高薪家庭不妨一试实业投资 商铺投资是热点

　　

　　■委托人资料

　　田先生今年36岁，供职于北京某大型国有企业，硕士研究生学历。爱人崔女士今年34岁，在某集团下属物业公司工作。孩子今年正在上小学3年级。

　　家庭月平均收入约14000元（田先生每月约11000元，崔女士每月约3000元），田先生年终奖约3万元，平均年可支配收入约为20万元。家有存款约30万元，存款类型较单一，以定期存款为主，另有少量的人民币

理财产品投资。

　　目前有单元房一套（约40万），家用汽车一辆（14万），单元房已付清房款，取得

房产证。家庭月支出需3500元，像汽车维护和通讯费均可由田先生的单位报销，不需从收入中列支。

　　■资产分析

　　家庭资产配置处于“亚健康”

　　如表所示，田先生一家的财务状况是比较理想的，房子、车子都已齐全，家中没有任何负债，综合收入处于北京地区较高的水平，家庭支出占收入比例的40%，可以说是高收入高消费家庭。

　　虽然资产负债比例较合理，但具体到资产上就显得有些比例不协调了。目前，田先生一家有存款30万元，存款类型单一，以定期存款为主，投向单一，资产配置不协调，必然使收益大打折扣。

　　■理财目标

　　一、尝试非金融产品投资

　　为了提高收益，田先生希望改变投资方向，尝试非金融产品投资，并将这一计划定为今后家庭理财的首要规划。

　　二、记账式国债

　　目前，大多数个人投资者还是将国债定为自己投资的首选，但3.14%（三年期）的收益率并不能满足田先生的投资预期，希望尝试其他品种。

　　

　　■理财建议

　　精选商铺投资提高债券投资支出

　　商铺投资无疑是热点

　　戴德梁行在今年初发布的研究报告显示，北京同期进入市场招商的商铺已经达到500万平方米，达到历史最高峰。目前，大众（个人）投资者可选择以下几类商铺作为投资对象。一是底商。它有独立的门脸，通常是在社区里，有一定的基础消费支持，比如社区的便利店、彩扩店等。二是步行街商铺。它对周边大环境依赖性相对较小，经营的业态相对丰富，通常是在较繁华的街区，比如餐饮街等。三是小商品市场。这类商铺投资回报相对较高，租金较低，风险要比前两类商铺小。四是商业广场。商业广场对周边大环境依赖性较强，经营业态丰富，通常是在繁华商业区。

　　选择底商类商铺

　　就田先生一家现在的状况，田先生夫妇都在工作，而且正处于事业成长期，尤其是田先生，有学历，又年轻，以后还有提高的空间。如果家庭准备做商铺投资，建议他们选择社区底商类的商铺。

　　底商有独立的门脸，有的底商还是临街的，其自发生存能力强，对专业化的要求不高。一般来说，位置较好的底商租金在2元-5元/天·平方米，起租1年以上，最长10年。在社区开店，受众对象应该是长期居住或工作的业主，可以从事菜市场、便利店、洗衣店、音像制品、饮料批发等。目前，田先生一家最多可用投资资金为30万元，他们投资开一家洗衣店或彩扩店还是比较合适的。

　　租金方面，按照“押三付三”的惯例，需要向开发商缴纳三个月的押金，支付三个月的租金。如果开一家彩扩店，对于店面的面积要求并不是很高，30平米就足够了，按照每天租金约100元计算，那么三个月租金约2万元。此外，一次性添置配套设备、招聘店员、物业费等营业费用支出不会超过6万元，那么开一家店只需约8万元左右。

　　规避商铺投资风险

　　开一家社区商铺虽然启动资金不是很多，但其经营的好与坏对投资者建立投资信心至关重要。大多数投资者习惯了金融产品投资，对于做生意显得并不是很有信心。实业投资与金融产品投资在投资和运作方式上有很大的不同，投向的选择、经营的方式等都直接关系到投资的收益。与部分金融产品投资“零”风险相比，实业投资是有风险的。比如开发商的信用和管理、商铺招商定位模糊和过度炒作、商铺的硬件及交通条件、商圈不佳与消费资源不足等外部风险和投资者自营“养铺”、转租等内部风险。风险系数从底商、步行街、小商品市场到购物中心和物流中心逐级递增。

　　如何化解风险

　　选择商铺投资所遇到的第一个风险就是开发商的信用和管理风险。所以田先生一家投资时一定到关注或了解开发商过去开发过的项目的业绩和管理能力。有的开发商将商铺销售完毕后，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。经营管理是商铺投资成败的关键，一个无商家经营的铺位，其价值为“零”。所以田先生一家在投资前一定要选择信誉良好，且经营管理能力强的开发商，要多了解开发商的信誉。

　　由于田先生一家是首次经商，处于创业的摸索期，我们管处于这一时期的商铺为“生铺”，而“生铺”要成为“熟铺”需要一段时间，这段时间里，投资回报率低，有可能没有回报甚至是负回报，就有可能出现资金周转不灵、营业成本大幅增加的状况，一旦出现这种局面，应该分析和逐步调整经营策略。

　　

　　调整债券投资策略

　　目前，田先生一家拥有货币资产30万元，除去投资于商铺的启动资金和必要的周转资金外，可以拿出近18万元做金融产品投资。在这里建议田先生一家，不要将全部或大部分做实业投资，主要是因为他们缺乏此类投资的经验，一旦出现亏损，那么几年来的积累将化为泡影。如果将一部分资金做实业投资，另一部分资金做熟悉的金融产品投资，即使实业投资方面不理想，那还有金融产品投资呢，这就是我们所说的分散投资，规划后的投资建议见表格。

　　在金融产品投资方面，我建议田先生一家不妨一试记账式国债。6月1日，财政部发行了本年度的第二期凭证式国债，三年期利率为3.14%.现行的定期存款三年期利率为3.24%，税后利率为2.59%，正因为这0.55%的利差，使广大的投资者热衷于凭证式国债的投资，历次发行凭证式国债，银行网点都会排起长龙。然而，同样是国债，记账式国债的受欢迎程度明显赶不上凭证式国债。

　　目前市场上有两种记账式国债。一种是记账式国债，另一种是在股票市场流通的记账式国债。前者在银行柜面发售；后者投资者可在证券交易所买卖或银行银证通业务在线操作。相对于股票市场波动大、风险大的特点，记账式国债具有风险低、流动性好、利息收益高的特性，逢高可抛，最坏的打算就是持有到期再兑付，获得固定的收益。

　　■旁观者说

　　1. 投资实业需要花费诸多心思。从选址、装修、招聘员工到管理、税务等诸多环节，每一个投资选择均需要花费相当的时间去思考、选择。要是想趁着年轻好好享受生活，实业投资就很耽误时间。

　　2. 实业投资最好能和自己的爱好联系起来，这样既快乐，又赚钱。现在一些私人俱乐部的出现，就是这种形式。要是单纯为了赚钱去做实业投资，有点不划算。

　　3. 田先生一家每月收入比较高，目前花费却比较少，如果没有这辈子要赚很多钱的目标，倒不如处理好养老和医疗计划，然后做自己更为喜欢的事情。

　　■本期理财顾问

　　魏鹏，中国工商银行牡丹卡中心清算部，理财策划师