以房养房投资全攻略：专家教如何计算投资收益(3)

　　楼市支招

　　如何计算以房养房投资收益

　　对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益，记者通过相关人士了解到，计算以租养房投资收益的方法有以下2种：

　　1.投资回报率分析公式：(税后月均租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

　　此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

　　2.投资回收时间分析公式：投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

　　这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。

　　楼市提醒

　　投资有风险三思而后行

　　“以租养房”，已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过，人们似乎只看到了好的一面，而忽视了其中的风险。一旦出现变故，购房者将损失惨重。“以租养房”不是个简单的过程，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的

物业管理费之外，还有银行贷款利息，这是笔固定的支出，而其收入却只是相对固定的。既然是投资就会有风险，投资房产的风险就是新房出租会有一个“滞留期”，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。

　　随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降，不少投资者都会产生冲动想“以租养房”，做长线投资，但基于对市场分析不全面，最终房子租不出去，导致了以租养房的失败。所以，投资者在瞄准“以租养房”的投资模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。

[上一页]　[1]　[2]　[3]