酒店商铺承诺高回报 兑现者少(2)

　　-专家解疑：承诺回报缘何鲜有成功案例

　　问：北京承诺回报项目为什么成功案例很少呢？

　　华高莱斯顾问公司总经理李忠：这与开发商的初衷有很大关系。我发现承诺回报失败的案例大概分为两种情况。第一种是开发商确实想做好项目，但由于客观原因效益不好所以 回报不了。第二种是开发商早在项目推出之前就想好了退出办法，开发商的目的就是无风险圈到钱，投资者当然会损失惨重。

　　另外，在中国的承诺回报项目往往承诺一个高于社会投资平均回报率的回报。这样给投资者很高的预期，也让开发商自己很被动。

　　问：我发现，承诺回报方式销售的产品大多是酒店、公寓或者商铺，为什么没有民宅呢？

　　答：如果是民宅，投资者会很熟悉，知道回报率到底有多高。然而酒店公寓或者商铺则是大多数投资者所不熟悉的领域，有利于一些开发商可以尽其想象编故事。当然，在国外酒店确实有能实现较高回报的案例。

　　问：在国外，承诺回报有成功案例吗？

　　答：有。国外的承诺回报有其诚信基础。而且承诺回报项目的回报率大都不高，一方面国外开发商讲诚信，不会做出能力之外的回报承诺；另一方面投资者也很理智，只要比银行利息高一点就不错了，过高的承诺很难使他们信服。

　　比如美国迪斯尼，它在世界各地开发了不少度假酒店，人们可在赤道海滩晒太阳，可在寒带地区滑雪，美国人也习惯了度假休闲方式，最重要的是迪斯尼的品牌号召力，人们信任它因此对它投资。

　　问：为什么承诺回报项目大都采用开发商卖，经营管理公司包租这样的形式与投资者签约呢？

　　答：早在1998年国务院就已明令禁止非法集资和承诺回报。但是承诺回报项目以向第三方承诺来绕过国务院的政策。实际上很少有投资者会注意到，给投资者承诺的经营管理公司往往是注册资金很少的中小公司，但这种小公司却做出远远超过其注册资本的承诺。

　　问：为什么已经出现了承诺回报失败案例，承诺回报地产项目还越来越多呢？

　　答：这与媒体的宣传太少和投资者信息不对称有关系。在秦皇岛，经过了维多利亚港湾和秦皇岛西单商场这两件承诺回报失败案例，秦皇岛市民对这类项目的兴趣就大大降低了，开发商也再不敢用承诺回报当噱头了。

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