提前还贷 先要打打小算盘

　　本报讯 记者 刘薇 报道：明年1月1日，住房按揭利率就要按照今年3月17日央行公布的新利率执行了，尽管多数银行都表示，会对还款信用良好的贷款人执行5.508％的优惠利率（5年期以上），但相比原来5.31％的利率还是高出不少。不少手里有钱的供楼人都盘算着要赶在最后期限前还些贷款，好少支付利息。

　　理财专家表示，如果选择不同的还贷方法，会有不同的省钱方式。所以，有提前还贷 打算的人最好在还贷前打打小算盘，选个最精明的办法节省开支。

　　四种提前还贷法可供选择

　　银行理财师介绍说，提前还贷有不同的还法可选，这包括：

　　一是全部提前还款；

　　二是部分提前还款，剩余贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；

　　三是部分提前还款，剩余贷款将每月还款额递减，保持还款期限不变；

　　四是部分提前还款，剩余贷款将每月还款额递减，同时将还款期限缩短。“最好的当然是第一种，一次还完再无利息负担，但对资金的要求也比较高，只适合资金充足的还款人。”银行理财师指出，大多数人都属于部分还款，第二种、第四种还款方法适用于收入稳定、预期收益不会变化甚至会增加的人，比如事业处于上升阶段的白领、公务员等；第三种则适用于收入预期会相对减少或预期不稳定的人，比如过几年会退休的人或者工作流动性比较大的人。

　　理财师还提醒说，如果既有商业贷款又有公积金贷款，应先提前偿还利率高的商业

住房贷款。若当初申请房贷时办理了保险，全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保费。

　　等额本金还款法提前还贷更划算

　　“今年年初一笔还了5万元，原以为会减轻不少负担。但还款时才发现，怎么我都还了好几年了，本金还剩下很多。一问才知道，原来我选的等额还款法，最开始几年还的大都是利息，这样太不划算了，所以赶紧改成等额本金利息递减的还款法。”改变还款方法的汪先生，年底还打算再还一笔，这样算下来他明年就可以少支出不少利息了。

　　民生银行理财师周洁贞表示，目前房贷最常用的两种还款方式为等额本息还款法（每月还款额相同）和等额本金还款法（每月还本金相同，利息递减）。在贷款时间相同的前提下，前一种还款法需支付的利息高于后一种还款法，且后一种还款法是利随本清，选择该还款法的贷款人，无论在何时提前还贷都可以节省相应利息。所以，如有提前还贷的打算，最好在贷款时就选择等额本金还款法。但这种方法一开始供楼压力大，贷款人在选择时最好衡量一下自己的收入情况，以避免由于入不敷出导致断供。

　　此外，在贷款的前几年，由于本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款前几年尤其是前5年间，一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，则剩余贷款的利息负担也会相应减小。

　　

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　　不按时还款会被加收罚息

　　央行3·17房贷新政除了提高贷款利率外，对不按时还款的惩罚也加重了。罚息由原来万分之2.1的日罚息，改为按照贷款合同上的执行利率再加收30％-50％来执行。

　　据记者了解，省内多家银行都表示会执行此规定，比如建行执行的是加收50％。假如借款人本月月供3000元未能按时偿还，就会被银行以3000元为基数计算罚息。如若连续3个月或一年内累计有6个月不能按时向银行还款，还会被视为断供，很有可能被银行收楼。所以，供楼人若没有特殊情况最好不要拖欠银行贷款，否则除了钱财损失外，还可能被当作不良记录记入全国信贷征信系统，影响到今后在银行的业务办理。

　　两种情况不宜提前还贷

　　银行理财专家也提醒，未必所有人都适合提前还贷，以下两种情况就不宜提前还贷。

　　第一种是月供相同且贷款快要到期的贷款人。像10年期的贷款，如果已经还了七八年，余下还款基本上在还本金，提前还贷已没有意义。

　　第二种情况是近期有投资计划的贷款人。由于经营性贷款利率要比房贷高得多，专家建议，如果投资收益能够超过房贷利率，就应该放弃提前还贷，将资金用作投资。比如今年做了黄金投资的人，目前的收益率已经超过20％，如果还有高于房贷利率的投资渠道，就应该把钱发挥更大的效应。（刘薇）

　　（Robby／编制）