从股市到房产 我的富爸爸梦

　　文/喜鹿

　　三十岁那一年，想过好点的日子，于是买了“穷爸爸和富爸爸”，看过之后满脑袋只有一件事———投资，于是就集中资金炒股票。这炒股票的生活如同“海上的波涛：有时起，有时落”，加上我颇有机构大户风范，运用资金杠杆毫不手软，顺手的时候很快就炒到百万身家。当时长安奥拓卖6万多，准备买一辆，一个朋友说夏利更好，于是再比较一下。谁知 后来一段时间股市走得不好，本人更因为透支比例较大而损失惨重，百万身家缩水到三十几万。偶告诉妈妈：“一个奥拓车队没了”。

　　这个教训一度令我更愿意当“穷爸爸”。

　　但股票市场确实有它的魔力，它令赚钱的人想赚更多的钱，不知退出，它令赔钱的人只怪自己手背，总想着在感觉好的时候抓个黑马咸鱼翻身。

　　公元2001年8月的一天，也就是股指跌穿关键支持位的那天，我自问，为什么要在这个风险较大的市场上折腾呢？于是我从国内股市上撤出全部资金，在香港开户投资港股。我施展了浑身解数，看图形，分析基本面，打探消息，预测行业走势，选择了几个目标就杀了进去。最先是以创业板的燃气股为主要投资对象，账面上一度赚了50%，高兴坏了，有些麻痹，股票又意外跌下来。

　　香港市场初战打个平手，我从中总结出大量经验和教训。第二战选择石化板块，此战告捷！看到机会比较成熟，我又运用起资金杠杆，结合在国内市场上苦练数年而练就的短线操作绝活，最终将盈利率又放大了一倍。

　　香港股市和内地股市不一样，机会和风险都更大，一只股票从几分钱涨到十几元钱不足为奇，一旦某个上市公司出问题，跌起来也可怕，瞬间跌下个80%不奇怪。股价跌到一分钱就算到底了吗？———错！交易所可能将那股票十股并一股，每股股价就变成一角钱，然后继续下跌。比高位买中银广夏还惨。

　　当孩子出世以后，我开始考虑增加收益的稳定性，不能让孩子生活在高风险之中。最开始的做法是买储蓄分红型保险，后来发现保险收益少得可怜，几乎不能应付通胀，长远来看，是保障的心理作用大于经济价值，于是改在其他理财方向想办法。

　　一个偶然的机会，我决定买套新住宅。那正是全国人民齐心协力对抗非典的时期，我认定通风和湿润的空气对防治非典有帮助，于是约同事一起去蛇口看一个受非典影响卖了好久都没卖完的海边楼盘，因为觉得那里可能会通风一些。当时刚好台风“杜鹃”在深圳登陆不久，临海的小区里风呼呼的，我一高兴就把这套房子买下来了———也许是因为在港股上有盈利，所以决策比较轻松。当时的成交价格是80万元，每平米单价5500元不到。

　　很快中国人民战胜了非典，我的新房价格迅速上涨，房屋中介的开价在一年左右的时间从90万涨到95万，再到115万，最近开到135万，可我完全不为所动，因为房屋不仅可以升值，而且有大量外国长期租客，可以带来比较高的租赁收益，而这项收益比较稳定，这正是自己希望寻求的理财方式。于是我再投入15万元装修后就以税后10万元的年租金出租给一对外国夫妇了。这么算来，这项投资的净资产年回报率是10%，还不算升值这部分潜在收益。我比较满意，也比较清醒：自己不是炒房的，升值收益拿不到，所以就不计算它了。

　　我决定运用财务杠杆适当放大这种操作，在南海玫瑰园2期再投资一套！于是就把这套80万买来的房子拿去申请了个人消费信贷额度，银行给了54万的额度，那时二期的房价升到了每平米6800元。我把贷款和自筹的十几万元合成67万的买楼款，又买到了一套海景条件比一期那套更好的房子。这样贷款买房的好处是可以保持在香港股市上的投资不受影响，同时又因为一次性付款可以在价格上得到一两个点的优惠，还不用每月付按揭款，每次贷款满一年后一次性全额还本付息，还清后的第二天再凭信贷额度把钱贷出来，比较简便，反正资金在还款期可以周转得过来。我其实还可以把二期新买的这套房再拿去申请授信额度，但没有很好的投资目标也就不急于操作。

　　二期这套房在2004年底交的款，就快要入伙了，房屋中介劝我以85万到90万的价格卖给他们的客户，算算9个月之内账面增值了20万左右，接近25%，我依然不为所动。我有自己的算盘：如果租赁年收益率达到或超过10%的话，就符合自己的理财收益率要求，那么还是出租合适；如果达不到的话，就自家住进去。

　　闲暇时盘点了一下，估计二期房产装修还要投入8万元，则投资用途的房产本金投入116万，贷款54万，实现帐面资产220万(不算装修部分)，增值超过58万。假设二期的房子也能实现10%的净资产收益率，两套房子出租年收益17.5万，减去贷款利息2.9万，能实现净收入14.6万，相当于房产投资的净资产收益率为12.6%，大于10%，财务杠杆发挥了良性的作用。

　　虽然房产投资的绝对收益率看起来不如股票来的大，但房产能带来经常性稳定收益。每月有工资之外稳定收入的同时，还能看到不动产的升值，心情不错，也就能更轻松地去开展其它投资操作。喜鹿发现，没有房产这个方向的投资，自己就当不成孩子的“富爸爸”，所以决定，只要国家房地产政策没有变化到无法继续投资，就将保持目前这样的房产投资规模，不增不减，但可以买新卖旧。以后再有余钱的话也按照这样风险收益平衡的原则，去规划新的投资方向。