常说一铺养三代 2005年商铺理财你准备好了吗

　　拥有自开的一家小店也许是很多人的梦想，在宏观调控使得短期投资方式充满风险的当下，很多人燃起了对商铺投资的热情。于是，在继2004年商铺投资成为理财的新模式之后，2005年，商铺理财仍如5月的映山红，如火如荼。(撰文：诗悦)

　　一铺养三代

　　素有“一铺养三代”之称的商铺，因其稳定、风险小、回报率高等诸多优势，已成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种重要的理财选择。

　　2005年，中国十大城市的购物中心在建项目面积已达1900万平方米，20万平方米以上规模的商业地产项目总规模近1300万平方米，社区商业的总供应量已达到440万平方米。同时，2005年第一季度，广州市新建商铺交易登记面积为9.38万平方米，登记平均价格为12791元／平方米，比去年上升了21.7%。而2005年的3月，广州老八区的商品住宅成交量比去年同期下降了21.78%。由此可见，在宏观调控的背景下，商铺投资是房地产投资理财中最具吸引力的。

　　商铺理财的

理财产品有四种类型：一是商业街，商业街是城市商业的地标，经营独立性强，获利容易、获利大。二是住宅底层商铺和社区类商铺，社区商铺是商业地产的一个发展趋势。商业中心饱和后就将向社区方向转变，投资理财并非要发挥“羊群效应”，人云亦云，在一种理财产品成为热点之前，以敏锐的眼光发现其投资潜力和理财价值，先人一步抢占有利地势，就可以事半功倍。所以理财者可积极看好此类商铺。比如社区商铺中的超市商铺便是商铺理财一个不错的选择。超市商铺具有价位低、风险低、易经营等不少优势。三是写字楼内商铺，因为此类商铺一般均为租用，且空置面积较高，获利周期相对较长，所以商铺理财者不大看好。最后是市场类商铺，这类商铺供应较少，少人问津。

　　要素应注意

　　商铺理财，要素之一便是选好地段。商铺地段有两种类型：一是发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈。这类区域通常是城市消费最为集中的地段，因此投资门槛相对较高。二是正在发展壮大的城市副商圈。这类地段依附大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费体量，增长势头良好，在远景规划、政策导向上拥有明显的优势。第二类应当是商铺理财者投资的重点。

　　我们以北京、上海、广州、深圳四大城市为例，分别说明。在北京，中关村地区是商业地产供应量最大的地方，商铺理财者普遍看好这个地段的投资价值。三环到五环之间商业地产项目是未来北京商业地产激烈竞争的区域，这就是我们所说的城市副商圈。上海的南京路、淮海路和上海豫园的底层商铺，每平方米的年租金大多已超过1.5万元，多者高达2万元甚至更高，这些便是上海的中心一级商圈，浦东地段则为上海的副商圈。广州老城区专业市场月租金一般为每平方米300～900元，而商业区的商铺底层月租金则高达每平方米1000～3000元。天河北商铺售价达每平方米4～5万元，而下九路的名汇广场首层商铺和一德路山海城商铺售价分别为每平方米12.3万元和15万元。这些是广州的中心一级商圈，城市副商圈则为珠江新城、琶洲会展中心等未来潜力大的商铺理财区。深圳的罗湖东门一带是中心一级商圈，有的铺位每平方米年租金高达几万至十多万元，而大力发展的南山区则为深圳的副商圈，商业地产由均价1.5万元涨到3.5万元。

　　商铺地段的选择也要考虑交通设施和道路状况。便捷、发达的交通能够缩短时空差距，输送大量的客流，从而影响商业人气。如正在兴建中的广州地铁三号线和已经规划好的地铁四号线周边地区，都将成为商铺投资理财的热门地区。

　　选好商铺的地段之后，就要开始着手分析商铺周边的消费群体的情况，以及这些消费群体的消费能力、消费观念和消费习惯。人流量大对于商铺理财而言当然重要，对于人流的深层次的分析也很重要。例如城市中心商务区的商铺，消费群体主要是金领及白领一族，这部分人群收入较高，消费能力强，并且关注时尚，对新事物的吸收能力强，消费观念较为开放。所以城市中心商务区的商铺具有较高的投资价值。而高校园区附近，消费群体主要是大学生，虽然他们经济实力有限，但消费力却不弱，对新事物与时尚的灵敏度也强。所以选择学校附近的商铺进行投资理财也是一个不错的选择。

　　商铺理财的要素之三是选择好商铺所经营的行业。准确的市场定位可以大大提高投资回报。

　　风险需防范

　　商铺理财的方式有二：你可以租用商铺，自己做老板，参与经营，拥有自己的一家店铺；也可以不参与经营，只是炒卖商铺房价，或出租经营，从中获利。但无论哪一种方式进行理财，均非“一手掷出，十指皆金”，作为一种理财手段，它同样具有不可避免的风险需要理财者去防范。

　　首先，如同购置住宅类物业，商铺选择同样要仔细考虑开发商的资质和信用。一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，不要被一些故意夸大投资回报率的开发商所迷惑。开发商资质考察的方法有不少，如察看相关资质证明，实地考察，向已租购该商铺的投资者询问情形，查询开发商以往项目成功案例等。

　　另外，商铺理财需有长远眼光和预见性，紧密结合国家、地方政府的城市规划，关注城市规划发展动态，避免短期行为造成的损失。目前，很多城市都在进行形象工程，城市内不少地段都要进行改造，如果商铺面临拆迁，容易使长期苦心经营起来的商业信誉遭受损失，使商铺理财者在短期内遭受损失。投资者可以从政府工作会议、城市主流媒体的有关报道等渠道掌握城市规划发展动态。

　　最后，商铺的投资成本较高，因此风险也高。商铺内的水、电、气等需按专门的商业市政标准缴费，比普通住宅要高，物业管理费也高于普通住宅，一般在每月10元/平方米左右；根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备，这也增加了商铺的成本；而且由于商铺按面积出租，有100平方米的，有1000平方米的，也有散卖的。空置状况是住宅底商经营不可避免的。另外，商铺的土地使用权限仅40年，而住宅一般为70年。在贷款政策方面，住宅最高可以按2成30年贷款，贷款利率5.04%；而商铺最多只能贷6成10年，利率是6.25%，并且只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。

　　理财资料库

　　个人所得税申报出台新规定

　　最近个人所得税改革问题成为了社会关注的热点。在9月底国家税务总局就出台了多个关于个人所得税申报和征收事宜的新规定。

　　9月，国家税务总局公布了《个人所得税管理办法》(以下简称《办法》)的全文。《办法》中明确提出了加强个人所得税征管的“四一三” 思路。所谓“四一三” 思路。具体指的是：

　　四项制度：建立个人收入档案管理制度、代扣代缴明细账制度、纳税人与扣缴义务人向税务机关双向申报制度、与社会各部门配合的协税制度。

　　一户式管理：以纳税人身份证照号码为唯一标识，建立个人收入“一户式”档案。

　　三个方面：强化高收入者的重点管理、税源的源泉管理、全员全额管理 。

　　这意味着，将来所有有收入的个人，无论收入的多少和类型有怎样的不同，都要在税务部门建立的个人收入档案中有所体现。《办法》的公布可以说是我国政府加强个人所得税监管和征收的强烈信号。

　　在《办法》公布后不久，国家税务总局副局长王力在一次公开发言中提出，为全面、有效掌握个人收入信息，日后员工所有通过各种渠道发放的、各种形态(实物、有价证券及其他福利)的收入将统一纳入工资管理范围。这意味着现在扣除各类社会保险缴费后才计算个人所得税的做法将有所改变。

　　在同一场合，王力还指出我国将加强对个人各类收入情况数据的收集工作。首先加强现金管理，严格执行个人银行账户实名制，加快各银行间联网建设，实现信息互联互通。其次，个人从事各项金融活动将要求登记实名和身份证照号码，对个人大额存量财产也应实行实名制。三是调整和规范职工工资收入结构，将各种渠道发放的、各种形态(实物、有价证券及其他福利)的收入，统一纳入工资管理范围，规范、减少工资外的福利、补贴，并逐步禁止发放实物。四是通过个人的银行账户发放工资，实现职工个人收入工资化、货币化。同时，通过政策推动，大力普及和鼓励使用信用卡消费。五是制定和建立掌握个人收入情况的部门如金融、保险、证券、房地产、期货等单位向税务部门通报有关个人收入信息的制度，保证税务部门及时掌握各种经济往来和个人收入情况。

　　但是一个国家税务制度的完善是一个长期的过程。就当前我国的税务部门设置和监管系统水准而言，全面实现个人所得税主动申报等新措施是不现实的。实际上部分新措施仍在广东和上海等较发达地区试行中。 同时，另外一个非常值得关注的问题是，个人收入信息收集上来后，信息怎么用，谁来用？这也是我国税务系统建设急需解决的问题。

　　境外刷卡成本上升

　　从10月1日起中国双币信用卡持卡人在海外刷卡的成本将有所上升。根据VISA和MasterCard两大国际支付卡组织的最新规定并参照国际惯例，多家银行对其国际信用卡的刷卡兑换费率作出了部分上浮的调整。

　　本次上调的费用主要是外汇兑换手续费。我国的国际卡大多都是美元卡，因此当持卡人在非美元国家消费时候就产生了外汇再兑换的程序。例如在澳洲消费，那么结算时就要经过把消费金额转变为美元金额，再转变为人民币还款额。在第一道币值转换时就会产生外汇兑换手续费。根据各大银行的公布数据，我国双币信用卡的外汇兑换手续费率将从原来的1%~1.1%上调至1.5%~2%。

　　虽然两大国际卡组织外汇兑换手续费提高，但由于国际卡组织报出的汇率比银行柜台报价要优惠得多，刷卡仍比去银行柜台换汇合算。

　　同时，持卡人还可以通过选择使用银联的POS结算通路来节省费用。当前银联卡持卡人在海外标有银联标志的商户处消费，还款时直接折算成人民币，不存在换汇手续费。

　　人民币结构性理财产品亮相

　　沉寂了一段时间的人民币理财产品再次引起理财者的注目。与一年前亮相的产品不同的是，新近出现的人民币产品纷纷牵手美元组成，多币种投资组合，并采用了挂钩汇率、金价等的结构性产品设计，谋求潜在的更高收益。

　　经中国

银监会批准，中国民生银行和光大银行相继于9月底推出了人民币结构性理财产品。该类产品突破了以往以单一人民币或外币作为投资手段的限制，形成以人民币为主，美元为风险投资的组合性投资产品。例如光大银行推出的人民币结构性理财产品“阳光理财A+计划”就是以人民币购买、美元收益的方式投资的。投资者以人民币投资,可自由选择美元或人民币收益。

　　实际上我国银行理财产品的投资方向一直都比较单一。现在我国

商业银行开始打破这个闷局向风险梯度略增的产品线上游进发。而引入更多元化的金融衍生产品就成为了必然。投资人的投资对象 也因此而大大拓宽。