出租增值两不误 第二套房攻守兼备(2)

养老房选择有门道

作为“养老房”，房屋的选择就和我们平时选择自住房有所不一样了，在选房的过程中你应该充分考虑到“以房养老”的特性。

首先，要保证“养老房”稳定的出租收益，地点的选择非常关键。交通便利、靠近成熟商圈和办公区域是此类房产的首选。毕竟年轻白领是租房客中最稳定的组成部分，即使租金价格高一些，他们也愿意选择离办公地点较近、周围配套生活设施齐全的房源。

面积和户型也是在选择“养老房”时考虑的因素。一般来说，40平方米～80平方米的

小户型更加适合作为投资对象。一是因为房屋的总价低，不会给投资人带来过大的经济负担；其次，小户型的房产适合出租需求，尤其是刚刚开始工作的年轻人，在买房前的过渡期都愿意选择此类的房源。而且现在这样的房产越来越少，市场的稀缺性决定了出租空置率很低，可以保障租金收益的连续性。

同时，符合这些条件的房产在出售时，也相对更加容易。与其他的资产相比，房产的流动性并不占优势。而地点好、户型小的房产则或多或少可以弥补房产投资变现慢的劣势。作为“养老房”来说，这一点显得尤其地重要。

此外，如果是为了养老而进行房产投资，你在进行选择的时候应当把目光放得长远一点，尤其是要注意在老年之后便于对出租房进行管理。出租过房产的人都会深有体会，管理出租房并不是一件轻松的事情，除了定期催收租金，房屋的水、电、煤等费用的正常交收都可能要劳驾你督促着。有时候，还需要分担出不少的精力来应付房内设备的修理和房客的需要。因此，如果不想被这些琐事太多地打扰你的富足养老生活，最好把投资房选择在离自己的住所比较近的区域，节省管理出租房的时间。当然，你也可以支付一定的费用，委托一个牢靠的中介帮你进行管理。

“以房养老”门槛不低

房产投资所具备的收益性和增值性，为实现富足养老的生活提供了一道“防火墙”。不过，以房养老的方案并非人人都适用，这也是你在制定养老计划时候必须考虑到的。

比如说01年左右，房产的价格还不高，买一套房拿出十万元做首付、

装修就足够了，每个月的还贷额也完全可以由租金来偿还，很多人都具备购置第二套房的能力。但是，近年来随着房地产市场价格的上扬，想要投资一套地点好、户型佳的房产就不那么容易了。以上海市为例，选择这样一套房产，以60平方米来计，总价至少需要七八十万。根据房产调控政策，第二套房所需要支付的首付成数也会有所增加，加上必要的装修，这就意味着投资者必须一次性拿出25万－30万的资金，“以房养老”的门槛大大抬高了。

因此，对于“被动型”以房养老的人，比如他们在以前房地产价格较低的时候，已经购置了第二套房；或是在房改过程中，以低价购买过单位公房，后来出于改善住房环境的需要又购置了第二套房，他们不妨把此项不动产投资作为未来富足养老的依靠。而新的“主动型”投资者，想要实现“以房养老”，则需要审时度势，在自己具备了一定的资金实力之后，选择合适的房产购入时机。

由于以房养老的门槛高，一次性需要投入大量的资金。因此，希望实施这种养老计划的人，一定要注意安排好自己的财务规划。首先，购房首付、装修中所需要的大笔资金，不能影响到正常的家庭财务。假如你把多年来的储蓄都投资于某套房产，而使家庭支出、子女教育受到影响，这样的安排无疑是不合理的。其次，在还款计划的安排上，最好在退休前就可以完成全部还款，否则就成了“以老养房”，无法实现我们用租金收入获得退休补贴的初衷。对于第二套房每月的还款额，比较合理的标准是，还款额与租金收益相当，基本上不要对家庭的现金收入产生影响。这样，在支付出一大笔购房款之后，投资者还有继续积累的实力和空间。

值得一提的是，以房养老作为“防火墙”，是我们在计划富足养老生活时的一个组成部分，而不是全部。毕竟，房产在变现性上有着先天的弱势，无法像其它资产那样及时地变现。因此，在房产之外，给自己储备一份可以满足基本生活需要的养老金必不可缺。否则，纵使你有百万

豪宅，也可能只是一个“房子富翁，现金穷人”。

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