社区商业：淘金进行时

　　文/本刊记者 刘进义 吴昕

　　“十一五”规划为我国未来五年发展方向绘制了宏伟蓝图。其中，“加强和谐社区建设”也被列入政策指引中，在这个大背景下，国家政策自然倾斜，社区萌生了无数的商机，社区淘金热潮应时而生。

　　有社区就有消费。专家预计，未来10年内，社区消费将占全社会商业零售额的1/3以上。社区在满足居民基本消费的同时，其消费也必然会超越衣、食、住、行等行业，向着更高级的消费方向发展。目前，社区便利店、社区健身房、社区家政公司、社区特色店等主导着社区商业，但是，随着社区居民消费水平和多元化趋势的加强，未来还会有更多新型的商业业态层出现，这无疑会为有意于社区创业的投资者提供更多的选择机会。

　　由于社区商业具备涉及面广、进入门槛低的特点，因而在引导人们创业和解决再就业方面具有得天独厚的优势，同时，长期以来我国社区建设滞后的现状又使社区成为一个未得到开发的“处女地”，给投资创业者留下无限的想象空间，在一个未完全成熟的领域中利于寻找商机，社区商业可谓应时应景。

　　社区的“今生”和“来世”

　　很多人对社区的概念并不清晰，学术界也有着不同的声音，其中更多的是在传统行政区域上来划分：社区是一个地域概念，有共同的价值观、文化观念、服务、制度、兴趣和利益，或地理位置靠近的个人或家庭群体。他们的共同点十分明显，并与其他群体相区分，社区成员都能认识到这些特征。

　　“在我国，习惯上把街道和居委会辖区统称为‘社区’，例如中山大学便是一个社区，在这个社区里大家有共同的文化观念、生活习惯和利益。”中山大学城市与区域研究中心教授、中国行政区划与地名学会行政区划专业委员会副主席、广东省

房地产研究协会常务理事魏清泉这样诠释“社区”。

　　但是，目前越来越多的大型或超大型楼盘已经具备这样的条件了。这些楼盘本身的配套设施完善，甚至还形成了楼盘自己的居委会，传统的社区概念在一点点地被打碎，城市发展的推进也在逐渐地淡化社区的行政区域界限。我们发现越来越多的人在介绍居住地时脱口而出的是“我住在祈福”、“我住在

丽江”、“我家在碧桂园”等等，这些大型楼盘都是最近几年兴起的，社区有成为楼盘的代名词的趋势，在社会上的影响也越来越大。比如，10月中旬，北京星河湾作为北京唯一入选社区将代表北京参加11月在西班牙举行的“国际花园社区”金奖的角逐，而去年广州星河湾则获得了有“绿色奥斯卡”奖称号的“国际花园社区”金奖。

　　“社区和小区是截然不同的两个概念。社区需要有完整的配套，一般有几千到一万人左右的小区或者几个小区便可构成一个社区。新的社区模式是在住房改革后，是在有物业管理的小区的基础上慢慢形成的。”广州大学副教授、房地产研究所所长陈琳阐述了自己的看法。

　　现在，越来越多的新型社区与以往传统意义上的社区相比，正朝着以提升人居环境品质为导向转型，社区越来越像一个小型的城市。商业购物、家政服务、教育配套、宠物店、水站、健身房、书店、婴幼儿用品店、休闲店等应有尽有，这无疑催生了社区商业的发展。

　　有“中国第一邨” 称号的祈福新邨就是一个成熟的大型社区，其完善的配套设施，不仅方便了居民生活的需要，更为广州提供了上万个就业及创业机会。

　　祈福的这种社区形态是从1991年第一套现楼入市开始逐步形成的，并且影响着其他社区的建设模式，但整个广州社区会最终会朝着何种方向发展现在我们都无法预料，但陈琳提出了自己的期望：“我希望社区的发展是和谐的，社区中有贫有富，更有不同的年龄阶段和职业，大家和睦相处，不再排斥外来人口，共同分享社区财富，其乐融融。这些是我在国外发达国家看到的社区模式，或者离我们还比较远，但我希望能看到这样一种具有凝聚力的社区。”

　　可以说，社区的“来世”应该是由每一个城市居民共同绘制的，建设好社区将直接影响社区商业的发展，和谐的社区无疑将更有益于社区商业的发展，也有利于整个社会的平稳前进。

　　社区商业的钱景和风险

　　社区蕴涵着无限的商机，但长期以来社区商机却远远滞后于社会商机，尤其在千年重商的广州来说，社区更凸显无限的年轻。

　　广州的商业模式是从“底商”开始，这也是社区商业的雏形。对于真正意义上的社区商铺，在广州商铺网董事陈智看来，是在祈福新邨和天河一带的小区商铺开始形成的，这也是十几年前才刚刚起步的模式。现在广州的社区商业处在升级提升阶段，8月份的“住宅禁商”对整个广州的社区商业进行了一次洗牌，让商家意识到社区商业不能再走自发的道路，广州社区商业真正迈进了规划时代。

　　纵观广州目前的商业形态，呈现出的是两极分化的商业智慧——或者是大型MALL或者是社区商业，家电、家居、服装或者是贵重物品多数居民会选择到大型MALL选购，例如天河城、万佳广场、好又多量贩等，但是生活物品和休闲去处，更多的是选择小区内或者附近的设施，这便是社区商业蓬勃发展的原因。

　　今年5月23日商务部商业改革发展司王晓川副司长表示，商务部已经将加快发展社区商业作为2005年的工作重点，并将以《关于加快我国社区商业发展的指导意见》为政策依据推进我国流通现代化和扩大居民消费。商务部《指导意见》的出台，对于

零售业特别是商业地产发展将带来一定影响，并且会带动社区商业的迅猛发展。

　　从世界各国的社区发展历程来看，社区创业是未来的趋势，陈琳认为，社区商业将引发第三产业的进一步发展，社区中各个年龄阶段的人都有，从小到老有各自不同的需求，社区创业对人生各个阶段的服务都可以涉及；再者，由于社区商铺一般都是规模较小，便决定了启动资金需求量不大，这对于个人创业而言是很合适的，也能解决我国部分劳动力就业问题，这也符合构建和谐社会的要求。

　　目前，社区商业有两种模式，包括社区创业和社区商铺投资两种。这些商业模式起点都要比写字楼、大型MALL和临街商铺低，有一定的资金便可以作为进入门槛。这两种商业模式将长期主导社区商业的发展。有专家预计，未来十年我国社区消费将占全社会商业零售额的1/3以上，甚至超越衣、食、住、行这些最基本的消费，这其中的商机无可限量。

　　但是，作为投资者也必须看到，无论是社区创业还是社区商铺投资，除了受到投资者的自身的财技和资金实力的影响外，还往往受到政策的左右，这相对于传统商业来说，风险还是很大的。比如，广州“住宅禁商”虽然打击了无证照的投资经营者，但是也给部分合法投资者带来了损害。(详见本刊2005年第9期封面专题)

　　此外，社区商业还涉嫌“扰民”问题。比如，不少社区居民抱怨社区内没有餐饮业不方便，但另一方面社区居民又担心酒肆茶楼离他们太近而干扰他们的生活。这真是个两难的问题，也是社区商业的尴尬之处。

　　从这个意义上说，社区商业因为和社会传统商业不同的特点，需要投资者谨慎从事。但广州商铺网董事陈智依旧看好社区商业，他认为“社区商业就是社区人的商业，只有从居民的实际需求出发，真正为居民做好服务，在经济与社会效益中找到一个平衡点，才能在社区商业中寻得淘金点。”