破译上海楼市四季度谜局

　　调控后的上海地产市场充满谜局。买？卖？《每日经济新闻》综合天地行、上海富阳、易居中国研发部等机构数据，为市场提供政策、供应量、价格等资讯，全面剖析2005年四季度上海楼市走势。

　　政策层面：调控措施频出

　　解读：购房者变得理性，明年房价或将整体下降

　　今年上半年，从中央到地方，连续出台措施调控房价：房贷利率升高；开征5%的差额营业税、停止转按揭业务、调整土地供应结构、上调别墅契税和征收差额增值税等。购房者正在变得理性，上海楼市已出现成交下降、价格走低局面。

　　天地行分析师预计，四季度上海

房地产市场成交很难大幅反弹，明年

房价可能整体下降，2007年才会出现较为强劲的价格反弹。

　　市场层面：

　　9月份量升价跌

　　解读：房价普跌预示着

上海楼市进入阶段性调整

　　2004年7月以来，上海房市在短短一年间，经历了一个从波峰到波谷急剧变化的过程。在2005年5月传统成交旺季，成交量急剧降至谷底。5、6月市场成交量仅为去年同期的40%左右。

　　不过，7月份市场开始显露逐步回暖迹象。上海富阳分析师指出，由于开发商配合传统销售旺季理性下调房屋售价，成交开始反弹。

　　值得注意的是，9月以来，在成交量持续反弹的同时，出现了价格持续下跌的背离走势。易居中国分析师认为，这种下跌走势不同于调控初期由于成交结构变动而导致的下跌，而主要是楼盘普遍降价所致。

　　开发商策略：降价狂潮袭来

　　解读：四季度更多楼盘将会降价或低开

　　调控后，上海楼市的直接反应就是一手房交易全面萎缩，先前销售火爆的楼盘遭遇了销售困境。全市成交量6月份比5月份下降16.9%，7月份比6月份下降4.3%，首次出现高位滞涨。

　　由于一些开发商资金链难以维系，持续多年未见的新盘降价风开始冒头。

　　天地行数据显示，6月，万里雅筑一期第二批房源开始降价，创造了万里板块的新低，达安春之声花园等楼盘紧接着降价。7月，锦绣华城将均价从13500元调整到了9000元，降幅近35%，同时大华集团也全面下调在售楼盘价格；有些楼盘则以贴契税、送家电的方式变相降价。8月，三林板块一些楼盘开始降价。

　　此外，静安四季、扬子江家园、中环翡翠湾等楼盘则以低于市场价15%以上的幅度开盘。9月，上海万科也开始调整部分在售楼盘的价格，“蓝山”、“春申万科城”、“朗润园”三个在售楼盘同时推出优惠房源，降价幅度在5%~15%之间。

　　从市场反应看，率先降价的万里雅筑短短一个半月成交超过百套，大华、万科优惠房源已销售一半左右，销售情况良好，中环翡翠湾销售也较火爆，静安四季更是创造了新的销售纪录。降价、低价推出楼盘迎合了购房者的下跌预期，因此，成交量逆市飘红。

　　据《每日经济新闻》了解，4季度更多楼盘将会降价或低开，以挽救长达6个月的成交低迷困局。

　　供应结构：中低价房倾巢而出

　　解读：政府调整上海房地产供应结构的决心非常坚定

　　2004年的土地政策是“控制增量、盘活存量”。而为了响应宏观调控，上半年上海土地市场也是极富戏剧性。

　　据统计，从2005年一季度起，上海土地供应几乎全是配套商品房，共推出74幅660余万平方米的配套商品房。二季度上海市土地供应骤然放量，不到3个月的时间，近900万平方米供应量急速推出。截至2005年7月，牵动民心的上海“两个1000万”工程配套商品房推地面积已达1245万平方米。

　　长达7个月的时间里，仅有香港新鸿基地产以31.85亿元摘得浦东新区潍坊街道一幅综合用地。配套商品房土地供应急剧增多与商品房土地市场的冷清形成了鲜明的对比。

　　天地行分析师认为，政府调整上海房地产供应结构的决心非常坚定。这预示着，未来上海房地产市场大体格局的形成，即中低收入人群（改善型居住）按照户口、收入、人均居住面积、是否享受过房改政策等审核要求购买中低价商品房。中高收入人群（舒适型居住）则按照自身居住需求选择购买普通商品房。

　　作者：王芳艳 每日经济新闻