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央行近日发布的《2004年中国房地产金融报告》称，发展房地产金融需要进一步加强风险防范，信用风险显然是其中之一。对应信用的分类，商业银行应该关注的信用风险主要有个人信用风险、企业信用风险和政府信用风险。
统计数据显示，目前城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，住房已成为除金融资产外，居民持有的最重要资产。同时，个人购房贷款也始终维持高增长，2005年一季
度，中国住房贷款的按揭成数达到63%。尽管个人购房贷款的不良率较低，但其中存在的信用风险也不容忽视。一方面，借款人可能会由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，从而给银行带来违约风险；另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款。需要注意的是，由于个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20至30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况极易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。
同样，房地产开发企业向银行贷款也存在信用风险。一方面，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，企业就会无力还贷；另一方面，还有许多房地产开发商采取诸如“假按揭”等方式骗取银行贷款，甚至刻意逃废企业债务。特别是，由于房地产开发企业一直以银行借贷融资为主，自有资金很少(统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上)，高负债经营无疑隐含着更高的风险，房地产开发商贷款的不良率较高就揭示了这一点。
政府信用风险主要体现在土地开发贷款上。首先，各地土地储备机构尽管都应由政府全额拨款组建，但由于政府信用不佳和其他原因，有些机构存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，从而造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。其次，一些信用不佳的地方政府在资金紧张的情况下，可能会将土地储备机构当做财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。第三，当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式。然而，按《担保法》的规定，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人；而土地储备机构对其储备的土地也不拥有真正意义的使用权，土地质押并未落到实处。最后，由于土地市场价格有很大的不确定性，可能导致土地出让的收入低于土地收购价格，从而使土地储备机构无力还贷。
那么，商业银行该如何防范各种信用风险呢？
2003年，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，提高了对房地产开发商的自有资金和资质要求；限制对开发商的流动资金贷款；规范个人住房贷款业务；同时强化对土地储备贷款的管理。去年，银监会又出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求商业银行办理房地产业务时要对房地产贷款的各种风险予以关注，并建立相应的风险管理及内控制度。这些政策的出台无疑对控制信用风险起到了一定的作用。
事实上，防范房地产金融的信用风险必须从两方面着手。一是加强信用制度建设。诚实守信本是中华民族的传统美德，但在拜金主义的影响和利益的诱惑下，一些人惟利是图，丧失了基本的诚信。因此，加强信用制度建设必须要坚持两手抓。一方面，要在全社会大力开展诚信教育，对诚信行为给予充分鼓励；另一方面，还要通过法律、经济等措施，加大对失信行为的惩罚力度。加强信用制度建设还要从基础做起，要建立个人、企业和政府的信用记录，并将这种记录作为其能否融资的重要标准。二是发展多元化的房地产金融市场。长期以来，中国的房地产金融主要依赖于信贷，从而使风险过度集中在银行。然而，在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场可以把本来集中于房地产信贷机构的信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。如果做好这两点，房地产金融市场的信用风险无疑会大大减轻。
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