财经纵横新浪首页 > 财经纵横 > 理财 > 大话理财 > 正文
 

专家建言逐步取消商品房预售制度


http://finance.sina.com.cn 2005年10月21日 07:18 新京报

  多位专家在中消协召开的“商品房销售模式研讨会”上表示,商品房预售制度改革势在必行

  据新华社北京10月20日电日前,中国消费者协会在北京召开了“商品房销售模式研讨会”,是否取消商品房预售制度再次成为人们关注的焦点。这一制度给国内房地产市场带来了怎样的影响?究竟谁才是商品房预售的最大赢家?现行的商品房预售制度真的应该取消
吗?

  预售缺乏监管市场问题重重

  中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示,在国内房地产市场发展初期,商品房预售制度降低了房地产行业的进入门槛,鼓励更多企业进入市场,保证了我国住房制度改革取得成功。

  但现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体,开发商利用制度漏洞,把风险完全转移给了消费者和银行,成为这一制度的最大赢家。

  对消费者而言,首先,商品房的物理状况不确定,如商品房内在质量、配套设施和绿化等;其次,商品房的权利状况不确定,如一房多卖;第三,开发商的履约能力和诚信度不确定。消费者处于弱势,知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障,而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。

  同时,这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖于国内银行,这势必会增加银行的风险。

  期房价格低实际上是一种幻觉

  目前,期房价格较现房价格约低10%至15%.但中国社会科学院金融所研究员易宪容认为,所谓期房价格低,实际上是一种幻觉。因为进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目不会太多,企业之间会明显感到竞争压力,因此开发商之间存在价格合谋动机。而商品房预售制度则为开发商的价格合谋创造了先天条件。

  因为开发商使用的是无成本的商品房预售贷款资金,不会增加他们合谋的成本。因为借贷需要成本,房屋一旦卖不出去就可能面临资金流断裂的风险。在这种情况下开发商就会抛售楼房,从而房价快速下降。

  刘俊海也认为,取消期房销售未必导致房价高涨,因为现房的价格取决于商品房的内在价值与供求关系。在现房销售中,房屋的状况一清二楚,只要房屋质次价高,就卖不出去,价格自然下跌。

  “风险共担”势在必行

  与会专家认为,虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险,但如立即取消这一制度,短期内会造成房源减少,引起市场波动。所以建议逐步取消商品房预售制度,先建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。

  国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏建议,首先,要建立严格的房地产市场准入制度,只有达到一定资质的企业才能进入市场。

  其次,对商品房预售资金可采取专项信托、专门账号等方式管理。这样既可防止开发商随意挪用房屋预售资金,也可防止开发商假按揭等违法行为。

  易宪容认为,首先要建立明确处罚违规开发商的制度,甚至要限制违约企业再进入这个行业;要制定清晰的、可操作的合同标准,保护购房者的利益;另外,预售资金可根据工期分2到5次付款,这样可保证商品房质量。

  其次,政府要加强对房地产业的监管,包括事前、事中和事后监管,事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列审查;工程开工后,要检查是否按合同要求进行施工,是否延期和修改合同;最后,要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者进行商品房交接。

  新华社记者雷敏 令伟家

  = 《新京报》服务热线:010-63190000 、010-96096333 =


发表评论

爱问(iAsk.com)


评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【 】【多种方式看新闻】【打印】【关闭


新浪网财经纵横网友意见留言板 电话:010-82628888-5174   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved

版权所有 新浪网

北京市通信公司提供网络带宽