量力购房急不得

　　在当前的市场情况下，对于购房者来说量力而行是非常重要的，而梯级购房是最值得采取的方式。与此同时有两个大原则不容忽视，一是买得起还要住得起；二是只买对的不买贵的。

　　文/本刊记者 黄罗维

　　资金筹划要留有余地

　　那么在购房者了解了当前房地产市场的状况之后，他们究竟应该如何来抉择呢？

　　首先要遵从的一个原则就是量力而行，根据自己的实际经济实力来决定购买还是等待，买多大的房子。简单地说就是一句话，要买自己可以买得起的房子。所以现在首先要做的就是调整好心态，在当前的市场情况下不急不躁是首要原则。

　　其次，房产是家庭资产的一个组成部分，所以你要问一下自己的就是，你是否有能力和“资格”去拥有这份资产呢？充足的资金自然是购房必不可少的前提。在目前自住购房者中有两类人比例较大，一类是25～34岁的首次购房者，另一类是40～45岁改善型需求者，这显示出中青年人在自住购房者中占有相当规模。这个人群的职业生涯往往还有相当的不确定性，在购房成本越来越高的情况下，量力而行就是不能忽视的。

　　一般来说，买房按揭的月还款数不能超过月收入的50%，也就是说借款者的月收入必须是月供的两倍。但从量力而行的角度来说这只是一个最低限，最为合理的收入使用分配应该是收入的30%～40%用于生活支出，10%可用于投资或保险，30%用于每月的房贷还款，剩下的20%用于储蓄。这样的比例划分可以在维持原有生活水平的前提下买房贷款，达到合理

理财目的。因为按国际通行看法，月收入的1/3是房贷按揭的“警戒线”。

　　计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等，如年轻的两口子预备买房后“添丁加口”，一定不忘预留一笔大费用。我们要根据购房后家庭收支情况的预算，再确定自己能支付的月供，这样就可以避免有些“先驱”们出现的买房后生活负担加重的情况。

　　另外，买房贷款影响最大的还是自己家庭的“现金流”，如果压力过大，就会给未来家庭的资金周转造成困难，所以买房前要清算一下自己家的现有“现金流”，包括：存折、现金、可以套现的

股票、可以上市出售的旧二手房等，这样才可以避免自己因为买房而一不小心陷入窘境，造成生活质量的下降。

　　所以其实归根到底，量力而行就是一切要从实际出发，在买与等之间做出理性的选择。从目前来看，一系列调控政策的出台也会对自住购房带来深远的影响。其中最显而易见的是，购房贷款的利息成本正在不断被提高，此前

房贷利率几次提高的叠加效应正在逐渐显现出来，而且从未来来看，在防止经济过热的大背景下，还存在进一步加息可能。另外目前楼市交易各种税收“名目繁多”，市场交易成本也越来越高，这也会进一步加重购房者的负担。在这种情况下，自住购房必须树立一种“长线思维”，买了房子就要准备一段相当长的持有时间，频繁的“换房”显然是不合时宜的，这也从另一个侧面说明了当前买房不能盲目追涨，一定要根据自己的实际能力做出决定。

　　梯级购房仍是好办法

　　而在另一方面，对于购房者来说，要真正做到量力而行，在当前市场情况下梯级购房原则同样也是不能忽略的。所谓梯级购房，就是在一个房地产市场中，购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。

　　我们可以简单地这样理解它的含义，一个年轻人大学毕业踏入社会，这时他首先用租房的形式解决居住问题。经过一段时间工作踏上正轨手中也有了一些积蓄，这时候可以考虑买上套五六十平方米的二手房先安个家，这样结婚用房的问题也就迎刃而解。再过几年孩子长大了而你的收入也可能有了较大幅度的提高，这时你就可以卖掉旧房子，根据自己的能力买入一套居住舒适度相对较高的住宅，面积大一些、房型好一点，到了这时候你可以说拥有了一个像模像样的“家”了。若干年后，也许你已经成了一位“金领”级的人物，这时你就有资格和能力考虑一下你个性化的居住需求了，这可能会是一套高档的复式住宅甚至是一座别墅，从而最终实现自己的居住梦想。

　　而对于梯级购房的执行来说，购房者也可以把握住这样几点：一是各阶段的需求目标明显不同，一般而言，居住消费的第一步是租赁(出租屋)，第二步是根据居住需要以住房面积为标准购买(一次置业，大多为小面积二手房)，第三步是根据生活需求以生活质量为标准换房(二次置业，可以是环境较好的新盘)，第四步是根据精神需求以体现身份为标准再换房(三次置业，多样化的住宅在此体现)；二是各阶段的年龄大致会有一个层次，比如25岁以前基本可以租房为主，25～30岁完成第一次置业，30～35岁完成二次置业，35～40岁再完成三次置业；三是每个人由于各自的情况不同，其完成置业的时间和所能达到的置业梯级都是不一样的，有些人能够三次置业，而有些人可能只能停留在二次置业这一阶段，关键是要看你的经济承受能力，决不能勉强，不然就是有违梯级购房初衷的。

　　两大原则不可忽视

　　当然与此同时，当前房地产市场人们的需求也是非常多样的，每个人都有着不同的情况，有的人是首次置业，有的则是出于改善居住的目的，这也导致了他们在购房中各有各的侧重点。对此我们认为，在购房过程中有两大原则不可忽视，需要我们每一位购房者认真地去把握。

　　一是买得起还要住得起。也就是说要避免买房过度增加生活负担，购房前应先对自家的财产做周密细致的评估，然后根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，这要比找完房子再算价钱明智得多。

　　二是只买对的不买贵的。对于自住购房者来说，在当前就要在充分了解自己真实需求的基础上，买到真正适合自己的房子，而不要去陷入购房的误区。比如许多购房者在挑选楼盘时，会把景观放在很重要的位置，认为景观可以提升自己的居住档次。不可否认，景观确实是买房的重要因素，站在窗前可以将大都市的现代气息尽收眼底，推开窗户便能呼吸到中心绿地盎然的清新空气，这是多么惬意的事情。但是，这些往往是要用钱去换的。对于自住消费来说，景观固然重要，但却不是“首要”。既然是自住消费，买房则不是为着炫耀，而是为了居住，就像“鞋子穿在脚上，合不合适只有自己的脚知道”那样，房子是否舒适、方便，也只有居住者最有发言权。

　　小贴士

　　当前购房的几个注意点

　　●购房前应做好支出预算，切忌将所有存款都用于购房。除交付楼款外，购房时还要交纳房屋维修基金等费用，如果需要马上入住，装修房屋、置办家具、家电等也需要一笔不小的费用。

　　●贷款年限不宜太长或太短。贷款购房，还款年限选择15年至20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，而贷款年限过长，受加息等政策影响会加大。

　　●善用公积金。若有住房公积金的购房者，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用，起码也可少付利息。

　　●选择有升值潜力的楼盘。现在购房也要为将来做准备，应选择保值或升值潜力强的楼盘，换房时可卖掉，减少购买新房的压力。

　　●如果是结婚购房，应兼顾双方上班时间成本。两个人如果工作区域不同但都很稳定时，专家建议偏重考虑女方多一些。如果不与父母同住，尽量不要距离父母住处太远，以方便照顾老人。

　　●量力而行，梯度式购房。 买房还应从自身的实际出发，可以先买二手房，以后再换新房，也可以先买小一点的新房，以后再换大一点的住房。

　　●考虑子女教育。有小孩或准备要小孩的购房者在选择房源时应将小孩未来的教育问题考虑进去，选择配套或周边有幼儿园、小学的楼盘，方便日后接送，有条件的最好选择入读名校。