，月供1100元，现在该房产估价30万元。2004年又购买了一套一居室，用于出租，总价26万元，首付8万元，贷款20年，月供1200元，现在该房产估价32万元，已出租，月租金收入1500元。2005年买了一套150平方米的三居室，总价80万元，首付24万元，贷款20年，月供4000元，现在估价85万元。这套房即将交房，准备自住，打算用15万元装修。

　　李先生一家每月的生活开销如下：日常支出6000元，孩子教育费用1500元。李先生有基本的

社会保险，给女儿买了一份分红保险，年交3000元，李太太没有任何保障。

　　李先生打算在女儿高中毕业后送她出国留学。他觉得,自己的养老靠房屋租金就够了。

　　李先生目前有银行存款40万元，国债10万元。面对近来国家对房地产出台了很多调控性的政策，李先生决定暂时不再买房子。那么，他该如何

理财？

　　按揭支出占比过高

　　李先生的家庭资产以原值计算为176万元，若以现值计算高达197万元，这其中的升值部分体现了房产投资的增值部分。

　　以现值统计，房产占总资产的74.6%，表明李先生家庭资产的四分之三都是房产，而其余部分为银行存款和国债这类低风险低收益的防守型资产。

　　这样的资产结构，使李先生的家庭经济受房地产市场走势影响极大。负债占总资产的45.2%，较合理水平稍高，偿还住房抵押贷款将是未来20年内的一项重要财务目标。

　　李先生年收入近23万元，是家庭的经济支柱。目前仅有一套住房用于出租，租金收入不足家庭年收入的10%。支出方面，按揭贷款支出高达月度收入的40.6%，高于三分之一的合理水平。生活费用(含日常支出和教育费用)每月平均7500元，占月收入的48.4%，月度结余占月度收入的11%，有些偏低。年度结余占年度收入的31.5%，处于合理水平，但受年终奖这样的偶然因素影响较大。

　　不足之处是，李先生家的保险费支出很少，而且保障功能很弱，与他们的家庭结构和债务状况不相匹配。

　　财务目标分析

　　李先生家的理财目标可以分为三项：一是尽早还清购房贷款，二是为女儿准备出国留学的费用，三是为自己的老年生活准备养老金。

　　关于还清购房贷款，三处房产的贷款本金为89万元左右。分期付款方式导致按揭支出占家庭月收入的比例较高，而且受经济波动影响较大。建议在条件许可的情况下，提前偿还部分贷款，以减轻经济压力。出售其中的一套住房也是一个办法。

　　李先生的女儿打算高中毕业后出国留学，这是15年以后的目标。以学费每年上涨5%估计，大学4年留学的学费将需要120万元左右。除现有资金外，主要通过金融资产和每年节余进行投资获得。

　　怎样为自己准备足够的养老金？

　　以目前租金价格计算，出租两套小房子的租金收入约3000元，而以李先生家的生活水准，退休后至少需要4200元可以保持生活品质不变。假设房租和物价的上涨速度一致，那么当李先生退休后，出租两套小房子的租金收入，尚不足以使李先生夫妇生活品质不变，必须额外准备养老金。

　　理财建议

　　1、优化生活费用支出管理，争取减少支出15%

　　以李先生的工作性质来看，他的家庭支出尚在合理范围内，但是考虑到生活支出和房贷月供合计接近李先生的工资收入。因此，适当控制一下生活方面的支出，会使家庭经济更宽裕。

　　如果能够把家庭生活费用支出减少15%，每个月将多出1000元的结余，即使李先生的工资收入略微减少，仍可以支付日常生活支出和房贷月供。

　　2、择机提前偿还部分房贷，减轻供房压力

　　李先生的新房即将

装修，预计花费15万元，这样，他家的存款将降为25万元。金融资产另有国债10万元，考虑到这两类资产的收益率都低于房屋抵押贷款利率。建议选择适当时机提前偿还部分购房贷款，从而减轻供房压力。

　　考虑到装修后，李先生家的金融资产只有35万元，不足家庭资产的五分之一，而且今年证券市场等投资渠道表现良好，可以过两年再偿还部分贷款。

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