社区商铺：危险寄居

　　-本报实习记者 姜丽丽 北京报道

　　在宏观调控下房地产市场低迷的2005年，商业地产姑且让人觉得算是那么点儿光亮；而在商业地产中，社区商业形态又日渐受宠。

　　根据伟业顾问的统计，未来两年内北京商业地产将有875万-920万平方米的放量，其 中社区商业约占到40%，也就是说未来两年会有三四百万平方米的社区商业地产先后入市，这个数字大大高出2004年的30万。

　　“主题风情街”、“时尚购物中心”等在商业地产中流行的概念，被运用到社区商业的包装上来。而伴随着社区商业开发逐渐升温的现状是经营的冷落，很多大体量的社区，业主入住了很久，商业配套却是“十室九空”。

　　易铺网《2005中国商业地产观察》认为，“北京社区商业及底商总体来说阶段性供过于求；北京商铺空置率25%到30%。” 伟业顾问董事总经理蔡宇翔则表示，“未来几年空置率会更高。”

　　蔡宇翔认为，真正服务于社区居民的商业，大致占该社区建筑面积的2%-3%就够了，但是现在很多项目则开发出10%-20%，甚至30%的社区商业地产。这中间的很大一部分其实是“寄居”在社区里的“商业地产”，它的“醉翁之意”不在社区。

　　一铺养三代？

　　目前除了部分住宅项目规划独立的社区商业中心之外，多数社区商业是以底商的形式出现的；而不管是哪种形态，多数社区商业地产都是出售的。

　　也许是中国人骨子里的传统观念认同，商铺的销售者总在宣扬“一铺养三代”，这话投资者听了也很受用，乐得买单。但是五合国际主设计师刘力在接受采访时表示，“一铺养三代”是一个错误观念，是对投资者的误导。

　　“一铺养三代的前提是，这个铺子得是一个有长久回报的旺铺，而不是说铺子单纯作为房产能养三代。”刘力解释道。

　　这是给投资者提的一个醒。通常社区商业都能卖出去，价格也不菲，社区底商与住宅的价格比在1.2-7之间；但是销售完之后社区商业的存活率却不高。

　　刘力举自己所居住的位于万柳地区的小区为例：总共140户，也没有全住满；底商占了两大块，一块临街——也不是完全的临街，消费者得绕进来，另一块在小区里面，只面向小区里的住户。只对内的这块儿曾经开过一家茶楼，经营了大半年，实在是门可罗雀，有的时候大半天也没一个客人，最后关张大吉了。临街的这块儿业态非常单一，除了存活下来几家洗头房、足疗店、小饮食店、小超市之外，另外一些业种开几天就倒了，牙科诊所、

宠物店、面包房、房产中介走马灯似的轮着换。

　　“严格说来总量少的话，这些铺子都能经营得好。但是所有周边的小区都在做底商，总量过剩。”刘力说。

　　在一些新开发的区域，往往是这边刚上马一个大体量的社区商业，那边立即又开工一个。蔡宇翔说：“很多不是做商业地产起家的开发商都在尝试做社区商业。商业地产的潜力大，但完全打造一个纯商业项目风险比较高，于是就在住宅项目中带着做，作为实现其利润的有力增长点。”

　　刘力认为，投资者在投资的时候经常是盲目的。对于这个项目的前途，不肯定；在这些社区商业中，有没有一个或几个主力店，不知道；整个社区的物业管理水平，不明了；铺子的左邻右舍是谁，会不会和自己构成竞争或者影响自己店铺的形象，无从知晓。

　　“所以投资商铺并不是轻易就能养三代的，经营得不好，想转都转不出去。好不容易卖出去了，还是亏本；不卖，每个月这个费那个费地养着它，划算吗？”刘力这样说道。

　　表面上看来是高回报的背后同时是高风险。在社区商业开发的热潮中，开发商和消费者都是不成熟的。很多开发商并没有深厚的开发商业地产的经验，但特会拿出新颖的概念来包装；消费者这时候就得掂量掂量，别轻易被那些华丽的宣传“忽悠”了。

　　“造场”即“造市”？

　　社区商业地产缘何成为开发和投资的“香饽饽”，或者还要提到那个被引用泛滥的概念——人均GDP1000美元。泛的解释为，当经济发展到一定程度，市集或商圈就不是城市商业的惟一表现形式，各种零散的商业形态逐步渗透到人群比较集中的社区。

　　在中国刚刚起步的社区商业，其大背景又是加速的城市化进程，出现问题多似乎是在所难免。任何一个快速兴起中的市场通常是“暴利”市场，而在社区商业中，开发商和投资者都有对高利润的追求，于是这个市场就更不理性了。

　　“不管是社区商业还是其他商业形态，其经营价值远大于房产价值”，刘力指出，“现在的开发商只是在出售其房产价值，像做住宅一样做商业地产。把土地成本加上建安成本加上所期望的利润，卖掉或出租了事。但是商业地产的真正价值在于经营，做得好了，周围的商业氛围浓厚起来了，商铺的价值自然翻几番。”

　　因此，在商业地产的开发中，业态定位、规划、招商、管理，任何一方面都不能偏废；然而目前存在的问题是，开发与经营脱节。

　　在开发过程中自己制定了一套社区商业标准的万年花城，是西南三环一个建筑面积200万平方米的大盘，其中商业面积12.8万平方米。预计花城未来社区的住户是1万多户，总人口3.5万。花城的社区商业形态中，4成为出租的独立型商业用房，6成是全部出售的底商。

　　万年花城

房地产开发公司副总经理黄玺庆在谈到为什么要去指定社区商业标准时说：“主要是希望解决存活率低的问题。业界在社区商业上存在共同的困惑——社区商业可以销售完毕，但是存活率很低，到底是什么原因？”

　　据此，万年花城的社区商业都是开放式的，就是说没有任何一个铺子只面向社区内的消费者。因为他们发现，临街的底商比较容易存活。不过，万年花城并不打算永久持有这4成的独立型商业，最终还是要实现销售。“很少有开发商真正想持有自己所开发的商业，除非是出于上市或融资抵押的考虑”，黄玺庆说。

　　开发商并不想去经营管理，这些社区商业在销售之后，产权已经转移到了投资者手中。投资者又各自为政，导致了业种和业态的无序。

　　“造场”不等于“造市”，这个矛盾目前看来似乎难以解决。黄玺庆认为，业态是市场选择的结果，开发商没有办法控制。“

亦庄有个项目，前期规划得非常细致：这家是咖啡店，那家是西饼屋，都标在铺子前。但是开发商撒手之后，这些全散掉了。”他表示，开发商能做的是控制社区商业的规模，不能太大；同时建筑结构要合理，适合做商业；布局科学，不能太分散。

　　真的只能做到这些？“在内地，开发商做社区商业都是摸着石头过河，最终能不能成功要靠时间的检验”，蔡宇翔说，“在香港，开发和经营社区商业都有一套约定俗成的模板。要开发一个新社区，照着那个做好了。开发公司来去就几家，二十多年发展下来，能做商业地产的也就那几家。”