根据理财目标选市场

　　到底是做房东还是做股东？我们不妨从财务规划的角度出发，用资金实力、现金流要求、家庭未来财务目标、个人的理财偏好与能力这几个因素做一个综合的考量，看看哪个选择更加适合自己。

　　文/本刊记者 尹娟

　　一边是连创新高的股市，一边是日益上涨的房地产市场，两者都是当下人们投资的大热门。可是到底是做房东还是做股东？或许每个人都有着自己的见解和主张。在现在的市场环境下，也很难简单地以孰优孰劣对两者进行比较。

　　那么到底是做房东还是做股东？我们不妨从财务规划的角度出发，用资金实力、现金流要求、家庭未来财务目标、个人的理财偏好与能力这几个因素做一个综合的考量，看看哪个选择更加适合自己。

　　资金实力是基础

　　毋庸置疑，想要成为一名房东，需要具备更强的资金实力。特别是现在全国各城市的房价日益趋高，上个月末央行与

银监会又联合出台了房地产贷款调控的相关政策，提高了第二套房产的首付比例与贷款利率，使得成为一名房东的门槛进一步提高。

　　就以投资一套100万元的房产为例，我们来看看成为百万房产的房东至少需要多少资金的投入。在房产投资中，首付款是最主要的一道门槛。按照央行和银监会的相关政策，尽管目前不少银行尚没有对“第二套房”做出明确的定义，但是可以肯定的是大多数投资性房产需要面临房价40%左右的首付比例，依此计算，成为百万房产的房东，首先需要面对的就是一次性支付40万元的首付款。在一些房地产调控比较严厉的城市，首付款还有可能上升至50万元。

　　除此之外，在房产的交易过程中产生的交易费用也比较高。如购买普通住宅需要缴纳的契税和印花税分别为房产交易价格的1.5%和0.05%，房产价格为100万元的话需要缴纳1.55万元。如果购买的是

二手房，还有可能产生更多的费用，如房产中介费一般占房产成交金额的1%(买房)，在申请房贷的过程中可能需要支付担保费用等等，这些林林总总的费用加起来也会给房东带来不小的负担。

　　就投资性房产而言，投资人获利的途径有两种，一种是房产的升值，另外一种则是房产出租获取的租金收益。如果希望进行长线的房产投资，那么房东还少不了对房产进行简单的

装修，以满足出租的需要。那么在投资成本中还需要将装修费用的因素考虑入内，以简单的装修为例，大约需要的费用在5万元～8万元左右。

　　因此，要想做一名百万房产的房东，最低的投入在47万元～50万元之间。事实上，由于房产的变现能力不如其它的投资工具，对房东来说，把所有的资金都投入房产中显然是不可取的。为了满足日常生活的需要、保障房产的正常还贷，做一名房东的资金储备还要远远高于此。

　　所以在这种情况下，你可以首先估算一下自己的资金实力是不是已经达到了成为房东的要求，然后再进一步做出具体的选择。一般来说房产投资在资金的使用上较为单一和集中，而股市投资的资金使用则要自由和宽泛些，你可以按照自己的资金规模，自行规划出股票投资的额度。同时股票流动性强的特点，便于股东及时抽调资金。

　　现金流压力需重视

　　现金流也是在房东与股东的抉择中必须考虑到的一个因素。对一名房东来说，除了需要在投资初期，也就是购入房产的时候投入一大笔现金外，如果利用上了住房贷款来进行房地产投资，还必须保证在房产的持有期间按月及时缴纳住房按揭款。

　　相关数据显示，近期虽然很多城市的房价都呈现出了较大的增幅，但是房屋租金收益并没有明显的上升。以上海市为例，一套100万元的房屋，月租金收入约为3000元左右。计算下来，年收益率为3.6%。而随着房贷新政的出台，对于第二套房产的贷款利率将上浮为基准贷款利率的110%。目前5年期以上贷款的基准利率为7.83%，上浮10%后的利率水平则为8.613%，超出了租金收益率的2倍。这就意味着房产每月的租金收益可能还不足以偿还银行的按揭贷款。我们以一套100万元的房产为例，假设首付比例为40%，贷款总额为60万元，那么申请一笔30年期的商业住房贷款(l利率按8.613%计算)，每月需要偿还的住房按揭款为4661元。因此住房按揭款与租金收益之间的资金缺口，需要由房东每月提供一笔稳定的现金来进行弥补。这一点是房东们必须考虑到的。

　　而且住房按揭与租金收益之间的缺口存在着不确定性。容易预见的风险是，央行可能还有进一步加息的举措，这就意味着住房按揭款还有可能上升。而房屋出租的收入相对来说并不稳定，在房产出租的闲置期，房东可能面临租金为零的情况，这就需要房东拿出自有资金来进行还贷。

　　因此在成为一名房东之前，建议投资者需要按照市场的情况，对房产持有期间所需要满足的现金流进行充分的预算。这一点对于贷款金额较高，或是投资房产比例较大的房东们来说尤其重要。否则在房产的投资过程中，弦绷得太紧，很容易出现资金链断裂的情况，给自己的投资带来被动的局面。

　　而选择成为一名股东，尽管不能像投资房产那样，通过贷款的杠杆效应获得高额的增值，但是在购入股票之后，也不会出现因贷款而产生的现金流压力。一般对于股东来说，可以在不影响日常生活和其它财务目标的前提下，将大部分闲置资金进行股票投资。

　　与理财目标相结合

　　房地产和股票拥有不同的性质。房产属于实物投资，除了房产可以增值外，其本身还具有可供居住的使用性功能。一般来说，在土地供应量逐步减少的城市中，房产的增值是必然的趋势。但是房产的变现能力较差，尤其是在房地产市场走弱的环境下，满意地售出房产是一件比较困难的事情。而股票是一种虚拟的金融资产，它的价格由上市公司的业绩、未来增长的预期以及其它因素来共同决定。股票投资也有很强的周期性，但是相对而言，将股票变现更加容易。

　　因此，在房东和股东的决策中，也需要考虑到投资的目的和作用。如果投资目的属于短期性的目标，比方说你投资的目的是为了帮子女筹划一年后的出国留学费用，那么显然做股东更加适合你的目标。这是因为短期内房产市场受到的外部因素影响较大，如针对房地产市场的宏观调控可能导致房价无法继续上升，而为自己的房产寻找一个合适的买主需要你付出较大的耐心，此外在房产的交易过程中，特别是投资期限较短的房产，需要支付较高的交易成本，如营业税、房产增值的个人所得税等等，这些因素都会较大地影响到你的实际投资收益。在理财目标期限较短的前提下，流动性较强的股票则更加适合作为你的投资对象。当然，为了更加稳妥地实现你的目标，你还需要在投资过程中对资产进行合理地配置，将一些低风险的产品加入到你的投资组合中来。

　　与之相反，如果你具备一定的资金实力，也有能力满足投资过程中对现金流的要求，做为一项长期的理财手段，房产投资则是一种理想的方案。从这一点来说，不动产会使你的资产结构显得更为稳健，而且其长期的增值效应也是我们不容忽视的。

　　理财偏好起重要作用

　　在上述因素之外，投资者的理财偏好也是做股东还是做房东的重要因素。有的人对实物资产有一种天生的偏好，他们觉得“看得见、摸得着”的房产让自己产生安全感，而股票这种虚拟资产则属于“纸上富贵”，对此产生排斥感。也有些人会觉得变现能力较强的金融资产让自己进退有余，他们不愿意将资金投入到实物财富中。对于这样的投资者来说，兴趣和偏好也是主导他们选择投资对象的决定性因素。

　　而且无论房产投资还是股票投资，都需要投资者具备一定的能力，同时在投资过程中付出精力。像房产投资，并不仅仅是买一套房产那样简单，成功的房产投资需要对房地产市场做出理性的预判，而房产所处的地域、户型、面积，甚至后期的装修风格如何确定，都会对房产的出租、再次售出产生影响，进而影响到房产投资的获利。股票投资亦是如此，择股、择时的能力，一定的操作技巧，是成功股东不可缺少的因素。所以，你也可以根据自己的能力和优势在股东和房东中做出决定。

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