80万资金起家获利超过百万 房产投资收益稳定

　　来源：新浪理财精英论坛

    网友：江河dl

    在精英理财论坛中潜水很久，跟大家学习了不少的理财经验，受益匪浅，作为回报，也愿意把自己的理财经验和大家分享，希望能给和我有同样条件的朋友们抛 砖引玉。

　　首先介绍一下自己:人在大连，大学毕业6年，5年前因听信<富爸爸>教唆，迷恋房地产投资，因置身城外，每每出现问题或有不明，不得已扔自己入围城，投入房

地产中介行业。

　　原来加盟时只有30个人的小公司，因为老板们的上进和努力工作，已经成为本市最为规范和拥有高市场占有率的规范企业，其经营理念，操作标准和众多海外知名公司相比，实不输于人!现虽离去，但每每提及，念到曾经共同奋斗的往事，亦难抑骄傲之情蔓延。

　　个人因关注房产长期投资而入行，虽随公司频繁进出短线，但在长期持有方面颇有独到，获利甚丰，愿与大家一叙。

　　成绩

　　自有资金80万左右起家，频繁短线，获利过百万，因借市场上升之力，不堪为朋友借鉴，故不累述。

　　目前拥有用于投资的住宅10套，06年4月综合收益率接近8.5%。

　　用于投资的房产总资产约190万，银行负债总额略低于100万，现每月现金剩余4500(租金收入扣除银行还款和各种维护费用)

　　累计资产增加7000元(因每月还款本金递增，利息减少，所以每月资产增加幅度都在上升。同时综合收益率亦会随每月资产增加额增加)。

　　贷款均选择20年等额本息法，平均已还款期2~3年，通过测算，如所有情况不变，07年4月为8.74%，08年4月为8.98%，09年4月为9.23%，10年4月为9.49%，2005年4月为11.04%等等。

　　最重要的一点，没有什么比每年稳定的收益率更让中产有安全感了！

　　经验

　　上学时不好好学习，后来发现财务管理中关于资金时间价值的论述是可以改变人生轨迹的，可老师却没有告知。

　　凡事预则立，不预则废。按照我后面的方法去评价您当地的房产是否具备投资价值，如果爱好，如果可行，放心去做。

　　坚持到底，就是胜利。如果按照后面的办法评价您当地的房产市场，认为长期投资可行，就不要在乎该房产在短期之内的走势，对您来说，巴菲特式的执著，在这个投资方向上远远比中国股市好用。

　　我的经验也是衡量当地房价的一把尺子，如果可以达到一定的水平，恭喜您，您所在城市的房地产市场还有上升空间，赶紧进入吧。

　　投资的测算理念

　　我的很多计算方式与现在经常用到的不同，只有认可我的思想基础，方有继续读下去的必要。

　　投资收益率：一般来说，简单的投资收益率公式是年租金/总成本×100%，但对于我们贷款获取回报的，这个公式显然错误。那么正确的公式应该是怎样的呢？

　　我认为是：(年租金-年还款总额＋年还款本金-房屋日常成本)/实际投入资金×100%。

　　从这个公式中要凸现两个道理，一是我们算回报应该按照实际投入的资金算，而不是靠总房款算；二是一般人(包括媒体上经常出现的专家)总是将月还款纯粹作为成本，而忽略了其中包含的本金部分。这部分本金虽然没有拿到手里，但却的的确确使您的负债减少，净资产增加了，它平时是账目数字，可当资产变现时，就可以掌握在手中了。

　　年收益率不是一成不变的：不论您采用等额本息(每月还款数额相等)还是等额本金(每月本金相等，利息递减)，您的年收益率都不是一层不变的，而是持续增加的。

　　保持每月现金盈余：通过测算(我不会做专业的数据模型，只是通过变换不同组合比较)，在同等贷款年限情况下，租金刚好抵补各种费用，收益率最高。

　　如：一套10万元的房屋，月净租金500元(已扣除各种费用)，准备贷款20年，贷款总额多少，受益最高。

　　通过数据测算，有以下比较：

　　现金购买：6%

　　贷款低于7.2万元，收益率在6～7.24之间

　　贷款7.2万，收益率可以达到7.24%。

　　如超过7.2万，每月尚须投入部分资金，没有考量国。原因有二：一是正确计算需要考虑资金时间价值等复杂因素，其利率水平的不准确性，使测算的本身也不准确，无测算必要。二是大家投资的底线一般都是租金抵偿贷款，这个原则远比收益率的数字重要。

　　对于上述测算方式，我都是利用excel的表格自动计算，作为参考，不知道论坛能不能提供下载功能？

　　给大家卖个关子，上面的例子中，现金购买和贷款购买的收益率相差并不大，那么这么麻烦计算，有什么意义，不过才一点几个百分点？别急，下回我让你看看这一点几是怎么变成十几的，呵呵，先睡觉去了！！

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