实现梦想赴美攻读MBA 家中的资产是留还是卖

　　本报记者 李霄峰 发自上海

　　在昆山的外企工作了4年后，李先生终于实现了读书时的梦想——赴美攻读MBA。

　　可拿到签证时，李先生却犯了愁：他这一离开就是两年，学成后自己还想在美国工作几年积累国外工作经验，这个期间留在国内的两套按揭房和金融资产怎么办？

    两套房子及其贷款

　　名牌大学本科毕业后，李先生顺利地在一家知名外企谋得职位，收入丰厚稳定，而且因为工作繁忙平时开销不大，4年里积累了不少资产。先是按揭买了一室的小房子，价值15万元，小有积蓄后今年又在市中心按揭买了一套价值48万元的房子，刚刚交房。

　　两套房子的贷款都是15年期，前一套首付5万元，按揭款10万元，月还800元；后一套首付10万元，按揭款38万元，月还3000元。此外，还有5万元的活期存款和5000美金。

　　两套房子的月还贷3800元，两年下来就是9.1万元，对留学期间没有收入来源的李先生而言，除现有的5万元活期存款外，尚有4.1万元的资金缺口。

　　不过这个缺口李先生倒不担心，可将两套房都出租，以租养贷；也可卖掉小房子套现，抵付大房子的还贷缺口。由于昆山房市长期看涨，投资房产的收益率一般都能达到7%，很多朋友建议李先生留着两个房子，但这种方案是否适合他出国的特殊情况，李先生心里没底。还有金融资产是否继续存银行？有没有收益更好、风险也不大的投资渠道？恰好有同学做

理财师，便立即前去咨询。

　　上海浦东发展银行金融理财师裘完州认为：“李先生即将赴美就读MBA并工作，出国的时间一般为5年以上，因此有必要对自己的资产和负债作一个妥当的安排，以消除后顾之忧。”于是，理财师裘完州给李先生制定出了一个非常保守、安全的理财方案。

　　假如昆山房市如大家所说的那样会长期看涨，且年投资收益率7%以上，则李先生应该尽可能保留房产，而不是将房产变现去投资其他的金融资产。

　　因为7%的收益率水平已经超过房贷利率，通过房贷投资房产仍是上佳的选择。从金融资产的投资收益率来看，年收益率要超过7%的投资渠道主要有股票、基金两类，都存在一定的风险，并需要投入精力，对于出国在外的李先生不适宜。

　　因此建议李先生围绕着以下两个问题去思考：(1)出国期间李先生偿还房贷存在一定的财务压力，是否需要售出其中一套房产，甚至两套？(2)手头上的现金是用于一次性提前还款，还是先投资并逐月用于月供？

    资产负债分析

　　因缺少李先生先后两次购房的时间，无法计算当前的房贷余额。假设第一套房子的10万元房贷已还1万元，尚余9万元，第二套房子的房贷余额为38万元。在此基础上，对李先生当前的资产负债状况作简要分析。

    现金流量分析

    A 存款用于月供

　　假设每月房租收入为2500元，房贷月供款3800元，每月尚需从存款中拿出1300元来还款，两年共需从存款中提取31200元，两年后有59300元的积余。这表明李先生无需出售房产，依靠租金收入和银行的存款，足以支付两年期间的月供款。但此方案资金使用效率最低，支付房贷利息最多。

    B 存款全部用于提前还款

　　一次性提前还款后，房贷余额38万元，房贷月供款3000元，减去房租收入2500元，每月资金缺口500元，此方案虽然能使支付房贷利息最少，但是由于没有足够资金支付房贷月供款，因此不可行。

    C 存款部分用于提前还款

　　一次性提前还款75000元，房贷余额395000元，房贷月供3130元，减去房租收入2500元，每月从需存款中拿出630元来还款，两年共需从存款中提取15120元，两年后存款刚好提取完毕。此方案将存款的一部分用于提前还款，剩余部分用于房贷月供款，资金使用效率最高，支付的房贷利息最少(见表二)。

　　根据以上分析，理财师裘完州建议李先生保留两套房产，一方面出租可获得租金，另一方面等待房产增值。手中的存款可拿出7.5万元用于提前归还房贷，其余1.55万元用于两年之内的月供款。

　　租金与房贷月供款之间的差额刚好用1.55万元存款来弥补，在两年内应无还款困难。另外建议让1.55万元存款发挥出更大的效益，可以考虑投资流动性好、基本无风险的货币市场基金，收益将明显高于银行活期存款。两年之后，李先生已完成MBA学业，可以用工作收入弥补租金与房贷月供款之间的差额。

　　此外，赴美留学学费和生活费都很高，好在因为这次李先生留学获得的是全额奖学金，学费及日常生活费用均无需自付。因为在美国没有车，生活很不方便，车价又便宜，余下的美元就可在当地买辆

二手车。

　　国际

信用卡也不可或缺，不久前外汇管理局放开了国际信用卡只能用外币还款的限制，境外消费可以在境内用人民币还款。在美国随身携带，遇紧急情况可以适当透支，有最高50天的免息期，父母在国内可以很方便地帮其垫付。