中年夫妇适度举债巧投实业

　　

漫画/赵斌

　　刘先生夫妇均为国有企业员工，刘先生月收入8000元，妻子古女士月收入6000元。家庭有定期存款11万元，活期存款5万元。在京郊拥有一套价值50万元的住房，目前还需偿还贷款24万元。每月生活支出为1800元，交通支出1000元，休闲支出800元，医疗支出300元，赡养老人800元。儿子3岁，每月上幼儿园开支为1000元。

　　古女士的亲戚在河北有一处商铺正待转租，夫妻俩想将该商铺买下开一家饭店，约需 花费7万元。因要常去店内照看，所以想再买一辆经济型轿车，约10万元。刘先生夫妇还计划在市区内购买一套80万元左右的两居室。

　　刘先生想知道，购买新房后，原来的房子是留待出租合适还是立即卖掉合适？

　　夫妻俩的养老费用应该从何时开始准备？

　　-资产状况分析

　　财务结构与收支结构合理

　　刘先生一家目前的财务结构和收支结构比例很合理，通过贷款买房提前提高了生活品质，且所剩贷款数量合理(小于五年的盈余之和)，并通过贷款有效弥补了家庭总资产偏低的缺陷，使得刘先生能够留出一部分周转资金进行经营和投资。

　　从刘先生家庭的情况来看，我们在进行

家庭理财时要走出一个误区：并不是有贷款就不好，也不用一有闲钱就把贷款还掉。贷款能使我们提前享受较高的生活品质，并灵活掌握一部分资金自如应对突发事件，也不会错过较好的投资机会。

　　在收入与支出的分配中可以看出，刘先生一家在这方面是很有经验的，将支出分配得井井有条，不会由于支出相对较低而降低生活品质。虽然刘先生的理财目标较多，但其注意日常积累，每月都会有相当一部分资金积攒下来，这会加速家庭理财目标的实现。

　　-理财目标解析

　　以投资实业和换房为主要目标

　　

购车、换房和养老三目标月需资金12900元，需补充4600元

　　刘先生有四个理财目标，即投资饭店、购车、换房和养老。先看一下这几个理财目标的资金要求。准备购置一辆约10万元的轿车，每月养车费为1000元。现在刘先生每月的交通开支也是1000元，恰好可以用来养车。

　　准备换购一套80万元左右的新房，按首付20%计算，首付款为16万元，还需要贷款64万元，再加上原有的24万元房贷，负债总计88万元。

　　按偿还20年，年利率5.75%计算，每月需还6178元。

　　按刘先生夫妇60岁退休后，再生活25年、生活费用为现在生活开支的80%计算，假设通货膨胀率为2%，则到刘先生60岁时，需攒下242万元资产。如果不考虑资产回报率，现在每月需为退休后的养老生活积攒6722元。

　　以上三个理财目标每月支出总计12900元，目前刘先生每月盈余8300元，还需要每月额外补充4600元。

　　目标实现顺序为：预备金、投资饭店、购车、换房

　　刘先生有两个可增加收入的途径，即旧房出租和实业投资。由于旧房位于郊区，因此出租后月租金应在1500元左右，因此其实业投资收入需要达到每月3100元以上。如果达不到这样的收入水平，建议刘先生在购进新房的同时卖掉旧房，以便在减少日常支出的同时增加流动资金。

　　刘先生的投资经营成本为7万元，

新车购置款为10万元，新房首付款为16万元，而且还需要留出月支出总额的3至6倍，至少2万元来作为紧急备用金，共需资金35万元。目前刘先生共有流动资金16万元，这些目标显然不能一次性全部完成，只能分年度完成。按目标的急缓程度设计步骤如下：1、提出2万元紧急预备金，应付突发事件以及弥补超额开支。

　　2、立即投入7万元启动资金用于饭店的经营，尽早投资可以及时产生利润用于其他理财目标，同时可以通过利润情况预计下一个目标的实现方法。

　　3、投资饭店后的第二年购买车辆，这对于降低经营成本有很大好处。

　　4、投资饭店后的第三年购买新居，如果饭店经营有方，可将旧居出租，获取租金。

　　如果饭店的收入不足以满足以上理财目标，则可将旧居卖掉兑现。

　　另外，如果饭店经营得当，刘先生想办理助业贷款扩大投资，就应该尽量保留旧居。因为目前绝大多数银行在办理个人助业贷款时，需要贷款人拥有两套以上(含两套)自有住房，因此保留住房对于以后扩大再生产会起到决定性作用。因此在理财投资时，眼光需要放长远一点，如果仅仅看到当时会牺牲很多利润而不考虑将来的话，就会阻碍家庭的进一步发展。

　　★本期理财顾问

　　刘晓捷，建行北京前门支行个人银行经营管理中心副主任，金融理财师

　　-投资经营策划

　　月纳税额增至2845元，需减少开支

　　刘先生是一名较高风险的承担者，这并不是说刘先生的投资有问题。像刘先生这样的群体可以承担较高的投资风险是因为他们具有以下特点：毕业工作已有一段时间，有一定的自有资产可以进行投资；年龄不大，有稳定的工作收入；未来的生活压力较大，必须快速进行资本积累。

　　除刘先生这样的群体外，能够承担较高投资风险的群体还有：在短期内有重大理财目标的人(比如出国、生育等)；有较大负债压力，中短期内无法解决的人；希望资本能够快速升值的人。

　　刘先生在进行实业投资时需要注意，家庭的税收结构会随着实业投资和出租旧房的实现发生重大变化。原来只需根据工资收入交纳个人所得税，刘先生和古女士对应的税率为20%，速算扣除数为375元，按照两人税后收入分别为8000元和6000元计算，纳税额应为1131.25元和631.25元，全家每月需交纳1762.5元个人所得税。

　　而房屋出租后，按照我国现行税法需要缴纳营业税、城市维护建设税等，总计为房租收入的17.3%，金额为259.5元。按照现行个体工商户的纳税标准，刘先生还需为实业投资收入缴纳所得税。假设刘先生需要保证每月3100元的净收入，那么按照30%的税率和4250元的速算扣除数，纳税金额即为823元。

　　可以看到，刘先生增加投资方式后的纳税额度从1762.5元增长到了2845元，新增了61.4%的税收成本。如果想要实现理财目标，那么实业投资每月净利润应该达到4000元左右，而且需要尽量减少成本开支弥补出租房屋的税收成本。

　　-其他投资建议

　　可投资基金和人民币理财产品

　　刘先生重实业投资而轻资产投资，不过为保证投资资产的稳定和资产组合的多元化，建议刘先生在扩大实业经营的同时，也一并考虑货币市场基金和人民币理财产品。

　　一开始刘先生可以以“二八”比例进行资金配置，即金融投资占20%，实业投资占80%.随着年龄的增长，在投资风格上应该逐渐走向稳健。这样的投资组合能够保证刘先生的投资更加稳定、安全。