保守投资之房产篇：保守房东也能赚得盆满铂盈

　　文/本刊记者 甄爱军

　　原本只是希望通过租金来获得稳定的收益，但是却得到了意想不到的收获，朱先生投资房产可谓是撞了大运。

　　朱先生是江苏来上海创业的商人，目前在闸北区内经营一个家具厂，事业上小有成就 。投资房产是他的副业。他不是那种靠赚取差价而获利的房产投资者，而且他不成为自己是一个炒房客，因为他手中的物业基本上都是用来长期出租。

　　朱先生从2002年前后开始陆陆续续买进面积较小的老公房，到目前手中已经拥有十多套房子，这些房子现在已全部对外出租。朱先生坦承，投资老公房虽然没有传说中的那样，使得资金在短短一、两年内出现数十倍的增长，但是目前除了每个月为他带来固定的收益之外，还由于房价的上涨，已经让他的赚得盆满铂盈。

　　在总结自己的投资心得时，朱先生认为保守投资并不一定就赚不到大钱。如果碰上好运气，保守投资也会快速致富。

　　投资小房型回报高

　　接触房地产投资，是朱先生“移情别恋”之后的结果。在2002年前后，由于股市持续不景气，比较注重投资的他不得不找到另外的投资渠道，而房地产市场的蓬勃发展，让他看到其中肯定有机会。

　　朱先生比较喜欢投资，他认为手中有了闲钱，就得让它为自己服务，通过适当的途径，让钱来为自己赚取更多的钱。他的这种看法，跟风靡全球一书《富爸爸，穷爸爸》的作者罗伯特·T·清崎的思想有些巧合，虽然他听说过这本书，但至今没有阅读过。所以，在经营工厂过程赚取的部分利润，朱先生并没有打算让它们老老实实地呆在银行里面，而是准备找些投资方式，让它们继续发挥作用。

　　股市原本是他比较喜欢的，而且他也经历了股市疯狂上涨的时代。购买认购证让他小发一笔，股市的疯狂，也让他经历了坐“过山车”般的刺激。但是当股市经历了一系列的动荡和疯狂之后，股市持续走低，终于让他感到该退出股市歇一歇了。在2001年底，他除了保留一点自己非常看好的

股票之外，抛出了手中所有股票，退了出来。这时候他又把目光投向了另一个投资市场——房地产。

　　其时房地产市场已经开始发展

房价以已经开始启动。面对房价的上涨，部分人讨论房价是不是太高，是不是已经超出了人们的承受能力等。

　　朱先生也在想这个问题，房价会涨到什么程度。有一个现象引起了他的注意，就是贷款购买老公房的话，如果再出租，其租金收入除了抵消银行按揭贷款之外，还可以略有节余。他通过进一步计算发现，当时部分地段的老公房租售比很高，达到了1：10左右，也就是说，投资老公房，大约只要10年左右时间就能够全部收回成本。朱先生发现其中有很大的投资机会，于是决定投资老公房。

　　朱先生投资老公房的另外一个重要的想法是，其投资风险比较小。经过了股市的大起大落之后，他虽然觉得这种保守的投资方式不如股市赚钱来得快，但也不会象股市那样在极短的时间内，让投进去的资金消失殆尽，另外，其收益比较稳定，这也是他看重的。

　　房价上涨大赚一笔

　　投资老公房，朱先生并没有撒豆成兵，因为在他眼里不是所有的老公房都有投资价值，这种捡到蓝里都是菜的做法不是他的风格。

　　通过一段时间的考察之后，朱先生将自己投资的主要地点确定在靠近内线环附近的区域。他发现这里的房源单价和总价都不高，他能够承受。最为主要的是，内环线附近的交通状况比较好，到达市中心所需要的时间不多，是工作在市中心白领阶层租房较为集中的区域，如果选择在此投资置业，肯定会为以后物业租赁提供很大的便利。

　　朱先生买下的第一套房子是位于普陀区内宜川板块内管弄新村的房子，这里距离白领云集的静安区不远，做公交车只需半个小时。而且有轻轨经过这里，可以很方便到达中山公园、徐家汇等重要的CBD地区。通过实地考察，他也从中介那里了解到的确有来自工作在静安区、徐家汇等地的白领到这里租房，而且租金水平不低。

　　第一套房只花掉朱先生13.5万元，其中有将近10万元是银行贷款，所以实际上他仅花了5万元就买下了这套房子。之后他便马上在中介挂牌，由于房子面积比较小，在租赁市场上深受单身白领的欢迎，很快就租了出去，其月租金收入除了支付每月的按揭贷款之外，还有部分结余。

　　随后，朱先生有在漕宝路等附近以同样的方式，购进了十余套房子，这些房子都是用于出租。他对租赁对象设有一定的限制条件，一般只租给白领，这样做主要是考虑到收取租金的稳定性，同时也是为出租过程中的安全着想。

　　在一般情形下，房东跟房客之间的关系非常简单，房东出租房屋，收取租金；而房客则租赁房屋，定期向房东支付房租，房东与房客在一般只是在收取租金、水电煤气费用时，才有接触，平常不大往来。但朱先生跟他的房客们则不一样，他把自己的房客当成朋友，如一年当中，他会自己主动邀请所有房客一起举办联谊会。他这样以诚待人的方式也得到了房客的积极响应，很多房客便一直租住了下来。即使因为特殊原因不得不搬走，他们也会提前跟朱先生打个招呼，让他早早做好重新招租准备。

　　事实证明，朱先生的眼光的确比较独到，他购买的这些老公房，都是一些面积适中的一居室或者是两居室，目前在租赁市场都很受欢迎，其租金水平相比两三年前来说，还略有上升，这让他收回投资成本的速度再次提升。

　　还有让他感到更加开心的是，由于房地产市场在近三年时间内经历了一个快速上涨过程，他手中所有物业总价都有不同程度的上涨，大部分已经翻番，少数上涨了3倍，如买进的第一套房子，就涨到了40多万元。

　　虽然房价已经大幅上涨，而且也由此让他投在房地产上面的资产大幅增值，但是他现在并不急于将手中的物业抛售出去以套现，主要是目前市场观望气氛较浓，如果现在就出手的话，难免会被购房者拼命压价，这会让自己的投资回报打折扣。所以他准备等到房价平稳之后，在抛出去一部分。

　　北京广州还有机会

　　在最近两年，上海的房价已经历了一轮疯狂上涨的行情，这波行情影响的结果是租售比的大幅降低。很多物业投资回报率已经远远低于正常水平，通过测算，部分区域内的年投资回报率之后3%左右，有些更低，这也就是说，如果依靠租金收益来进行长期投资的话，已经很不划算了，3%左右的年回报率跟银行的存款利息相差不多，但是还要承担物业降价的风险。

　　但是目前北京、广州等少数城市还有这样的投资机会。根据中国国际金融有限公司在今年上半年出具的一份调查报告显示，目前北京、广州、深圳、重庆、大连等城市，其购房成本要低于租房成本，或者与之相当，那么也就是说，如果购房用于投资的话，是有赚头的，具体到实际操作过程中来，每个月的月供实际上要比租金收益低，也就实现了所谓以租养房。同时，根据该公司在全国各个城市采集的数据计算得出的租金收益率显示，北京、广州、深圳、大连等城市分别达到了6%以上，较之上海、南京、杭州等这些房价偏高的区域来说，要高出一倍。

　　记者从当地的

房产中介公司了解到，周边还是能够找得到非常适合长期投资的物业。如北京三环附近，其两居室的月租金价格在3000～3500元，而物业的总价在45万元左右，这样通过计算可以看出，其租金收益率在8%左右，非常适合长期投资。而在广州，这样的情形也是存在的，如在广州东山区五羊新城附近，一般两居室的公房总价在27万元左右，而这样的物业月租金约1500元，其租金收益率也达到了6.7%。