月供过高沦为房奴 千万别让债务影响生活质量

　　摆脱家庭财务“亚健康”之债务篇

　　文 本刊记者/佟琳

　　管理大师彼得杜拉克曾说，分期付款是上世纪60年代世界最伟大的社会创新，它造就了二次大战以后全球伟大的经济成长。

　　然而这个伟大的创新，却越来越让人爱恨交加。当它满足了人们过去无法完成的梦想的时候，它像是一个天使送来礼物，而当它疯狂舞蹈让人眼花缭乱，终于使得人们打乱生活节奏进入“还债”怪圈，它又更象是魔鬼将人拉入深渊。

　　问题的关键，还在于你如何运用负债，如何最佳地管理负债。

　　症状之一：月供过高沦为“房奴”

　　老严的一切都让人羡慕——名牌大学毕业、著名外企工作，踌躇满志春风得意。其新婚太太同样毕业于沪上一所名牌大学，目前是上海一家汽车公司的公关经理。两人的月收入都在6000元左右，然而因为结婚，因为买房，两个意气风发的年轻人不得不过起了“房奴”的日子。

　　“所谓房奴，就是每月挣钱的70%都砸在了房子上，不敢出去旅游，不敢去好的餐厅吃饭，更别提买车等系列奢侈消费了。”老严有些自嘲。可是怪谁呢，谁让自己一赌气买下那么大的房子呢！

　　2005年底，联洋社区，140平方米，老严以160万元的总价买下了这套三室一厅的全

装修，“我老婆说了，一步到位，两房太小了。”老严咬咬牙，问亲朋好友借了10万元，再问父母借10万元，总共首付两成32万元，贷款128万元。每月还款7000元。“这是我和老婆每月能还款的极限了。”

　　月收入的70%左右要拿去归还房贷，每年少有的积蓄以及年终奖还要用来还亲朋好友的借款，半年多来这一切让老严夫妇不堪重负。他和太太每天挤地铁上下班，很少舍得打车，每天赶回来做饭，妻子甚至更换了自己过去常用的化妆品品牌，买衣服常常去找打折款，以节省资金快点还债，然而纵使如此，每月日子仍然有些紧巴巴。

　　从财务分析的角度，因为买房的巨大压力，老严的家庭资产负债表已经有两个明显的缺陷：一是负债过高，资金偿还能力显得不足；二是固定资产占比过大，流动资金严重不足。

　　这种状况，如果一切都如他们所愿地发展下去，随着收入提高会有所缓解。然而由于家庭财务的“弦”已经绷得很紧，收入支出勉强达到平衡，因此一旦有些家庭突发事件，比如两人中的一人失业，短期内又无法找到合适的工作，家庭就会毫无防备地陷入麻烦，并有可能引发财务危机。

　　遗憾的是，既然已经当了“房奴”，老严要想摆脱却也并不容易。如果选择换套小房子，如今对于二手房买卖的种种政策限制，会让他凭空多一笔交易成本。当然，老严可以选择将自己的房子出租，如今这套房子的月租金在7000元左右，而在同样区域地段租套两室一厅的房子只需要3000元，多余的资金可以缓解一些收入压力。这种做法更为可行，反正买的也是全装修房，现在先租房，等有实际需求的时候自己再好好装修住进去。

　　处方：

　　不止是老严，在我们身边，住房按揭贷款总量在100万元以上的客户随手可见，而他们每年10万左右的家庭收入，已经显示出了还款能力不足的风险，特别是在央行不断加息的背景下，今后的还款压力还会更大。

　　租房还是买房这个问题我们已经讨论了很久，而在

房价调控的大形势下，租房越来越被证明是一种更合理的住房消费方式。新婚未立业或者刚刚立业的年轻人，即使要买房，也可以先买小户型过度，不必非得超出自己能力“一步到位”，盲目买大的或者好地段的房子。冯仑曾经说过的一句话最为形象，“你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇儿”。

　　那么，房贷占收入的比例为多少方是上限？银监会2004年曾经公布了一个《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，其中规定，单笔房贷的月支出须控制在收入的50%以下，于是我们可以把贷款额不超过收入的五成认为是一种“度”。如果超过了这个“度”，我们就不认为这是个积极的理财行为，而是有风险的理财行为了。

　　当然，月还款与收入的比例要计算全面。月还款额不止包括了你房贷的支出，最好也将你车贷以及其它贷款的支出计算在内，得出的数值才值得参考。比如老严的例子，就不应只把每月7000元当作自己的还款支出，其实，亲朋好友的借款，尽管可能不算利息，却总是需要偿还的，如此一来，还款支出就大大超过实际还款能力了。

　　而有些“房奴”还是可以进行财务调整以缓解眼前压力的。如一是更改还款方式。如原来的等额本金无法承担，可以改为等额本息的还款方式，或者采用月公积金冲还贷方式减轻月供的压力；二是延长还款时间，把原来10年修改为20年等等，都可以减轻还款压力。三是想办法提高收入，使还款占月收入的比重降低。

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