家中房产有530万还打算一两年内移民 如何理财

　　宋明丽在上海一家外商代表处任职行政经理，收入不错，去年每月收入10500元，今年升到12000元。宋小姐的丈夫自营一家建筑规划公司，每月最低都有15000元的收入，而年终一般还会有将近30万元的一次性收入。虽然每月夫妻俩人收入能有将近3万元，但是扣除花在房子和车子上的大笔贷款，每月的结余只有2400元。刚刚步入而立之年，宋小姐和丈夫准备不久后要一个孩子，并打算在一到两年内移民到澳洲，理财计划需要针对这些目标谨慎安排。

　　资产结构偏重房产

　　宋小姐的大部分资产和负债都集中在车子和房子上，家里有三辆车子，目前还有13万元的车贷未还清。除了在凯旋北路的自住房之外，宋小姐还有三套房产，其中在松江九亭的连排别墅区有一套毛坯房；在虹桥路小南国对面靠近休闲街的位置也有一套房产，今年可以交房，准备用于出租；最后，在曲阳路还有一套单身公寓，已经租出。宋小姐的房屋贷款还有216万元。

　　现在宋小姐的家庭资产中现金只有4万元，而房产部分，自用和投资加在一起有530万元。如果要生育孩子，宋小姐认为应该准备更多的现金。房产投资比重太多了，她坦承。宋小姐希望尽快调整这种资产机构，一方面降低风险，一方面也为了能实现以后多种多样的理财目标。经过考虑，宋小姐计划出售其在九亭的别墅，相比买入价，该别墅已经升值不少。 虹桥路的房产虽然暂时计划用于出租，但如果价格合适也会出手。

　　投资钻石求保值

　　另外，宋小姐一直都在注意银行的外币理财产品，很想尝试一下，但是由于不大懂行，也没有贸然介入。宋小姐除房产之外最大的一笔投资就是在收藏品方面，珠宝、钻石，还有书画。书画的投资并不多，所以没有计入家庭资产。宋小姐拥有一颗钻石，按国际市场价格算在10万元左右，选购的成色好，并具有GIA证书(GIA, Gemological Institute of America, 美国宝石学院。是世界有名的钻石鉴定机构，其鉴定证书是全球钻石商所依据买卖的标准)。宋小姐告诉记者，达到一定等级的钻石产品近年来国际市场价格一直在往上走，因此打算长期持有。

　　加强家庭保险额度

　　在保险方面，宋小姐夫妻俩自己并未掏钱购买保险产品。宋小姐的10万元寿险和20万元意外险都是她的公司为员工购买的。宋小姐觉得自己和丈夫花在保障部分的投资太少。考虑到自己和丈夫是家庭的主要收入来源，以及两三年内可能生育的孩子，宋小姐思量着购买一定额度的商业保险，但她不清楚保险究竟应该占多大比重，有心向理财专家请教一个理想的方案。

　　资产结构是否调整

　　由于丈夫的分数比较高，宋小姐和丈夫可以申请独立技术移民，省去了投资移民的一大笔钱。宋小姐的丈夫希望移民后不放弃公司的生意，未来都将继续在上海生活和工作。那么在上海的资产结构是否也要相应做出调整？对于这种比较特殊的情况，宋小姐希望听听理财专家的建议，顺利地实现移民和生育孩子的目标。

每月收支状况  （单位／元）
收入				支出
本人收入		12000		住房贷款		18000
配偶收入		15000		家庭基本生活开销		5000
其他收入		2400		其他贷款		4000
合计		29400		合计		27000
每月结余		2400
年度收支状况 （单位／元）
收入				支出
年终奖金		300000
合计		300000		合计		0
年度结余		300000
家庭资产负债状况 （单位／元）
家庭资产				家庭负债
现金及活期存款		40000		住房贷款		2160000
房产（自用）		1800000		汽车贷款		130000
房产（投资）		3500000		信用卡未付款		10000
钻石		100000		其他借款		400000
汽车		300000
其他		700000
合计		6440000		合计		2700000
家庭资产净值		3740000
全家保险状况
	寿险		意外险		其他
本人	10万元		20万元
丈夫

　　专家建议一：资产配置建议

　　刚刚步入而立之年的宋小姐夫妇已经积累了数百万元资产，可以说在家庭财富的原始积累阶段做得相当不错，而且个人事业发展顺利。

　　(一)家庭理财目标分析

　　宋小姐家庭未来的计划是在1-2年内移民澳洲以及在2-3年内生育子女。

　　移民澳洲也是人生的一项重要决定，甚至是人生的一个转折点，但需要谨慎对待。移民，对于一个人事业的发展是一个重大的转折，如果不是在事业发展上有新的打算，这样的转变带来的影响常常是负面的。宋小姐夫妇目前事业已经有了相当不错的基础，又处于发展最重要的爬坡阶段，此时移民应当更加慎重。笔者上世纪九十年代曾居住在加拿大的温哥华，在那里不时可以看到一些香港著名的退出演艺圈的艺人，然后不久又会传出其在香港复出的消息，但毫无疑问事业已经大打折扣，这同时也反映了他们在财务安排上准备的还不够充分。

　　对宋小姐夫妇来说，保持甚至提升其目前具有的财富地位，是决定其未来生命品质最重要环节，而对还相当年轻的宋小姐夫妇来说事业的发展又是实现其财富地位提升最重要的环节。所以我们对宋小姐夫妇家庭理财的第一个也是最重要的建议是：应当将事业发展放在第一位来考虑，生活空间或只是身份的改变应在其次，特别对想要延续目前事业而不是打算开创一番新事业的宋小姐夫妇更是如此。

　　至于移民的财务安排不仅是办移民本身的费用，更多的是要考虑今后生活费用的提高、大量交通费用的支出以及目前收入的减少甚至中断，还有一个很重要的方面是对当地的税务政策的考量，这需要预先作好筹划。

　　(二)具体理财上的建议其实相对简单：

　　1.改善家庭资产结构：增加家庭资产的流动性和降低负债，是改善这个家庭财务状况最重要的方面。因此，通过出售房产来降低房产资产的比重、增加家庭金融流动资产同时偿还一部分债务就是自然的决定了，需要注意的是应当首先偿还信用卡负债、汽车贷款和其他负债等短期债务，然后再考虑房产的按揭贷款。

　　2.投资不宜过于分散：宋小姐一直都在注意银行外币理财产品，很想尝试一下。对于钻石书画等收藏品也有介入。我们的建议是对这些非主流投资渠道只宜谨慎适度参与。外汇理财产品首先是要考虑是否应当以及应当持有多少非人民币资产，其次才是考虑如何安排这些资产。以宋小姐目前的资产水平及其未来的生涯规划，持有一定数量的非人民币资产是可以考虑的，但不宜过多，更不应为做外汇理财产品而买外汇理财产品。至于钻石书画等收藏品，长期平均来看最多只能够保值。钻石产品近年来在国际市场上的价格一直在往上走，就像黄金一样，主要是因为以美元计价而美元在不断贬值的结果。至于书画投资，这是一个非常专业的领域，非有相当的专业知识和财力不可为，所以一般只适合真正的爱好者和富豪们“玩”的东西，一般人最多将其作为家庭资产的点缀，不宜投入过多。

　　3.保险当然很重要，但也只是很重要，还并不迫切，等有了孩子保险才成为迫切的需要。安排当然主要应当考虑的人是宋小姐的先生。

　　4.还有一个小小的细节是宋小姐夫妇为何有三辆汽车？从需要的角度显然没有必要，如果是个人爱好，对于日常生活月消费仅5000元的宋小姐夫妇来说，要提升生活品质的地方还有很多，这个爱好有点奢侈了，尽管这绝对是无可厚非的。

　　本刊首席理财顾问 徐建明

　　投资建议

　　看了宋小姐家庭的资产状况，也是感触颇多，他们可以说是有着“高收入、高资产”的家庭。宋小姐和丈夫每月有近3万元的收入，而且刚刚步入而立之年，他们的家庭资产净值已经达到了374万元，的确是挺让人羡慕的。不过从另一方面来看，宋小姐的家庭资产结构似乎有点偏，概括一句话来说，就是实物资产太多，而金融资产就过少了。实物资产与金融资产最大的不同就在它的流通性比较差，变现能力比较弱。如果家庭资产结构中实物资产的比重过大，当发生经济状况的变化时，就会产生不小的财务风险。拿房产来说，在它的周期波动中明显有着一种金字塔的形态，也就是在顶部区域成交量比较小，在底部区域成交量比较大。换句话说，在一波房产大行情中，真正能在市场高点卖出的房产并不多，而在市场趋向发生变化时，成交就会变得困难。由此，对于宋小姐的未来理财规划，我们有以下一些建议：

　　首先是减持手中的房产。宋小姐目前拥有三套房产，过高的还贷压力使他们虽然每月收入有3万元，但每月结余却只有2400元，而且在他们的总资产中，房产投资的比重明显过大。而另一方面从目前的市场情况来看，近期的一系列政策动向表明，上海的楼市正经历着一场前所未有的调控，未来市场所面临的变数颇大，比如贷款基准利率的变动对贷款比较多的人来说就压力比较大。另外今年可以说处在一个中低价位房的“放量”年，上海已经提出了两个1000万的建设目标，这些房源大部分会被建设在外环周边地区，由于其采用“双控”的方针，房价会比较低，也就会对周边地区其它商品房的市场价格构成不小的压力。从这几点来说，宋小姐卖出松江连排别墅的想法是正确的，而且可以尽快脱手，在目前的大背景下，见好就收调整资产结构是没有错的。而对于另外那套在虹桥路上的房产，从区域看它处在目前涨升较快的中心城区，宋小姐可以视政策而动，如果有关方面有更为严厉的措施出台，遇到合适的价位也应及时出手落袋为安。在这里需要说明的是，由于现在对一年内的转按揭已经有了限制，抛出松江的连排别墅，也可以让宋小姐有资金实力对虹桥路上的那套房产的贷款提前还贷，而还清房贷将给日后此套房产的转让带来较大的便利。

　　其次是增加持有金融资产的比重。在抛出房产获得资金以后，宋小姐可以购入一定量的金融资产，这也等于增加了家庭的“现金”储备。从宋小姐夫妇的工作情况来看，他们都比较忙，所以其购入的金融资产应该具有相当的稳定性。而从另一方面来看，目前的股市较低迷，适度的介入对他们来说也是不错的选择。从这几点来看，宋小姐可以用大部分资金购入货币市场基金，另留下一小部分资金准备择机介入上证50ETF基金，这样可使持有的金融资产既具稳定性又具一定的进取性。当然购买一定数量的保险也是必需的，这一点我们的保险专家会作专门介绍。

　　最后是可以购买一定数量近代书画家的作品。宋小姐是一位收藏爱好者，但其收藏的品种却较为单一。从未来来看，艺术品收藏将具有较大的发展潜力和升值空间。从这一点来说，建议宋小姐可以多去拍卖市场走走，适当购入一些近代书画家的作品，这些作品一般目前价位不高，其中的有些作品后市潜力并不小。而且，这些画还可做家庭的装饰用，从而起到一举两得的功效。

　　本刊记者　黄罗维

　　专家建议三：保险建议

　　保险虽然是宋小姐目前的消费需求，但真正购买时，要结合自己的年龄、家庭结构、收入和职业等客观情况，优先购买最急需的产品，先近后远，先急后缓，并根据这些因素的变化，适时调整自己的保险计划。

　　1.宋小姐夫妇目前处于结婚无子女时期，该阶段如果夫妇双方有任一方发生不测，将使家庭失去主要经济来源，导致对方生活水平下降，失去住房或汽车，则宋小姐本人或丈夫需要意外、人寿等保险。

　　2.宋小姐本人所在单位提供了完备的社会保险、并购置了足够的寿险和意外险，因此宋小姐本人在医疗保障方面可以重点考虑重大疾病等保障。先生目前没有购买任何保险，建议购买的保险应以保障为主，由于他在家庭中承担的责任相对重一些，在投保时，男方的保额最好也是女方的2倍左右；

　　3.两三年后随着小宝宝的出生，宋小姐夫妇双方都会明显感到家庭生活负担的加重，此时夫妇双方都需要意外、人寿保险。孩子的抚养费和教育费、汽车和住房贷款的偿还、父母的赡养费等，这些需要大笔的资金。万一灾难发生，父母子女可以得到一笔赔偿金，家人不至于陷入经济困顿。

　　4.考虑到将来保险保障对有未成年子女的家庭至关重要。一方面是夫妇双方尤其是家庭经济支柱的意外保障、医疗保障、重大疾病保障和寿险保障一定要充分，以保证父母这个“水龙头”万一中断时，小孩可以通过保险得到经济支持，继续接受良好的教育；另一方面则可考虑作为子女未来教育和医疗费用。

　　5供房和供车的贷款还需偿清，作为主要还款人的一方，还应准备一些保费低、保障高的定期寿险，以防万一不测，房子的贷款不致成为严重负担。

　　6 要为房子和汽车购买足够的财产损失保险。万一发生意外，就能帮助自己降低因此带来的经济损失和赔偿纠纷。如为贷款购买的车、房，还需要为主要还款者购买足够的人寿保险。

　　根据上述分析，宋小姐夫妇目前以投保高额意外和定期寿险为主，可适当考虑医疗和重大疾病保障。但家庭保费投入控制在年收入的 10% 左右为佳，其余可做比较积极的投资和一定现金储备；保障额度最好达到年收入的 10-20 倍，可以给家庭比较长时间的财务稳定保障。

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