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马晨明 冯中德
近年来，各地建立的住房公积金制度，对推动我国城镇住房商品化和社会化发挥了重要作用。然而，由于制度和管理等方面的缺陷，中低收入者利用住房公积金购房效果不理想，特别是在职职工利用住房公积金贷款买房的比重较少。西部某市现有城镇职工住房公积金贷款余额2.7亿元，其中住房公积金贷款仅0.26亿元，住房公积金贷款占整体个人住房贷款的
比例不到10%。目前，百姓购房对住房公积金利用率不高的问题开始引起社会关注。
住房公积金作为一项政策性低息贷款，其利率大大低于商业银行发放的住房抵押贷款。以5年期住房贷款为例，现行商业银行个人住房贷款年利率为6.12%，公积金住房贷款利率仅为4.41%。住房公积金贷款利率低，本应成为住房购买人的融资首选，然而一些地方中低收入者，现在却很难通过这一渠道实现融资购房。
当前除了公积金规模小，无法满足购房者融资需要外，笔者认为还有如下原因：
比如贷款申请条件苛刻。目前个人申请住房公积金贷款，借款人除需要向住房管理中心提供相当完整的能够证明个人户籍、婚姻、收入、购房合同、抵押担保等资料外，还必须提供所购住房房屋开发商的“五证一书”(商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书)。在个人申报条件上，有的地方甚至还对借款人缴纳住房公积金的年限作了硬性限制性申请规定，要求借款人所存公积金中途未支取，并连续缴纳3年以上，同时，借款人申请贷款的时间，必须是在与住房开发商签订购买合同后3个月内办理，否则将无效，在现行住房预售制度下，许多住房购买人，由于在规定的时间内，因拿不到房产开发商提供的《商品房预售许可许证》等资料而被拒绝。
又比如贷款申请程序复杂。借款人申请公积金贷款，需要接受住房管理中心和银行的“双重”审查，一般情况下，借款人为了一笔贷款，需要在住房管理中心—商业银行—抵押登记机关来回奔波，费时要比到商业银行申办个人住房贷款多1/3甚至更长。
再比如，部分人认为申请公积金贷款购房“不划算”。因为额度限制，住房公积金贷款不能满足借款人购房按揭70%的资金缺口需要，消费者认为通过申请住房公积金贷款买房首期付款压力大；而部分地方规定住房公积金贷款要实行双重担保，其中借款人申请贷款购房除了要将所购房产用来抵押外，借款人每月向住房管理中心交纳及单位匹配的住房公积金，在贷款未还清之前，这部分钱只能作为贷款质押，既不准提取使用，也不能支取还贷，这样住房公积金借款人，不仅看到的钱不能拿来还贷，而且还要另外去找钱来归还每月的“月供”，同时要多承担部分存贷利息差额。
日前央行的有关文件指出：“目前，住房公积金运作中存在两方面的主要问题，第一，公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显；第二，公积金运用收益的归属需要明确”，可谓一针见血，击中要害。为此，央行要求“住房公积金运作中应向中低收入家庭提供更多的便利。”
笔者认为，为有效解决公积金购房贷款不方便的问题，首先要解决认识障碍。各地决不能把住房公积金制度，仅作为在职职工谋取福利的一种手段，而是要把它作为促进消费、改善群众生活的一种有效方式，合理运用。其次要努力消除制度设计障碍。建议有关部门从有利发展、有利保护中低收入者购房需要、有利预防风险的要求出发，通过制度创新，在贷款准入、资料提供、贷款申请、办贷程序运作等方面，切实为群众提供方便；同时要改进服务方式。从权责利相结合考虑，研究住房公积金收益的合理分配，大力提高各方对住房公积金贷款业务发展与管理的积极性，推动住房公积金业务健康发展。
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