律师支招：自己的房中不要有别人的户口(2)

　　首先，就是可能给物业的再次流通设置障碍。有些物业有可能会再次进入市场进行流通，还要再次出售。如果在买卖过程中，买方发现房屋中还有一个户口，他们可能会对此难以接受。不管怎么说，如果房屋中还有别的户口存在，买家肯定是有所顾忌的。

　　其次，就是存在不可控制的因素在其中，这样会带来一些潜在的风险。比如在此前发生最多的就是拆迁补偿，有些地方是按照人头给予补偿的。那么我们可以这样假设，如张三 购买了一套二手房，没多久便碰到动迁，而房屋中还有上家的户口存在，这时上家也要求得到补偿，这便不可避免会引发纠纷。在未来也不能排除会碰到类似的情形。

　　第三，就是国家对户籍管理的政策是变化的，如果原来的户口一直留在原地不迁走，如果哪一天政策发生变化，那么便存在由于政策变化带来的风险。而且，在未来也不能确定在

房屋产权管理与户籍管理交叉的地方，由于政策的变化，导致一些不确定的因素存在，最好的做法是自己的房屋中不要有别人的户口。

　　自己物业的产权，应该是自己的户籍来依附于此。如果有别人的户口的话，将来有可能会因为一些不确定的因素，给自己带来一些麻烦。

　　引入封存管理概念

　　《理财周刊》：“户口共存一室”能否解决户口争端？

　　许海波：这种方式只是一种权益之计，它的具体做法是将原来的户口先“挂”在一边。如果这种办法成为常规做法的话，那么在未来我们会发现出现这样的情形，一套房屋中可能会“挂”有很多户口，这是没有道理的。

　　既然用了一个“挂”的概念，还不如直接挂在一个集中的地方，统一管理。比如设立一个“户口封存中心”的机构。

　　目前关于户籍管理方面，还不是很透明，比如在一些法律法规以及政策方面，都不是很透明，所以在处理一些问题时就显得不是很方便。

　　户口管理有一个盲区，应该引入户口封存的概念，就跟公积金封存一样，如果户口中的人找不到了，那么应该有一个地方将这些户口暂时挂靠起来。这样，将来如果有人来找，他们可以在“户口封存中心”把自己的户口领走。这样，对于那些原本自己有住房，但是又不想将户口迁走的人，便可以把他们的户口挂靠在这个专门设定的地方。

　　约定高额违约金

　　《理财周刊》：在二手房买卖过程中，如何才能做到很好地避免由户口引发的规避纠纷呢？

　　许海波：主要要做到以下两点：第一是核实。在买卖过程中，买方应该在卖方的陪同下，前往当地警署进行户口方面的核实工作。不能只听卖家口头的陈述。有些人不核实，等到买卖合同签订之后，等到过户的时候发现房中还有别人的户口，这为时已晚。

　　再就是在签订房屋买卖过程中可以约定，要求上家在一定的期限内，将房屋中所有的户口全部迁移出去，而且户口迁移应该跟交易进程相关联，这样的话对上家会形成制约，会促使上家及时将户口迁移出去。

　　《理财周刊》：怎样规定违约责任？

　　许海波：首先要做到内容明确，做这样约定：“甲方(卖方)承诺：自上述房地产权利转移之日起的若干日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，将房屋内的户口迁出。如由于甲方原因导致该房屋原有户口未能在规定期限内迁出的，甲方愿意按本合同第十条约定承担违约责任。”这里需要特别强调的是，除了尽量明确上家户口落户的具体地址，还要把户口无法或延期迁出的违约责任约定得高一些，这样会给上家制造一些压力，从而增强对上家的约束力。

　　《理财周刊》：要承担的违约责任越大，那么违约的可能性就会越小。这样是不是可以这么说，违约金定得越高越好呢？

　　许海波：但这种违约行为属于合同瑕疵履行，不宜过高。目前较为常见的做法的是每逾期一天，收取总

房价万分之五的违约金，这算比较高的。还有的规定日罚金100元或者200元，这相对较低，但是也是比较常见的。

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