深圳炒楼：堪比上海？

　　-本报记者 阳静纯 李志军 深圳报道

　　“普通住宅投资比例达30%”，这是本报记者调查几家中介公司后普遍得到的数据。

　　“官方统计数据17%太保守了，你只要到售楼现场站一下就能感受到炒楼之猛。”某 代理公司人员说。

　　“不要太相信官方的数据，深圳官方前三季度的住宅涨幅是12%，但我们的统计数据是18%。”另一知名中介公司不愿透露姓名的研究部人士说。

　　深圳房价非理性上涨和炒风盛行，业内人士认为开发商、消费者，还有政府三方都难脱干系。其中，“政府态度暧昧要负很大责任，如果政府提前干预，房价不会涨到这么高。”不少业内人士指责政府前一阶段以怕干预市场为由，未能表明态度；对事态严重程度也总是遮遮掩掩，“没有主流意见出来，市场只会朝着更加混乱的局面发展。”

　　11月初，深圳

房地产研究所——该所一向被看作国土局的新闻发言人——提出了四点建议：制止囤积土地，2年未动工土地无条件收回；明年增加房地产用地供应量；提高首付比例；禁止分期销售，收回囤积房源企业的预售许可证。

　　“虽然有些是老调重谈，有些欠缺操作性，但至少表明了态度。”业内人士如此评价。

　　房市的过激现象，使业内人士开始把深圳和上海诸多特征做比较，综合介入炒家实力等各方面因素，他们认为：“深圳今年只是开始，未来炒作强度和持续时间应该达不到上海的水平。”

　　多少炒楼者？

　　看看某代理公司提供给记者的某楼盘销售数据：该楼盘位于南山区，均价近9000；投资比例35%，外地人20%(港澳台)；一次置业20%，二次及多次占80%。

　　“普通住宅投资比例超过3成，小户型超过5成。”星彦地产顾问研究部总监青忠贵说，“如果算上自住兼投资的购房者，这个比例还会加大。”

　　国际警戒线为20%，上海投资比例为25%-30%，深圳30%？35%？还是更多？

　　买房连买大白菜都不如，“买菜好歹还要选一下，买房是选都不用选的。三房没有，选两房；两房没有，选一房，能是自住吗？”这是某楼盘开盘当日的销售状况，“100套房，认筹数就达到1000。”

　　“发展商目前最关心的不是有没有人买，或者是卖多高价格的问题，而是汹涌而来的购买力带来前所未有的难题：协调来自各种关系的购房需求；避免购房者抢购不成所可能引发的混乱。”据张伟了解，“目前已有相当多的发展商临时充当‘销控’工作，以摆平各方面的关系。这种压力只有发展商自己知道有多大。”

　　对楼市的高预期，让一些自住型人士加入到炒房一列而不觉。“两名年收入近百万的人士，本来没怎么想买房，但今年分别以1.2万和1.8万单价购买了中旅国际公馆和波托菲诺，以前9000元单价他们都没买。”据青忠贵介绍，尽管他们有换房自住需求，但如果不是房价涨那么快，他们的需求不会那么迫切。

　　“泡泡”能吹多大？

　　深圳现在的情况有点像上海前年的样子。

　　回顾一下上海楼市的上升轨迹：2001年上海房价3000多，比深圳还低；经历了2001、2002两年10%的平稳增长后，在2003年之后出现高达20%的爆发性增长，并持续大涨两年半。

　　深圳2003年上涨3%，2004年上涨5%，基本在低位徘徊；从今年开始出现两位数的爆发性增长，这还是在宏观调控的情况下。

　　由于年底前第三波豪宅供应即将面世，将进一步抬高整体房价，张伟判断持续的高涨期将至少维持到明年初。接下来的第四季度置业者将面对进一步快速上涨的房价。

　　至于深圳房价会否像上海那样高强度地持续发烧，业内人士认为可能性不大。

　　一是深圳炒家实力不大，没有上海出没的有组织的、经验丰富的、资金实力强大的国际炒家；二是深圳炒作的题材不多，没有上海“世博会”等大题材，深圳炒作的强度会逊色很多。

　　但外来投资的力量仍不可小视。政府建议对区外投资者加大首付比例即有抑制外地炒房的考虑。据深圳地区银行月度区外流入统计，区外资金显示增加很大。“全国受宏观调控影响都在挤泡沫，深圳一枝独秀地稳健发展，这自然会吸引外地投资者进入。”张伟说。

　　“问题的关键不是目前的投资比例在10%或是50%，而是后续的资金还有多少的问题。当市场每个人手里都是房，而没有资金时，市场将进入危险的萧条期。”张伟认为购买力的持续性才是关键，目前来看，需求仍然强劲。

　　“二手楼一放，不愁卖不出去。只要卖家愿意放盘，我们就可以给你找到买家。”某代理公司人员说。

　　“泡泡”何时能破

　　现在，大家都在看着政府。从政府拿出的四条建议来说，业内人士的震动并不大。

　　“两年收回土地是老生常谈，很多土地不能入市还是政府原因造成的”。

　　提高首付比例可操作性不大。报告建议研究制定非深圳户籍人口购房的有关措施，并建议人民银行提高普通商品住房首付比例为40%；非普通住宅为50%。但银行的积极性有多大？据本报记者此前对银行界人士的采访，个人房贷对银行来说一直是优质资产。在没有什么行业能放心贷款的情况下，个人房贷几乎是银行在经济前景不明朗情况下的首要选择，并且个人房贷业务只需计提资本的50%，银行都比较愿意发展这种少占资本的业务。

　　加强监管的系列措施尽管短期会有效，但不能解决需求的根本问题。例如已办理预售许可证的商品住宅必须全部上网公开销售，不得以分期推出的形式蓄意囤积房源，而一旦发现“囤积”属实，将收回预售许可证，以制止目前盛行的“提前登记、集中开盘”的销售模式，避免人为造成房源紧张的假象。“但操作上有难度，不同楼盘本身就是不同分期，同一楼盘也可以分期预售。这只是技术问题，作用非常小。”

　　或许，向市场传递的最积极信号，是房地产用地供应量明年将加大。官方建议明年深圳市房地产用地供应应保持在1.6平方公里左右的水平，其中特区内0.2平方公里；特区外两区合计1.4平方公里。

　　“如果特区内0.2平方公里发展高档住宅也没有意义，政府能不能限定这部分土地用来发展中低档房呢？”某业内人士说，“香港推出8.5万套公房，上海推出两个1000万，才把房价拉下来。”

　　从沪港经验来看，增大土地供应只能解决部分问题，解决结构上的实际供应量才是关键。深圳有这个魄力和实力吗？