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阿铭
2005年8月，排名2004年福布斯中国富豪榜132位，拥有1.21亿美元的四川绵阳商人张钧黯然退出了上海滩。
2001年，张钧作出了一个重大的决定：投资23亿在上海建造最大的SHOP鄄PINGMALL—
——兴力达国际广场。
然而，结果却并不如他所愿———2005年8月，张在无奈出让兴力达广场大股东地位的同时还背上5.25亿元的债务。
商业地产的凶险由此可见一斑。
空置达2610万平方米
从全国的情况看，由于商业地产的利润偏高，导致不少开发商争相进入这一领域，从而导致开发总量的快速上涨，进而导致商业地产空置率不断攀升。
至2004年底，我国商业地产空置面积就已经达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%。目前国内的商业与商业地产的发展存在明显的错位，国内商业的发展增速在10%左右，而商业地产的增速却超过了20%。所以，商业地产的空置率才会节节攀升。
据商务部调查显示，近两年来，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在100万平方米以上，深圳已建成和在建的购物中心面积也在100万平方米左右。而武汉、成都、杭州等中型城市商业地产更是风头正劲。
而为了增加城市的“含金量”，很多中小城市都在大力发展商业地产，甚至有不少二三线城市提出，购物中心的招商标准是世界500强企业，这是盲目的攀比心态。目前不少城市正在出让的土地中商用性质占大头，这样，政府可以获取比住宅用地更多的收益，最终的结果只能是商用物业开发过量，空置率居高不下。
如广西柳州市区1.5平方公里之内，就建了60多万平方米的商业设施，其中20万平方米、30万平方米的都有。1-8月份，全国商业营业用房施工面积高达1.67亿平方米，同比增长19.2%。
与住宅相比，商业地产有其滞后性的特点，整个商业地产的投资规模会在未来一两年内集中释放出来，导致社会上的商业地产供应总量非常集中。
北京、上海、深圳等城市由于商务氛围浓厚，消化能力比较强，但一些欠发达的二三线城市不太一样，如果没有国家政策扶持的话，这些城市很难消化庞大的商业地产体量。由此带来的城市招商引资风潮，又会加速商业地产泡沫的产生。
一个典型的例子是，重庆市商委近期公布了一系列数据：到今年6月底前，重庆商业房总量为2600万平方米，空置房是247万平方米，空置率为9.5%。这247万平方米的商业空置，重庆周边区(市)县占了40%。其中，渝西12县市(合川、江津、大足、荣昌、永川、潼南等)、山峡库区是重头，分别占18.68%、18.66%。合计约38%。
奇高价格的背后
“抛房买铺”———这是位于中关村今年入市的某大型商业项目主打的推广概念。该项目的策划人员称，这一推广思路就是希望把在住宅市场中投资“不得志”的资金吸引到他们的商业地产项目中来。据称，这一思路目前取得了相当不错的推广效果，“从住宅领域中转过来的投资客可以占到30%左右的比例。”他说。
然而，这恰恰是决策层最为担心的。事实上，如何遏制投机资本从住宅领域转向商业地产领域，是决策层防止商业地产投机炒作的棘手问题。
目前，发达地区很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，很多商铺的转手率非常高，潜伏着很大的泡沫和风险。
因为商业地产的需求主要是来自投资需求。而商业物业比住宅的投资回报率要高得多，所以，购买商业物业的投资者比例也相对较高，其中不乏投机者。他们先购买了物业，等升值后易手套现。而这部分购买力是推动商业地产开发以及价格上涨的原动力。1-8份，商业营业用房平均销售价格为5223元/平方米。而同期全国新建商品住宅平均销售价格为2996元/平方米。
如从北京的情况看，商业用地的土地成本约占总开发成本1/2左右，而其他成本与住宅差不多。虽然土地出让金通常是住宅用地的4倍左右，但这也难以支撑如此高的售价。北京商业地产与住宅的差额在1倍左右应该是比较合理的水平。但目前却达到10倍左右。
现在的商业地产，政府抬高土地出让金，把成本转嫁给开发商，开发商抬高价格再转嫁给中小投资者；中小投资者抬高租金，再转嫁给经营商户。这大有击鼓传花的味道，就看最后砸在谁的手上了。
商务部人士表示，这可能导致社会风险。商务部在一份调研中建议，对商业地产二次交易从税收等方面进行政策引导，避免短视的投机。同时，用税收等优惠政策调节，鼓励只租不售。投机需求一旦被遏制，商业地产目前“销售———套现”的经营模式很可能就会遭到不小的打击。中小型商业地产开发企业将面临生存的压力，而大型企业将被迫向持有型经营模式过渡。而这，恰恰是决策层愿意看到的。因为持有型物业的收益周期肯定要长于销售型的商业物业，在回款周期拉长之后，开发量自然就会下降。开发量下降之后，空置率就会降低，其中的风险就得到了缓释。
以住宅为名
纽约时报曾预言，未来5年内全球规模最大的10个购物中心将有5个在中国产生。听起来似乎很鼓舞人心，其实背后的潜台词是，中国商人喜欢大，于是丧失了理智。有人曾采访内地一位地产开发商，问其为什么会投资一个超大的购物中心，回答仅是，他想做一件留名历史的事情。
现在很多二三线城市都在做40万、50万平米的商业项目，在一个人口50万左右的城市里，谁来消费？比如蚌埠做了安徽第一条商业街，提出要辐射整个安徽省，但真的会有合肥人为了逛街跑到蚌埠吗？
现在，全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70%-80%，而自筹资金只有35%左右。
按照商务部发布的《中国流通产业发展报告》预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅将多达20%。按照上述比例，银行在商业地产上需要承担的资金应该在1400亿-1800亿元之间。
很多商业物业都是以住宅的名义混合开发的。开发贷款往往以住宅名义立项，而同时，部分以商业开发立项的贷款中，也包含住宅开发的贷款，最终，银行不知道有多少贷款流向商业开发，而这本身就是风险。
以住宅名义立项，却以商住两用名义混合开发的情况在每一个城市都司空见惯。
通常的操作方式为，在同一地段以住宅立项的楼房比以商业用途立项的楼房在缴纳土地出让金方面要少大约40%，开发商不仅能少交很多土地出让金，而且还可以按照住宅取得开发贷款。交的是开发住宅的低出让金，而销售时按商用房的高价卖，其中利润不言自明，另外住宅立项的商用房使用年限还较商业立项的商用房长，如此看来，只要能在政策上钻到空子，又不被处罚，开发这种项目何乐而不为？
“没有一个是做纯住宅的，总要想方设法稍带一些商铺之类的进去。”一位商业地产顾问举例说，在北京通州就有这样一个楼盘，一个有限人数的居住区内做出了一个大型购物卖场，人气根本聚不上来，好几年了要死不活的，可能永远也消化不了。“因为这种情况太多了，也没有一个确切的数据，银行的风险就在于这种普遍性和不确定性，可以说是一种不可预知的风险。”
单纯从地产开发的角度做商业地产肯定会出现问题，因为，开发商完成的只是前期物业开发，而后期的经营管理必须要从商业角度出发，用专业的经营理念来维护。
目前，商铺转手率很高，潜伏着很大风险。
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