不是唯一家庭住房不能减免个税

　　税务顾问：天源税务师事务所 文/表 记者陈芳

　　林先生于上世纪90年代结婚，婚后一直没有自己的房子，因此十多年来一直与父母同住。2000年，林先生的太太李女士的父母出国定居，将原来自住的一套房子以10万元的价格半卖半送给林先生夫妇。

　　近两年，为方便照顾自己的父母，林先生在白云山附近买了一套房子，总价为82万元，林先生用多年的积蓄付了30万元首期，又向银行贷款50万元。去年以来，银行一次又一次加息，月供已比刚买房时增加了近300元，听说以后还会不断地加息，为此他打算把两套老房子卖掉一套偿还一部分贷款。

　　但到底卖哪套比较划算呢？相关的税费又如何计算呢？林先生比较犯愁。

　　两套房基本情况不同

　　房屋一：林先生父母的房子权属人是父亲老林，属于单位福利房，约70平方米，在越秀区，现在的市场价格约25万元左右。

　　房屋二：李女生父母赠送的房子现在房产的权属人为李女士，也在越秀区，属于房改房，约100平方米，现在的市场价格约在38万元左右。

　　“房屋二”非“唯一家庭用房”

　　须缴个税3800元

　　从林先生的情况看，由于需要还的贷款有50万元之多，似乎应该卖掉属于妻子李女士名下的那套房产才能尽量多地归还贷款，但是从交易费用上来看又有不同。

　　根据相关法规的规定，出售

　　一、营业税及其附加

　　根据规定，对购买住房超过5年转手交易的，销售时暂免征收营业税及其附加。由于两套房屋的自住时间都超过了5年，因此都不需要缴纳营业税。

　　二、个人所得税

　　虽然两套房子的自住时间都超过了5年，但是在缴纳个人所得税上却有所区别。穗地税发[2005]107号的规定是：“个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税”，因为林先生父母只有一套房子，并且居住也超过了5年，符合该政策的规定，在转让时能够享受优惠。

　　而如果出售李女士名下的房产，虽然自用时间也超过5年，但是由于夫妻两个还有另一套房子，该房产不是夫妻俩的“唯一”家庭生活用房，不能享受税收减免。

　　转让这套房子的具体缴纳方式应根据穗地税发[2005]317号文件执行。其中规定，当不具备房产原值以及相关费用凭证时，个税就应采用核定征收的方式计算。

　　计算公式为：应纳税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%(个人转让住房适用的应税所得率为5%)。

　　三、其他费用

　　二手房交易需要缴纳的其他费用主要包括：

　　交易管理费：总建筑面积×3元/平方米；

　　印花税：评估价×0.05%；

　　中介佣金：现在广州市场上中介的佣金标准一般为，买卖双方佣金总和在成交价的3%~5%之间，各支付多少则需双方协商确定。

　　“房屋一”所缴税费

　　比“房屋二”少近6000元

　　这样我们可以计算一下出售两套房子所分别需要缴纳的税费，以及林先生夫妻能够拿到手用于偿还贷款的具体金额(见上表)。

　　从表中可以看出，虽然林先生父亲名下的房产市价较便宜，但是交易费用共计只有4100元，而李女士名下房产由于需要缴纳高额的个人所得税，出售所需要缴纳的费用却接近万元。

　　到底是愿意多出点交易费用套得更多现金还是节省交易费暂时少还点贷款呢？这个就要由林先生自己决定了。